Kolik opravdu vydělá investiční byt? Výpočet návratnosti krok za krokem

Co si z článku odnést:

• Investiční byt přináší kombinaci pravidelného příjmu z nájmu a dlouhodobého zhodnocení ceny nemovitosti, ale je nutné počítat s náklady a daněmi.
• Hrubý výnos se počítá jako poměr ročního nájemného k pořizovací ceně a v Česku se nejčastěji pohybuje mezi 3 a 6 %.
• Reálnější ukazatel je čistý výnos z nájmu, který zohledňuje výdaje na údržbu, daně, pojištění, neobsazenost i případné financování hypotékou.
• Po započtení nákladů klesá výnos z nájmu, v modelovém příkladu z 4,8 na 3,8 % ročně.
• Výnos z nemovitosti lze zvýšit správným nastavením nájemného, indexací o inflaci, zvýšením atraktivity bytu a optimalizací nákladů.
• Ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou a do budoucna se očekává průměrné zhodnocení tři až pět procent ročně.
• Přiměřená doba návratnosti investičního bytu se obvykle pohybuje mezi 15 a 25 lety v závislosti na lokalitě a stavu bytu.
• Investice do bytu má oproti akciím nižší likviditu a výnos, ale nabízí stabilnější cashflow, ochranu proti inflaci a možnost využití hypotéky.

Byty si lidé pořizují nejen pro vlastní bydlení, ale stále častěji také jako alternativní formu investice. Kromě výnosu z nájmu profitují majitelé i z růstu tržní ceny nemovitosti. Je však nutné počítat také s náklady na rekonstrukce a opravy, s pravidelnými výdaji v období, kdy je byt prázdný, a v neposlední řadě i s daňovou zátěží. V článku najdete podrobného průvodce výpočtem návratnosti této investice z pohledu fyzické osoby, která byt pronajímá.

Investiční byt výnos

U investičního bytu si můžete hrubý výnos z nemovitosti spočítat poměrně jednoduše. Roční nájemné vydělíte pořizovací cenou nemovitosti a výsledek vynásobíte číslem 100. Pokud například dlouhodobě pronajímáte byt za 20 tisíc Kč měsíčně a jeho pořizovací cena byla pět milionů, bude výpočet vypadat takto: (240 000 / 5 000 000) × 100 = 4,8 %. 

Poznámka: Poplatky za energie, vodné, stočné a další služby si nájemník hradí samostatně nad rámec měsíčního nájemného.

„Hrubý výnos z investiční nemovitosti se v Česku nejčastěji pohybuje mezi 3 a 6 %. Atraktivní jsou zejména byty ve větších městech mimo Prahu a Brno, kde jsou pořizovací ceny výrazně nižší a v poměru k nájmu lze dosáhnout vyššího procentního výnosu. Důležitá je však lokalita s dostatečnou poptávkou po nájemním bydlení či krátkodobém ubytování,“

uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Hrubý výnos je jen orientační ukazatel, protože nezohledňuje náklady spojené s držbou a pronájmem nemovitosti. Proto je důležité sledovat i čistý výnos investičního bytu.

Rozdíl mezi hrubým a čistým výnosem investiční nemovitosti

Výpočet čistého výnosu ukáže, kolik vám investiční nemovitost skutečně vydělá po odečtení všech nákladů a daní. Nyní si ukážeme, jak vyčíslit výnos z bytu pomocí čistého nájmu. 

Příklady reálných nákladů:

• Údržba a drobné opravy
• Náklady za dobu, kdy není byt obsazen nájemníkem (např. platby za energie, odpad, internet apod.) 
• Platby do fondu oprav
• Pojištění nemovitosti a domácnosti
• Daň z příjmu z pronájmu
• Daň z nemovitosti
• Platby za zprostředkování pronájmu
• Výdaje spojené s případným vymáháním dlužného nájemného
• Úroky z hypotéky (pozn. při financování investičního bytu úvěrem)

Pokud se vrátíme k našemu příkladu pronájmu, může výpočet čistého výnosu vypadat následovně. Od hrubého ročního nájemného ve výši 240 000 Kč odečteme výdaje v celkové roční výši 50 935 Kč. Rozpis výdajů je uveden v bodech níže: 

• Rezerva na běžnou údržbu a drobné opravy: 20 000 Kč
• Pojištění: 5 000 Kč
• Daň z příjmů fyzických osob (paušál 30 %): 25 200 Kč
• Daň z nemovitosti: 735 Kč

Čistý roční výnos je v tomto případě 189 065 Kč. Čistý výnos v procentech je po dosazení (189 065 / 5 000 000) x 100 = 3,8 %

Po započtení všech nákladů bude výnos z investiční nemovitosti nižší. Pro dosažení co nejvyššího čistého výnosu je klíčové pořídit byt za výhodnou cenu a následně co nejlépe využít jeho potenciál při pronájmu.

Jak zvýšit výnos z investičního bytu – tipy 

• Stanovte správnou výši tržního nájemného
• Do nájemní smlouvy zahrňte pravidelné zvyšování nájmu o inflaci
• Investujte do menších úprav, které zvýší atraktivitu bytu 
• U dobře vybavených bytů lze požadovat vyšší nájemné
• Zvažte krátkodobý pronájem v lokalitách s vysokou poptávkou
• Vyberte si spolehlivé nájemníky, abyste snížili riziko neplacení a neobsazenosti
• Optimalizujte provozní náklady, zejména za energie, služby a správu bytu

Investiční byt – očekávaný růst ceny v příštích letech

Investiční byty přinášejí nejen pravidelný příjem z pronájmu, ale také zhodnocení při následném prodeji. Růst hodnoty nemovitosti závisí především na lokalitě. Nejvyšší částky se dlouhodobě platí za novostavby v Praze a Brně, zatímco nejdostupnější bydlení nabízí Ústecký kraj, Vysočina a Karlovarsko.

Podle statistik Eurostatu vzrostly ceny nemovitostí v Česku mezi lety 2015 a 2024 o 122 %.

„Ceny bytů v roce 2025 dynamicky rostly, v první polovině roku meziročně o 10 až 18 %. I nadále se očekává mírný a stabilní růst, zejména v regionech, a to kvůli oživení poptávky po levnějších hypotékách a nedostatku nových projektů. Do roku 2030 se předpokládá pokračující růst cen o 5 až 7 % ročně v Praze a o 3 až 4,5 % ve zbytku republiky, poháněný silnou poptávkou a omezenou nabídkou,“

uvádí Barbora Kolouchová, hypoteční specialistka Hyponamíru.cz.

Výpočet návratnosti bytu k pronájmu krok za krokem

Výpočet návratnosti bytu ukáže, za jak dlouho se vrátí počáteční investice do nemovitosti. Podívejme se, jak spočítat návratnost investičního bytu v ČR. 

V našem příkladu je kupní cena investičního bytu pět milionů Kč. Čistý výnos z nájemného dosahuje v prvním roce 189 065 Kč a v dalších letech jej každoročně navyšujeme o dvouprocentní inflaci. Pokud budeme dobu návratnosti investičního bytu počítat pouze z inkasovaného nájemného, bude vzorec pro výpočet vypadat následovně.

Doba návratnosti z nájemného činí přibližně 21 let. Po jejím uplynutí je celá počáteční investice splacena a investor je vlastníkem nemovitosti. Při tříprocentním ročním růstu by její tržní cena přesáhla 9,4 milionů Kč.

Výpočet průměrného ročního zhodnocení

Abychom zjistili, jak se původních pět milionů v průměru zhodnocovalo každý rok, použijeme vzorec složeného úročení:

• Vložená investice: 5 000 000 Kč
• Výnos z nájmu: 5 000 000 Kč
• Prodejní cena bytu: 9 416 637 Kč (při 3% růstu)
• Celková získaná hodnota: 14 416 637 Kč (nájem + prodej)
• Doba investice: 21,43 let

Po dosazení do vzorce získáte výsledek 5,07 %. I při konzervativnějším růstu tržní ceny investičního bytu (o 3 % ročně) dosahujete výnosu přes 5 % ročně.

Jak započítat opotřebení bytu při výpočtu výnosu

Výslednou výnosnost snižují výdaje na opravy způsobené postupným opotřebením bytu. Z nájemného se vyplatí odkládat 10 až 15 % jako rezervu na větší rekonstrukce. Přibližně každých 15 let bude byt vyžadovat větší investici, například rekonstrukci kuchyně či koupelny, obnovu podlah nebo výměnu domácích spotřebičů.

Jak počítat s neobsazeností bytu při investici

Investiční byt může zůstat po určitou dobu neobsazen a přicházíte tak o příjem z nájmu. K těmto situacím dochází například při výměně nájemníků, rekonstrukci nebo slabší poptávce po nájemním bydlení. Vyplatí se proto počítat s rezervou na období, kdy je byt prázdný a nájemné nepřichází. U většiny lokalit je realistické počítat s neobsazeností kolem 5 až 10 % ročně.

Jaká je přiměřená doba návratnosti investičního bytu

Za přiměřenou dobu návratnosti investičního bytu se obvykle považuje rozmezí 15 až 25 let.  Záleží na lokalitě, výši nájemného, nákladech na údržbu, neobsazenosti i na tom, zda jde o novostavbu nebo starší byt. V atraktivních městských částech může být návratnost kratší, u starších bytů v méně poptávaných regionech naopak delší.

Výnos investičního bytu vs. jiné investice (akcie, fondy)

Investiční byt je alternativou k tradičním aktivům, jako jsou akcie, dluhopisy či podílové a ETF fondy. Nemovitosti mají oproti cenným papírům hmatatelnou podobu, historicky dobře odolávají inflaci a při pronájmu mohou přinášet i atraktivní pasivní příjem. Výhodou je také možnost financovat investiční nemovitost hypotečním úvěrem.

Na druhé straně je třeba počítat i s určitými nevýhodami. S držbou bytu jsou spojeny průběžné náklady (platby za energie, fond oprav, pojištění nemovitosti, platby za správu nemovitosti, odpad). Ty je nutné platit i v době, kdy je nemovitost neobsazená. Mezi náklady patří i výdaje za opravy, čas věnovaný hledání nájemníků či daňovým povinnostem. Likvidita investičního bytu bývá nižší než u cenných papírů obchodovaných na burze. 

Průměrný roční výnos z investičního bytu bývá nižší než u akcií. Například akcie v indexu S&P 500 dosahují dlouhodobého zhodnocení kolem 7 až 10 %. To je však vykoupeno vyšší volatilitou a absencí pravidelného cashflow, pokud investor nevolí dividendové tituly.

Investiční byt financovaný hypotékou a výnos

Financování investičního bytu hypotékou s sebou nese náklady na splátky úvěru. Pokud byste využili hypotéku ve výši 4 miliony Kč, při průměrné roční úrokové sazbě 4 % a době splatnosti 30 let bude měsíční splátka mírně přes 19 tisíc Kč. Tuto splátku by v našem modelovém příkladu plně pokryl příjem z nájemného.

Může ovšem nastat i opačná situace, kdy příjem z pronájmu nepokryje celou splátku hypotéky. Barbora Kolouchová k tomu dodává:

„I v tomto případě se investice do bytu k pronájmu vyplatí. Příjem z nájemného pokryje podstatnou část splátky hypotéky a po doplacení úvěru vlastníte nemovitost v několikamilionové hodnotě. Hypotéka je z tohoto pohledu investicí.“

Jaká rizika má investice do bytu k pronájmu

Investice do bytu k pronájmu s sebou vždy nese určitá rizika, která je potřeba předem zvážit. Počítat musíte s možností, že byt zůstane nějakou dobu prázdný a přijdete o výnos z nájemného. Rizikem je i neplatič, kterého nelze snadno vystěhovat a svého nároku se musíte domáhat zdlouhavou právní cestou. 

Při využití hypotéky je nutné počítat s možným růstem úrokových sazeb po skončení fixace, což vede ke zvýšení měsíčních splátek. Výnos mohou ovlivnit také legislativní změny v oblasti nájemního bydlení či daní. Inflace sice obvykle podporuje růst nájmů i cen nemovitostí, zároveň ale zvyšuje náklady na opravy a údržbu. 

A v neposlední řadě je tu i možnost poklesu cen nemovitostí, který může snížit celkový výnos. Proto je důležité uvažovat v dlouhém horizontu a být připravený tato rizika unést.