Hypotéka na vyplacení sourozence: Kompletní průvodce

Co si z článku odnést:

• Pokud je nemovitost ve spoluvlastnictví více osob, majetkové vypořádání pomáhá dohodnout, kdo si ji ponechá a jakou náhradu obdrží ostatní.
• Majetkové vypořádání může mít různé podoby, nejčastěji však dochází k finančnímu vyrovnání nebo ke směně podílů na různých nemovitostech či jiném majetku.
• Hypotékou je možné financovat vyplacení spoluvlastnického podílu. Umožňuje například jednomu ze sourozenců zůstat v nemovitosti, zatímco druhý získá finanční kompenzaci.
• Banky se při poskytování hypoték řídí limity úvěrových ukazatelů. V případě LTV je horní limit pro žadatele do 36 let 90 %, pro starší pak 80 %.
• Pokud je zděděná nemovitost zatížena hypotékou, dědic přebírá nejen vlastnické právo, ale i povinnost splácet zbývající část úvěru.
• Proces vyplacení hypotékou má jasný postup. Zahrnuje dohodu o vypořádání, přípravu kupní smlouvy, žádost o hypoteční úvěr, čerpání hypotéky a zápis změn do katastru nemovitostí.
• K žádosti o hypotéku jsou potřeba různé doklady. Mezi nejdůležitější patří doklady totožnosti, potvrzení o příjmu, dokumenty k nemovitosti a její odhad.
• Vedle hypotéky existují i další možnosti financování. Pro menší částky lze využít úvěr ze stavebního spoření. 

Cesty k vlastní nemovitosti jsou různé. Někteří lidé získají byt, rodinný dům nebo pozemek darem či v rámci dědictví. V obou případech může být vlastníkem jedna i více osob. Pokud jednu nemovitost získají například sourozenci, nemusí být společné vlastnictví vždy ideálním řešením. V takových situacích přichází na řadu majetkové vypořádání, tedy dohoda o tom, kdo si nemovitost ponechá a jak ostatní získají spravedlivou kompenzaci. 

„Majetkové vypořádání může mít různé podoby. Nejčastěji dochází k finančnímu vyrovnání. Možná je také směna podílů na různých nemovitostech. V případě odkupu podílu je možné využít klasickou hypotéku, americkou hypotéku i úvěr ze stavebního spoření. Která z možností je nejvýhodnější, závisí na konkrétní situaci. Proto se vyplatí vše probrat se zkušeným hypotečním specialistou,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Jak na vyplacení sourozence

Situace, kdy sourozenci získají do společného vlastnictví nemovitost, není nijak výjimečná. V takové chvíli často vyvstane otázka, jak vyplatit sourozence z dědictví nebo společného daru, aby bylo vypořádání transparentní a bez zbytečných komplikací.

Klíčová je vždy vzájemná dohoda, ideálně písemná, aby se předešlo případným sporům v budoucnu. Dohoda by měla jasně specifikovat, co bude odkoupeno, tedy přesný popis nemovitosti nebo jiného majetku, dále za jakou částku a jakým způsobem proběhne platba. Ta může být jednorázová nebo rozložená na splátky, přičemž je vhodné stanovit konkrétní částky a termíny splátek. Takové ujednání zajistí transparentnost a ochranu práv všech zúčastněných stran.

Vyplacení podílu hypotékou

Klasická hypotéka je účelový úvěr zajištěný nemovitostí. Banka se vždy zajímá o to, jakým způsobem budou peníze využity. Vypořádání spoluvlastnického podílu je jedním z uznávaných účelů, a proto je možné hypotéku bez problémů čerpat.

Vypořádání spoluvlastnictví hypotékou je zcela běžné. Hypotéka umožní vyplacení podílu bez prodeje nemovitosti. Díky tomu může jeden ze sourozenců zůstat v domě nebo bytě a druhý získá dohodnutou finanční kompenzaci nebo jinou náhradu. 

Limity ČNB hypotéka 2025

„Banky se při poskytování spotřebitelských úvěrů řídí limity úvěrových ukazatelů. V případě hypoték je důležitý ukazatel LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Pro žadatele do 36 let je maximální hodnota tohoto ukazatele stanovena na 90 %, pro starší žadatele pak platí limit 80 %,“ vysvětluje Marek Pavlík, CEO portálu Hypotecnikalkulacka.cz.

Dalšími sledovanými ukazateli jsou DTI a DSTI. Ty sice nejsou v roce 2025 pro poskytovatele úvěrů závazné, ale ČNB doporučuje bankám dodržovat u DTI hranici do 8 (u mladších žadatelů až 9) a u DSTI do 40 % (u mladších až 50 %). 

Hypotéky mimo tyto limity jsou možné jen na výjimku a vždy záleží na individuálním posouzení zájemce o úvěr. 

Dědictví a hypotéka

Při dědění je důležité si uvědomit, že se nepřebírá pouze majetek, ale také s ním spojené závazky. Pokud je předmětem dědictví nemovitost zatížená hypotékou, dědic přebírá nejen vlastnické právo, ale i povinnost splácet zbylou část úvěru.

V případě, že nemovitost dědí více osob, stávají se spoluvlastníky a společně odpovídají za splácení hypotéky. Často se ale domluví na tom, že podíl získá pouze jeden z dědiců a ostatní vyplatí. 

Převzetí hypotéky v rámci dědictví

Pozůstalí by měli co nejdříve informovat banku o úmrtí dlužníka a zároveň zajistit, aby byl úvěr během dědického řízení nadále řádně splácen. Dědické řízení může trvat několik měsíců, a je proto důležité, aby v této době nedošlo k prodlení se splátkami.

Pokud se jako dědic rozhodnete hypotéku převzít, je to možné až po ukončení dědického řízení a právoplatném nabytí vlastnického práva k nemovitosti.

Následně banka posoudí vaši finanční situaci a schopnost úvěr splácet. Po schválení převodu hypotečního závazku na dědice se uzavírá nová úvěrová smlouva, případně dodatky ke stávající smlouvě, které formalizují převod dluhu.

Pokud dědic hypotéku převzít nechce nebo nesplní podmínky banky, je možné nemovitost prodat a úvěr splatit z výtěžku prodeje.

Celý proces vyžaduje aktivní spolupráci s bankou a často také právní podporu, aby bylo zajištěno správné vypořádání závazků a práv nového vlastníka.

Postup majetkového vypořádání hypotékou

Jednodušší situace nastává tehdy, když zděděná nemovitost není zatížena hypotékou. Pokud se některý ze sourozenců rozhodne využít hypotéku k odkupu spoluvlastnických podílů na nemovitosti, bude postup následující:

• Dohoda o vypořádání spoluvlastnictví: Spoluvlastníci se dohodnou, kdo nemovitost odkoupí a za jakou cenu. Pro určení férové částky je vhodné nechat podíl ocenit nezávislým znalcem, který stanoví jeho tržní hodnotu (pozn. nejedná se o odhad nemovitosti pro banku).
• Příprava kupní smlouvy: Kupní smlouva se sepíše za pomoci advokáta nebo notáře. V ní jsou popsány podmínky převodu vlastnických práv, včetně přesného vymezení převáděného podílu, sjednané kupní ceny, způsobu a termínu úhrady, prohlášení smluvních stran a dalších právních náležitostí nezbytných pro platný převod.
• Žádost o hypoteční úvěr: Sourozenec, který se rozhodl nemovitost odkoupit, požádá banku o hypoteční úvěr na vyplacení ostatních spoluvlastníků. Banka přitom posuzuje bonitu žadatele i hodnotu nemovitosti jako zajištění úvěru. Splnění bonity při vyplácení sourozence je klíčovým předpokladem pro získání úvěru, protože banka musí mít jistotu, že žadatel zvládne nový závazek dlouhodobě splácet. 
• Čerpání hypotéky a vyplacení spoluvlastníků: Po schválení úvěru banka uvolní prostředky, které kupující použije k vyplacení ostatních spoluvlastníků.
• Podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí: Po zaplacení podílů se podává návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
• Zápis do katastru nemovitostí: Po provedení vkladu je vlastnické právo převedeno na kupujícího a původní spoluvlastnictví zaniká.
• Dokončení vypořádání: Kupující se stává jediným vlastníkem nemovitosti a hypotéka je nyní zajištěna celou nemovitostí.

Vyplacení sourozence bez vlastních úspor

Při odkupu spoluvlastnického podílu bývá výše hypotéky zpravidla podstatně nižší než hodnota celé nemovitosti. Půjčujete si totiž například jen na polovinu její hodnoty. Bance však dáváte do zástavy celou nemovitost, a proto bude výsledná hodnota LTV nižší než při financování celé kupní ceny. 

Potřebné doklady a dokumenty

Před podáním žádosti o hypotéku je potřeba připravit několik základních dokladů. Banka je využívá k posouzení vaší bonity, příjmů i hodnoty nemovitosti, kterou budete financovat nebo jí ručit. Přesné požadavky se mohou mírně lišit podle konkrétní banky, ale obecný seznam bývá podobný.

Zde je stručný přehled obvyklých dokladů potřebných k vyřízení hypotéky:

• Doklad totožnosti – občanský průkaz, případně i druhý doklad (např. pas nebo řidičský průkaz)
• Doklady o příjmu – výpisy z účtu, potvrzení od zaměstnavatele, daňové přiznání (u OSVČ)
• Doklady k nemovitosti – výpis z katastru nemovitostí, nabývací titul (např. kupní smlouva, darovací smlouva, usnesení o nabytí dědictví s doložkou právní moci)
• Odhad nemovitosti – zajišťuje banka nebo smluvní odhadce
• Žádost o hypotéku – vyplněný formulář banky

S jakými poplatky počítat

U hypotéky je potřeba počítat nejen se splátkami úvěru, ale také s dalšími poplatky, které mohou ovlivnit celkové náklady. Klíčovým faktorem je samozřejmě úroková sazba hypotéky, od které se odvíjí výše měsíční splátky. Kromě ní ale mohou vzniknout i další náklady spojené s pořízením úvěru.

Mezi poplatky například patří:

• Poplatek za zpracování hypotéky
• Poplatek za odhad nemovitosti
• Poplatek za vedení úvěrového účtu nebo správu hypotéky
• Poplatek za opakované čerpání úvěru
• Platby za pojištění nemovitosti
• Poplatek za rezervaci úrokové sazby

Před podpisem smlouvy je důležité znát celkovou výši všech těchto nákladů a zohlednit je při rozhodování. 

Další možnosti financování 

Existuje více možností vyplacení sourozence z nemovitosti úvěrem. Kromě klasické hypotéky lze využít například úvěr ze stavebního spoření, který umožňuje získat menší částky bez nutnosti ručení nemovitostí. To může být výhodné zejména při nižších částkách. 

Další možností je americká hypotéka, tedy spotřebitelský úvěr se zástavou nemovitosti, který nabízí větší volnost při použití peněz. Zvážit lze i jiné spotřebitelské úvěry, které však obvykle mají vyšší úrokové sazby a kratší dobu splatnosti.

Výběr vhodného řešení závisí na konkrétní situaci a je vhodné jej konzultovat s hypotečním poradcem.