Hypoteční turistika: Cesta k výhodnějším podmínkám hypotéky díky refinancování

Předschválená hypotéka do 24 hodin online z pohodlí domova.
Úrok od
4,69 %
Hypoteční turistika

Lidé refinancují hypotéky kvůli lepším podmínkám, ale novela zákona to od roku 2024 ztěžuje. Kdy se změna banky opravdu vyplatí?

13.11.2024 | Roman Müller | 5 minut k přečtení

Obsah článku

Co si z článku odnést:

  • Hypoteční turistika označuje opakované refinancování hypotéky, při kterém klienti přecházejí mezi bankami, aby získali lepší úrokové sazby nebo výhodnější podmínky.
  • Refinancování hypotéky se vyplatí, když úrokové sazby výrazněji klesají, ale tento krok má i své nevýhody a rizika.
  • Od září 2024 zavedla novela zákona zvýšené poplatky za předčasné splacení hypotéky, aby hypoteční turistiku omezila.
  • U smluv uzavřených po září 2024 se k poplatkům za předčasné splacení přidává tzv. úrokový rozdíl, který bankám kompenzuje ztracené úroky.
  • Refinancování má své výhody, jako je nižší úroková sazba, možnost úpravy podmínek úvěru nebo offsetový účet pro snížení nákladů.
  • Mezi nevýhody refinancování patří poplatky za předčasné splacení, náklady na změnu banky a možné dopady na kreditní skóre.
  • Nejvýhodnější doba na refinancování bývá na konci fixačního období, kdy banky neúčtují poplatky za předčasné splacení.

Češi rádi ušetří nejen na každodenních výdajích, ale i na splátkách hypotéky. Pokud se naskytne příležitost, zvažují možnost převést svou hypotéku do jiné banky. Příznivou dobou pro změnu hypotéky bývá období, kdy úrokové sazby klesají. Toto rozhodnutí však přináší i určité nevýhody a rizika. Jak funguje refinancování hypotéky v roce 2024, jaké má výhody a nevýhody a kdy se změna banky skutečně vyplatí?

Co je hypoteční turistika?

Banky si na poli hypoték konkurují a snaží se získat co nejvíce klientů. Jedním ze způsobů, jak „přetáhnout“ klienta od konkurence, je nabídnout mu nižší úrokovou sazbu nebo další výhody. Této možnosti Češi v minulosti často využívali opakovaným refinancováním. Pro tento přístup se ujal pojem hypoteční turistika.

„Češi se rychle naučili využívat této možnosti a hledat lepší nabídky od jiných poskytovatelů. V roce 2016 navíc došlo k výraznému snížení poplatků za předčasné splacení hypotéky. Zatímco dříve se tyto poplatky mohly vyšplhat až na statisíce korun, od prosince 2016 se pohybují v řádech stokorun nebo nižších tisíců, a to i při refinancování během fixačního období,“ vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Banky čelí u hypoteční turistiky problému, protože si samy půjčují prostředky, které dále poskytují klientům, a to s pevně stanoveným úrokem po celou dobu sjednané fixace. Když klient během fixace hypotéku refinancuje u jiné banky, banky o část těchto výnosů přicházejí. Tento trend je ročně připravuje až o stovky milionů korun.

Jak se změnily podmínky refinancování v roce 2024?

Od září 2024 platí novela zákona o spotřebitelském úvěru, která má za cíl omezit hypoteční turistiku. Dosahuje toho zvýšením poplatků za předčasné splacení hypotéky.

U hypoték uzavřených nebo refinancovaných do konce srpna 2024 si banky mohou za předčasné splacení účtovat jen administrativní poplatek spojený s předčasným splacením úvěru. U smluv uzavřených nebo refinancovaných po 1. září 2024 se ale nově připočítává také náhrada účelně vynaložených nákladů. Výše této náhrady vychází z aktuálně platné referenční úrokové sazby stanovené Českou národní bankou.

Této náhradě se běžně říká úrokový rozdíl. Výpočet probíhá tak, že banka nejprve sečte úroky, o které přijde kvůli předčasnému splacení hypotéky. Od této částky poté odečte úroky, které by mohla získat, pokud by stejnou půjčku poskytla novému klientovi za aktuálních podmínek.

TIP

Refinancování hypotéky 2024: Refinancování stojí za zvážení v případě výrazného poklesu tržních úrokových sazeb. Kromě výše úroku je však potřeba sledovat i další poplatky spojené s převodem hypotéky k jiné bance.

Kolik bance za předčasné splacení zaplatíte?

Dobrou zprávou je, že ani po novele nejsou poplatky za předčasné splacení hypotéky neomezené. Úrokový rozdíl, který si banky mohou naúčtovat, má jasně stanovené limity:

  • maximálně 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok do konce fixace,
  • a zároveň maximálně 1 % z předčasně splacené částky.

Například pokud máte hypotéku ve výši 6 000 000 Kč s fixací na 5 let a rozhodnete se ji refinancovat po prvním roce, banka vám může naúčtovat poplatek maximálně 60 000 Kč. Pokud byste refinancovali až po čtyřech letech, úrokový rozdíl by činil méně než 15 000 Kč.

Poplatky za refinancování hypotéky v roce 2024

Novela zákona se týká pouze smluv uzavřených od 1. září 2024. U hypoték sjednaných dříve platí jiná pravidla. V současnosti tak existují tři způsoby výpočtu poplatků za předčasné splacení, a to podle toho, kdy byl hypoteční úvěr uzavřen nebo refinancován.

Poplatkům za předčasné splacení hypotéky se vyhnete v několika specifických případech. Bez poplatku lze hypotéku doplatit do tří měsíců po stanovení nové fixace. Výjimky se vztahují také na náročné životní situace, například při úmrtí partnera, se kterým jste hypotéku sdíleli, nebo pokud je úvěr splacen z pojistného plnění. Bez poplatků lze hypotéku ukončit i při vypořádání společného jmění manželů nebo při prodeji nemovitosti, pokud od podpisu smlouvy uplynuly minimálně dva roky.

Výhody refinancování

Refinancování hypotéky může přinést celou řadu výhod, zejména pokud je načasované správně:

  • Nejlepší úroková sazba: Získání výhodnější sazby může znamenat nižší měsíční splátky a celkové snížení nákladů na hypotéku.
  • Úprava podmínek úvěru: Při refinancování je možné změnit podmínky smlouvy, například délku fixačního období nebo splatnost úvěru.
  • Možnost offsetové hypotéky: Některé banky nabízejí offsetový účet, což je možnost snižovat efektivní úroky pomocí uložených prostředků, a tím dál optimalizovat náklady na úvěr.

Refinancování se může vyplatit také v případě, kdy se zlepší finanční situace klienta, což může zvýšit jeho bonitu a umožnit mu vyjednat lepší úrokovou sazbu. S porovnáním hypoték může pomoci hypoteční kalkulačka, díky níž si lidé mohou vypočítat, zda je výhodné refinancovat.

Nevýhody hypoteční turistiky

Hypoteční turistika má i své stinné stránky, které by měli zájemci o refinancování zvážit:

  • Vyšší poplatky za předčasné splacení: Pokud se hypotéka refinancuje mimo fixační období, mohou být poplatky značné, zejména u novějších smluv uzavřených po 1. září 2024.
  • Další náklady spojené se změnou banky: K poplatkům se přidávají náklady na vklad na katastru nemovitostí, poplatek za výmaz zástavního práva a případné ocenění nemovitosti.
  • Možné dopady na kreditní skóre: Přestože změna banky většinou nezhorší kreditní skóre klienta trvale, při každé nové žádosti o hypotéku může dojít k jeho mírnému poklesu.

Jak vybrat správný okamžik pro refinancování?

Nejlepší doba na změnu hypotéky je obvykle na konci fixačního období. Tehdy může klient hypotéku splatit bez jakýchkoliv poplatků. Banky poskytují informace o nové sazbě většinou tři měsíce před koncem fixace, což umožňuje klientům srovnat nabídky a případně vyjednat lepší podmínky.

Miroslav Majer dále doplňuje: „V případě, že se na trhu výrazně sníží úrokové sazby, může být výhodné refinancovat i během fixačního období. Pro srovnání hypoték a výběr nejvýhodnější možnosti je ideální oslovit hypotečního poradce, který pomůže porovnat podmínky a vypočítat, zda úspora na sazbách převáží případné náklady spojené s refinancováním.“

Jak ušetřit na hypotéce v roce 2024?

Pokud zvažujete refinancování hypotéky, můžete využít následující tipy pro dosažení lepších podmínek:

  1. Porovnejte nabídky různých bank: Vyplatí se projít si srovnávače nebo využít hypoteční kalkulačku, kde můžete zadat parametry své stávající hypotéky a zjistit, která banka nabízí nejvýhodnější úrokové sazby.
  2. Vyjednejte lepší podmínky: Banky se často snaží udržet si stávající klienty, takže neváhejte požádat o snížení sazby. Tento krok je často úspěšný, zejména pokud máte dlouhodobou historii bezproblémového splácení hypotéky. Můžete se také poradit s nezávislým hypotečním specialistou o tom, jak vyjednat lepší hypotéku.
  3. Využijte refinancování ke zlepšení finanční situace: S lepší bonitou můžete dosáhnout nižší sazby. Mnozí klienti také refinancování využívají k navýšení hypotéky, což může být výhodné při plánovaných rekonstrukcích nebo dalších investicích.

Refinancování hypotéky v České republice: Co zohlednit

Při rozhodování o refinancování je třeba kromě úrokových sazeb zohlednit i další aspekty. Patří sem poplatky za správu hypotéky, případné náklady na ocenění nemovitosti nebo podmínky při předčasném splacení úvěru. Zároveň je důležité počítat s náklady na katastr nemovitostí, které s každou změnou banky vznikají. V případě hypoték v České republice se tyto náklady pohybují kolem 4 000 Kč, což je třeba zohlednit při kalkulaci celkové výhodnosti refinancování.

Shrnutí: Vyplatí se refinancovat hypotéku?

Refinancování může být výhodné, pokud se úrokové sazby hypoték na trhu pohybují výrazně níže než vaše současná sazba, nebo pokud končí fixační období. Převod hypotéky k jiné bance může přinést úspory, ale zároveň vyžaduje pečlivé zohlednění všech nákladů. Zájemci by měli mít jasno v tom, jak refinancování ovlivní jejich splátkový kalendář a celkové náklady na úvěr.

Pokud si nejste jisti, jak změnit banku u hypotéky, nebo zda je pro vás refinancování výhodné, zvažte konzultaci s hypotečním poradcem. Ten vám může pomoci nalézt optimální řešení a poskytnout přehled o možnostech financování.

Roman Müller
Redaktor
Roman Müller je obsahový specialista se zaměřením na finanční trh, především hypotéky. V oboru se pohybuje už řadu let a tak ví, co vás zajímá.
Online sjednání hypotéky
Podpora online hypotečního specialisty
Zvýhodněné podmínky
Přehledné hypoteční bankovnictví

Napsali o nás

Hodnocení: 4.9 | 467 recenzí

Nepřehlédněte

Odhalujeme skryté poplatky a upozorňujeme na ně.