V první řadě si projdeme ty nejzajímavější informace z našeho velkého výzkumu nemovitostí, který jsme pro vás připravili společně s realitními kancelářemi. Zjistíte mimo jiné, kdo První téma odkazuje na náš článek soumrak hypoték, který pojednává o současné krizi bydlení v Česku. Dozvíte se, co za touto krizí stojí, jaké jsou hlavní důvody zdražování hypoték a nedostatku nemovitostí a co nás s největší pravděpodobností čeká v budoucích letech. Také vám poradíme, jak se co nejlépe připravit.

Banky se samozřejmě budou snažit přijít s vlastním řešením, které umožní žadatelům dosáhnout na vlastní bydlení. Jedním z nich může být vícegenerační hypotéka. Jedná se o produkt, které banky standardně nabízejí v zahraničí, například v Německu nebo USA. Jedná se vlastně o hypotéku se splatností delší než 30 let, která se dědí. Není to sice řešení krize, ale je to jedna z cest, jak dosáhnout na vlastní bydlení. Vše o vícegeneračních hypotékách se dočtete v našem článku pod videem. Vzhledem k tomu, že s koncem roku klesá zájem bank o nové hypotéky, další zajímavé novinky budou až v lednu.

Témata

• Soumrak hypoték
• Vícegenerační hypotéka

Úrokové sazby hypotečních úvěrů za poslední tři měsíce citelně vrostly. Na vyšší měsíční splátky hypotéky se nyní musí připravit nejen zájemci o novou hypotéku, ale také lidé, kteří budou v brzké době řešit refinancování stávajícího úvěru na bydlení. Současný růst úrokových sazeb nemusí znepokojovat jen ty majitele hypoték, kteří v pravou chvíli využili možnosti dopředného refinancování. Přečtěte si, jak si v předstihu zajistit nízkou úrokovou sazbu hypotéky na další fixační období.

TIP: Připravte se včas na refinancování hypotéky! Aktuální nabídky jednotlivých bank si jednoduše porovnáte v naší online hypoteční kalkulačce.

Co je to dopředné refinancování?

Většina Čechů se začíná zajímat o případné refinancování hypotéky teprve několik měsíců před koncem sjednané doby fixace. Tuzemské banky ovšem umožňují i takzvané dopředné refinancování. Princip je velmi jednoduchý. Stačí si s novou bankou až několik let před vypršením sjednané doby fixace dohodnout podmínky budoucího refinancování hypotéky. Čerpání nové hypotéky je odložené až do konce doby fixace vaší stávající hypotéky. Po tuto dobu vás nová hypotéka nic nestojí a pouze čeká „v šuplíku“ na to, až se přiblíží konec fixace. Jakmile nastane okamžik refinancování, získáte od nové banky úvěr za podmínek, které byly na trhu v době sjednání dopředného refinancování. 

Podmínky refinancování si můžete dohodnout až tři roky dopředu

Možnosti dopředného refinancování se vyplatí zmapovat ve chvíli, kdy začínají úrokové sazby hypoték výrazněji růst. Pokud vám do konce sjednané doby fixace zbývá maximálně rok, můžete vybírat z nabídek téměř všech tuzemských bank (pozn. výjimkou je pouze mBank, se kterou můžete začít řešit refinancování hypotéky 8 měsíců dopředu). Přibližně polovina bank umí refinancovat hypotéku až dva roky dopředu a pouze Komerční banka až tři roky dopředu. S výběrem nejvýhodnějších nabídek dopředného refinancování vám rádi pomohou hypoteční specialisté hyponamiru.cz. 

Pozor na výši refinancované částky

Při dopředném refinancování si dejte pozor na správné nastavení výše refinancované částky. Pokud si sjednáváte podmínky refinancování například tři roky dopředu, nemáte ještě k dispozici přesné vyčíslení zůstatku stávající hypotéky. Výše částky pro refinancování se v tomto případě pouze odhaduje a dopočítává orientačně. Pokud by přesné vyčíslení převyšovalo schválenou výši nové hypotéky, budete muset částku nad rámec schválené hypotéky doplatit z vlastních zdrojů, což může být nepříjemnou komplikací. Pro jistotu si tedy vždy nechte schválit o něco vyšší částku, protože můžete až 20 procent zdarma nedočerpat. 

Dopředné refinancování má i svá rizika

Dopředné refinancování je výhodné zejména v období rostoucích úrokových sazeb. Pokud by se ovšem sazby hypoték vydaly opačným směrem, můžete na dopředném refinancování prodělat. V předstihu sjednaná hypotéka je závazná a vyplatí se ji využít i v případě, že máte sjednánu o něco horší úrokovou sazbu. Pokud totiž novou hypotéku nevyužijete, může vám banka účtovat pokutu za nečerpání. Ta se pohybuje v řádech desetitisíců až statisíců. Pokud váš hypoteční poradce správně monitoruje trh a má zkušenosti se strategiemi refinancování, do této situace byste se dostat rozhodně neměli.

Pokud již máte vyhlédnutou nemovitost a potřebujete od banky rychle získat hypoteční úvěr na úhradu její kupní ceny, zajistěte si co nejdříve požadované doklady a dokumenty. Výrazně tím přispějete ke zkrácení doby sjednání hypotéky. V případě, že ještě nemáte konkrétní nemovitost ke koupi, ale rádi byste si zajistili finance v předstihu, můžete využít takzvanou hypotéku bez nemovitosti. Poradíme vám, co vše se vyplatí vyřešit před tím, než se pustíte do sjednávání hypotéky.

Na co plánujete hypotéku využít?

Hypotéky slouží k financování různých bytových potřeb. Nejčastěji ji Češi využívají na koupi již existujících bytových jednotek, rodinných domů nebo stavebních pozemků. Hypotéku je možné rovněž využít na financování výstavby rodinného domu, rekonstrukci nemovitosti, koupi bytu v rámci developerského projektu, refinancování stávající hypotéky, zpětné proplacení výstavby a rekonstrukce nebo třeba k vypořádání společného jmění manželů. Předtím než požádáte banku o hypotéku, stanovte si účel využití úvěru. Následně si zjistěte, jaké konkrétní dokumenty od vás bude banka při financování vašeho záměru požadovat.

Připravte si úspory

V současné době již banky neposkytují 100% hypotéky. Minimálně pět až deset procent z odhadní ceny zastavované nemovitosti musíte uhradit z vlastních zdrojů. Tyto peníze se vyplatí mít připraveny k rychlému využití. Pokud držíte úspory na spořicím účtu či termínovaném vkladu, nastavte si co nejkratší vázací dobu. Předčasný výběr peněz by se vám totiž mohl zbytečně prodražit.

Maximalizujte výši příjmů

Maximální výše poskytnuté hypotéky se vždy odvíjí od výše doložených příjmů. Zaměstnancům potvrzuje příjem zaměstnavatel. V případě podnikatelů je předkládáno minimálně jedno daňové přiznání. Živnostníci musí s dostatečným časovým předstihem zvážit, jaký způsob uplatňování výdajů bude v jejich případě nejvýhodnější.  OSVČ využívající paušální výdaje totiž mají tu výhodu, že jejich výdaje umí banka pro svou potřebu převést do nižšího výdajového paušálu. Například IT specialista uplatňující ze zákona 60% paušál může být bankou počítán, jako by měl 40% paušál, protože banka ví, že skutečné náklady jsou v tomto oboru mnohem nižší (pozn. podrobně se této problematice věnuje článek Hypotéka pro podnikatele a OSVČ). 

Pokud je příjem k získání potřebné výše hypotéky nízký, je třeba zvážit přizvání dalšího spolužadatele. Příjmy více žadatelů se sčítají a pomohou tak dosáhnout na vyšší hypotéku.

Zajistěte si včas potřebné dokumenty

Při sjednávání hypotéky vyžadují banky řadu dokumentů. Například u výstavby rodinného domu si dopředu připravte projekt a rozpočet stavby. Při koupi nemovitosti budete potřebovat kupní smlouvu nebo alespoň návrh kupní smlouvy. V případě developerských projektů je zase zapotřebí smlouva o smlouvě budoucí. 

Pokud využijete hypotéku k vypořádání společného jmění manželů, budete potřebovat dohodu o vypořádání společného jmění manželů a rozsudek o rozvodu s doložkou o nabytí právní moci. V případě, že bylo společné jmění manželů zúženo, překládá se notářský zápis nebo předmanželská smlouva.

Nahlédněte do katastru nemovitostí

U každé kupované nemovitosti se zajímejte o aktuální záznamy v listu vlastnictví. Pozor si dejte především na sjednaná věcná břemena, která mohou být závažnou překážkou k získání hypotéky. Velmi problematické jsou rovněž nevyjasněná vlastnická práva. 

Ceny nemovitostí i výše úrokových sazeb hypoték bezpochyby výrazně ovlivňují ochotu Čechů investovat do vlastního bydlení. Přestože ceny bytů, rodinných domů i stavebních pozemků v posledních dvou letech výrazně rostly, mnohé zájemce o vlastní bydlení přesvědčily ke koupi nemovitosti právě příznivé úrokové sazby. Nyní se karta obrací a sazby hypoték výrazně rostou. Financování vlastního bydlení hypotékou se prodraží nejen novým žadatelům o úvěr, ale také těm, kterým končí sjednaná doba fixace.

TIP: Uvažujete o koupi nemovitosti a hledáte výhodné financování? Online hypoteční kalkulačka hyponamiru.cz vám pomůže najít nejvýhodnější nabídku na trhu. 

Výprodej hypoték pod tři procenta

Ještě na začátku letošního roku mohli zájemci o hypotéku dosáhnout na velmi výhodnou sazbu 1,59 procenta ročně. Nyní se již úrokové sazby u většiny tuzemských bank přehouply přes hranici tří procent a ukotvují se k hranici 3,5 %. Nejvýraznějším faktorem růstu úrokových sazeb je inflace, která v posledních měsících výrazně zrychlila. Rostoucí ceny v ekonomice se snaží brzdit Česká národní banka, a to zvyšováním vyhlašovaných základních úrokových sazeb. Na růst těchto sazeb musí reagovat i banky poskytující hypotéky.

V současné době dochází k „výprodeji hypoték“ se sazbou pod tři procenta. Stále se totiž najdou banky, které nabízejí hypotéky se sazbami pod touto hranicí. I ty ovšem zanedlouho srovnají krok s konkurencí. A zdá se, že růst sazeb ještě nemusí být u konce. V závěru roku by mohly sazby hypoték atakovat hranici čtyř procent. 

Horší podmínky na další úrokové období

Na horší úrokové podmínky a také vyšší měsíční splátky hypotéky se musí připravit nejen zájemci o nový úvěr na bydlení, ale i ti, kterým v následujících měsících končí tří nebo pětiletá doba fixace. Například před pěti lety se úrokové sazby hypoték běžně pohybovaly pod hranicí dvou procent. Pokud by u hypotéky ve výši tři miliony korun se splatností 25 let vzrostla sazba z 1,8 na 3,29 procenta, zvýšila by se měsíční splátka hypotéky o necelých 2 300 korun. 

Sazby hypoték zřejmě dále porostou

Další zdražování úvěrů na bydlení není vyloučeno ani v příštím roce. Úročení hypoték se bude opět odvíjet od kroků centrální banky. Nastavení úrokových sazeb u hypoték ovlivní i to, pro jak početnou skupinu zájemců o vlastní bydlení budou hypotéky hůře dostupné. Pokud bude chtít banka oslovit i tuto skupinu, bude muset přijít například se zvýhodněnými úrokovými akcemi nebo jinou zajímavou nabídkou. Rovněž bude záležet na tom, zda se budou chtít banky vrátit k době, kdy hypotéky prodávaly na hraně marže, nebo zvolí cestu prodeje nižšího počtu hypoték, ale s odpovídající výnosovou marží. Poptávku po vlastním bydlení i nových hypotékách bude ovlivňovat i vývoj cen nemovitostí. 

Volných pozemků určených k okamžité výstavbě rodinných domů je zejména v okolí velkých měst značný nedostatek. V nabídkách k prodeji můžete narazit na různé typy pozemků – kromě stavebních pozemků se může jednat například o zahradu, louku, ornou půdu, les nebo třeba plochu určenou ke komerčnímu využití. K výstavbě rodinného domu budete potřebovat pozemek, který je pro tento účel podle platného územního plánu obce či města určen. Přečtete si, na co si dávat pozor při koupi pozemku, aby jej bylo možné financovat pomocí hypotéky.

TIP: Potřebujete hypotéku na koupi stavebního pozemku? Pro srovnání aktuálních nabídek hypoték jednotlivých bank můžete využít online hypoteční kalkulačku.

Pozemek musí být určen k výstavbě objektu k bydlení

Hypotékou je možné financovat pouze pozemky, u kterých vám stavební úřad potvrdí, že je určen k zastavění objektem k bydlení. Před podpisem kupní smlouvy na pozemek tedy požádejte příslušný stavební úřad o takzvanou územně plánovací informaci. Z tohoto dokumentu je zřejmé, jakou stavbu a za jakých podmínek je možné na daném pozemku postavit. 

Podmínkou je přístupová cesta

Abyste mohli pozemek financovat hypotékou, musí být k němu právní přístup. Jinými slovy, musí k němu vést příjezdová cesta nebo komunikace, kterou můžete využívat (např. formou svolení k užívání nebo se také může jednat o obecně využitelnou plochu). Přístupová cesta musí být ve zpevněném stavu, nemůže se jednat například o polní či lesní cestu. 

Pokud není k vašemu pozemku přímý přístup, ale pouze přes cizí pozemek, musíte mít sjednáno věcné břemeno jízdy nebo chůze přes tento pozemek. Na pozoru se mějte u pozemků, u kterých bude nutné odkoupit plochy pro budoucí výstavbu přístupové cesty. Vybudování příjezdové komunikace je totiž velmi nákladné – může vyjít i na několik milionů korun. 

Pozemek musí být připojitelný na inženýrské sítě

U kupovaného pozemku si zjistěte, zda jej lze připojit na inženýrské sítě. Dopředu musí být zřejmé, jakým způsobem bude provedeno připojení na vodu (pozn. v úvahu přichází odběr vody ze studny, městského nebo obecního vodovodu), elektřinu a kanalizaci. Pokud není možné připojení na městskou či obecní kanalizaci, bude nutné vybudovat vlastní jímku nebo čističku odpadních vod. Podmínkou není pouze připojení na plyn. 

Při financování koupě pozemku hypotékou mohou některé banky požadovat i vyjádření poskytovatele sítí – například vyjádření ČEZu, že daný pozemek může být distribučně napojen. V některých oblastech může být totiž připojení z důvodu nízké kapacity sítě problematické. 

Pozor na velikost pozemku

Většina Čechů se bohatě spokojí s pozemkem do 1 000 m². Pokud ovšem máte v plánu koupit pozemek například o rozloze 5 000 m², naprostá většina bank nebude chtít takto velký pozemek financovat účelovou hypotékou na bydlení. Důvodem je, že takovou rozlohu si banky spojují s investičním záměrem, nikoliv se záměrem bydlet. Výjimkou je pouze UniCredit Bank, která vám umožní financovat hypotékou i pozemek nad 3 000 m². Podmínkou banky ale je, že do tří let od sjednání hypotečního úvěru začnete na pozemku stavět. 

V první řadě si projdeme ty nejzajímavější informace z našeho velkého výzkumu nemovitostí, který jsme pro vás připravili společně s realitními kancelářemi. Zjistíte mimo jiné, kdo nemovitosti nejčastěji kupuje, kolik zájemců se aktuálně uchází o jednu nemovitost nebo o kolik se meziročně zvedla výše průměrné hypotéky v ČR. Jsme zvědaví, jestli vás získaná data překvapí tak jako nás.

Dalším velkým tématem, které aktuálně nejvíce rezonuje v oblasti hypoték je velké zdražení REPO sazby ČNB. Jaký to bude mít vliv na hypotéky a jejich ceny? Výše úrokové sazby u průměrné hypotéky se může velice rychle dostat až na hodnotu 3,5 %. Filip vám názorně ukáže, jaký rozdíl pak můžete očekávat v měsíční splátce hypotéky. A jak na tuto situaci reagovat? Jednoznačným doporučením je pohotovostní úvěr, tedy hypotéka bez nemovitosti. Filip vám řekne proč. A k tomu vám ještě vysvětlí, proč řešit hypotéku s hyponamíru.

Témata

• Velký výzkum na poli nemovitostí
• Velké zdražení ČNB