Zástavní smlouva je nezbytným dokumentem k hypotéce. Zjistěte, co musí obsahovat, kdo ji podepisuje a jak probíhá vklad do katastru.
Pokud plánujete koupi nemovitosti na hypotéku, bude po vás banka požadovat celou řadu dokumentů. Patří mezi ně doklady totožnosti, potvrzení o příjmu, u OSVČ daňová přiznání, kupní smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí. Mezi nezbytné dokumenty ale patří také zástavní smlouva.
„Jedná se o klíčový dokument. Bez sjednání zástavního práva k nemovitosti úvěr nezískáte. Pro banku je zástava určitou pojistkou, že se jí vypůjčené peníze v případě nesplacení úvěru vrátí,“ dodává Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Zástavní smlouva je právní dokument, kterým žadatel o hypotéku poskytuje bance do zástavy nemovitost. Pokud úvěr není řádně splácen, může ji banka prodat a uhradit z výtěžku svou pohledávku.
Zápis zástavního práva do katastru nemovitostí výrazně omezuje vlastnická práva. Po dobu trvání hypotéky je vždy nutný souhlas banky například k prodeji nemovitosti, jejímu darování nebo zatížení dalším zástavním právem. Omezení se vztahují i na změny, které by mohly snížit hodnotu nemovitosti.
Vlastník má povinnost informovat banku o všech záměrech, které by mohly ovlivnit její postavení jako věřitele. Tato omezení platí po celou dobu splácení úvěru a zanikají až po jeho úplném splacení a výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.
Nemějte obavy z administrativy spojené s hypotékou. Hypoteční specialista vás provede celým procesem a srozumitelně vysvětlí, jaké dokumenty bude potřeba bance doložit.
Zástavní právo je upraveno v občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Kromě něj platí i další právní předpisy, například katastrální zákon (zákon č. 256/2013 Sb.), který se věnuje zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí.
Podrobné informace a aktuální znění zákonů najdete na portálech:
V složitějších případech je vhodné obrátit se na odborníka, například advokáta nebo notáře.
Proces začíná uzavřením zástavní smlouvy, která se sjednává písemně mezi žadatelem o hypotéku (vlastníkem nebo budoucím vlastníkem nemovitosti) a bankou.
Po podpisu smlouvy následuje podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. K návrhu je třeba připojit všechny požadované dokumenty.
Katastrální úřad následně návrh posoudí. Pokud je vše v pořádku, provede zápis zástavního práva do katastru. Tento zápis je rozhodující pro to, aby zástavní právo vůbec vzniklo.
Zástavní právo vzniká dnem povolení vkladu. Právní účinky ale platí zpětně od okamžiku, kdy byl návrh na katastr doručen. Od této chvíle má banka k nemovitosti právně vymahatelné zajištění.
Postup v jednotlivých krocích:
Aby byla zástavní smlouva platná a mohla sloužit k zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí, musí splňovat několik základních náležitostí stanovených zákonem.
Musí být jasně uvedeno, kdo jsou smluvní strany. Tedy kdo je zástavcem, což bývá vlastník nemovitosti, a kdo je zástavním věřitelem. U hypotečních úvěrů tuto roli vždy plní banka.
Důležitou součástí je přesná identifikace předmětu zástavy. U nemovitostí se vychází z aktuální situace podle katastru nemovitostí (např. číslo parcely, číslo listu vlastnictví, katastrální území).
Ve smlouvě musí být specifikováno, jaký dluh je zajišťován. Obvykle jde o jistinu úvěru a příslušenství, jako jsou úroky, poplatky nebo smluvní pokuty. Někdy se stanovuje i nejvyšší částka, do které zajištění platí.
Součástí smlouvy bývá také popis práv a povinností obou stran. Banka musí mít právo zástavu zpeněžit, pokud dlužník přestane splácet. Zástavce se zavazuje, že s předmětem zástavy nebude nakládat bez souhlasu banky. Samozřejmostí jsou ověřené podpisy zástavní smlouvy.
Podklady pro podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí podle české praxe a právní úpravy jsou:
Zástavní smlouva se podepisuje většinou současně s kupní smlouvou, kdy prodávající ještě vlastní nemovitost. „Prodávající musí smlouvu podepsat, protože právě on zastavuje nemovitost bance. Pokud je využita i zástava druhé nemovitosti (například byt rodičů), musí smlouvu podepsat i vlastník této nemovitosti. Pokud kupující ručí jinou nebo další nemovitostí, podepisuje zástavní smlouvu, jakožto vlastník,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.
Ověření podpisů na zástavní smlouvě je nezbytné pro její platnost a zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Tento proces slouží k potvrzení pravosti podpisu osoby na dokumentu. Podpis lze ověřit na Czech POINTu (podpis zástavní smlouvy Czech POINT), u notáře, advokáta nebo na zastupitelském úřadě v zahraničí.
K ověření je nutná osobní přítomnost a platný průkaz totožnosti, protože podpis musí být proveden přímo před ověřující osobou. Je důležité vědět, že ověření podpisu neznamená kontrolu obsahu smlouvy, ale pouze potvrzení, že dokument skutečně podepsala konkrétní osoba.
Návrh na vklad zástavního práva lze podat několika způsoby. Záleží na tom, zda preferujete osobní návštěvu úřadu, poštu nebo elektronické podání návrhu na vklad. Vždy je však potřeba přiložit všechny potřebné dokumenty.
Způsoby podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí:
Za každý návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí se v současnosti hradí správní poplatek ve výši 2 000 Kč. Při osobním podání návrhu můžete poplatek zaplatit hotově nebo platební kartou přímo na podatelně příslušného katastrálního úřadu.
V případě bezhotovostní platby je možné částku uhradit bankovním převodem na účet úřadu. Platební údaje obvykle obdržíte ve výzvě k úhradě, která může být zaslána elektronicky (například datovou schránkou), poštou nebo je dostupná v aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí.
Při elektronickém podání návrhu, například prostřednictvím datové schránky nebo online aplikace ČÚZK, se poplatek zpracovává automaticky.
Zákonná lhůta pro zápis do katastru nemovitostí je 30 dnů od podání návrhu. V praxi však může být delší. Nejčastějším důvodem je ochranná lhůta 20 dnů, během které mohou osoby dotčené navrhovanou změnou podat připomínky. K prodloužení dochází také při složitějších případech, kdy je třeba zapsat více nemovitostí nebo doplnit dokumenty. Významnou roli hraje i vytíženost katastrálních úřadů.
Po podání návrhu se na listu vlastnictví objeví tzv. plomba. Co znamená plomba na katastru? Jde o upozornění, že u nemovitosti právě probíhá právní řízení (například o zápisu zástavního práva, změně vlastníka apod.). Plomba signalizuje, že se údaje v katastru mohou brzy změnit, a dočasně blokuje další právní úkony, které by s těmito změnami mohly kolidovat.
Pokud zjistíte chybu v zástavní smlouvě, nelze ji jednoduše opravit přímo v katastru. Nejprve se musí na opravě smlouvy dohodnout všechny zúčastněné strany, tedy vlastník nemovitosti a banka. Oprava se obvykle provádí formou dodatku ke smlouvě, případně se sepíše nová smlouva.
S opravenou verzí pak podáte nový návrh na zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Pokud už bylo zástavní právo zapsáno na základě chybné smlouvy, může být nutné nejprve požádat o jeho výmaz.
Katastrální úřad sám chyby ve smlouvách neopravuje. Může zasáhnout pouze v případě zřejmého omylu při zápisu, například pokud došlo k technické chybě.
