Hypotéka může být vhodným řešením i v situaci, kdy je nutné provést majetkové vypořádání. „K tomu nejčastěji dochází v případě majetkového vypořádání po rozvodu. Jeden z páru si sjedná hypotéku na vyplacení expartnera a získá nemovitost, která byla do rozvodu součástí společného jmění manželů. Pokud už manželé měli hypotéku na nemovitost, může být tato společná hypotéka po rozvodu převedena na jednoho z nich. Hypotéku je také možné využít na vypořádání majetkových podílů na nemovitosti spoludědiců,“ popisuje možnosti využití hypotéky Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz 

Vypořádání majetku po rozvodu

Při každém rozvodu je nutné řešit majetkové vypořádání manželů. Pokud nebylo upraveno rozdělení majetku a dluhů ještě před sňatkem v předmanželské smlouvě (např. byl smluven režim oddělených majetků, zúžení společného jmění o vybraný majetek), je součástí společného jmění manželů vše, co nabyl jeden z manželů nebo oba společně za dobu trvání manželství. 

Do společného majetku se počítají jak nemovitosti, tak i veškeré finance a dluhy. Pokud jste si tady v manželství společně pořídili například byt na hypotéku, spadá do SJM byt i nesplacená hypotéka. 

Co nepatří do SJM?

Rozdělení majetku při rozvodu nebývá vždy jednoduché. Aby nedocházelo ke zbytečným sporům, co je a není společným majetkem, uvádí zákon případy, kdy se majetek pořízený během manželství nestává společným jměním manželů. Kromě věcí určených pouze k osobní potřebě jednoho z manželů (např. oblečení, hygienické potřeba apod.) se do společného jmění nezapočítávají:

• majetek nabytý dědictvím či darem (pozn. s výjimkou majetku výslovně určeného oběma manželům do SJM),
• náhrada nemajetkové újmy na přirozených právech, kterou získal jeden z manželů (např. bolestné po dopravní nehodě),
• náhrady za poškození, zničení či ztrátu výhradního majetku jednoho z manželů,
• majetek nabytý jedním z manželů v souvislosti s jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví (např. manžel prodá motorku, která byla v jeho výlučném vlastnictví, a ze získaných peněz si pořídí novou).

Financování majetkového vypořádání

Při majetkovém vypořádání manželského páru jde v řadě případů o miliony. Obvykle je nutné vyřešit rozdělení společných nemovitostí, vybavení domácnosti, automobilů a řady dalších hmotných statků nabytých v době manželství. Bez nového úvěru se tedy mnozí neobejdou. 

Miroslav Majer k vypořádání podílů na nemovitosti dodává: „Pokud není nemovitost zatížena hypotékou a jeden z exmanželů nemá dostatek peněz na vyplacení podílu druhého, nabízí se jako ideální řešení nová hypotéka na majetkové vypořádání. Existují i alternativy k hypotéce na vypořádání. V případě nižších částek připadá v úvahu také například úvěr ze stavebního spoření či neúčelový úvěr.“

V situaci, kdy je nemovitost zatížena hypotékou, je možný převod hypotéky při rozvodu na jednoho z manželů.

Druh a družka majetkové vypořádání

Otázku vypořádání společného majetku mohou řešit také nesezdané páry. V tomto případě nevzniká společné jmění manželů a v okamžiku rozchodu může dojít k neshodám o rozdělení majetku. 

Při pořízení společné nemovitosti je nejvhodnějším řešením spoluvlastnictví. Každý z partnerů si drží na bytu, domu či jiné nemovitosti určitý spoluvlastnický podíl – například jednu polovinu vlastní druh a druhou polovinu družka. Rozložení spoluvlastnických podílů může být samozřejmě i jiné, záleží na dohodě obou partnerů. 

Pokud má každý z partnerů na nemovitosti určitý spoluvlastnický podíl, lze si v případě rozchodu sjednat hypotéku a odkoupit příslušný podíl. Komplikací může být rozdílný pohled na cenu spoluvlastnického podílu. V tomto případě se vyplatí pozvat na pomoc nezávislého odhadce, který stanoví férovou tržní cenu nemovitosti. 

Zjistěte, kdy se se vám může hodit druhá hypotéka. Druhá hypotéka může pomoci nejen s vyplacením spoluvlastnického podílu (například u vyplacení sourozence), ale také s investicí do nemovitosti nebo rekonstrukcí.

Jak získat hypotéku na vypořádání

Proces získání hypotéky na majetkové vypořádání se v zásadě neliší od sjednání hypotéky například na koupi nemovitosti. Žadatel o hypotéku sdělí bance výši požadované částky a také účel financování, tím je vypořádání spoluvlastnického podílu na nemovitosti. Dále je třeba dodat veškeré požadované informace k financované nemovitosti. 

Při schvalování hypotéky se banka vždy zajímá o bonitu žadatele. Pro získání potřebné výše úvěru je důležitá výše i zdroj pravidelného příjmu. Žadatel o hypotéku musí mít rovněž výbornou platební morálku a nesmí mít negativní záznamy v úvěrových registrech. 

Banky se také musí při poskytování hypoték řídit limity úvěrových ukazatelů od České národní banky. V současné době je povinné pouze splnění limitu LTV (pozn. limity úvěrových ukazatelů DTI a DSTI jsou pouze doporučené). Pokud zájemce o hypotéku plánuje odkoupit například polovinu spoluvlastnického podílu (tzn. druhou již vlastní), neměl by mít se splněním limitu LTV problém. 

Pokud banka hypotéku schválí, jeden z exmanželů obdrží požadovanou částku a druhý získá zbývající podíl na nemovitosti.  

Vyplacení z hypotéky

V případě, že je již nemovitost zatížena společnou hypotékou, je řešením převzetí stávajícího úvěru a současně vyplacení druhého z exmanželů. U jaké banky požádat o převedení hypotéky? Je nutné vždy kontaktovat stávající banku a nejdříve ji informovat o úmyslu převzít hypotéku a vyvázat z ní bývalého manžela či manželku. 

Ten, kdo na sebe celou hypotéku přebírá, musí bance prokázat dostatečný příjem. Pokud jeden příjem na převzetí úvěru nestačí, může být řešením přizvání dalšího žadatele (např. rodiče nebo nového životního partnera).

Další možnosti financování

Hypotékou je možné řešit vyplacení majetkového podílu na nemovitosti. Většinou je ovšem při rozvodu potřeba vypořádat i další majetek. Může se jednat například o automobil, vybavení domácnosti či jiný hmotný majetek. K tomuto účelu je možné využít například americkou hypotéku nebo jiný neúčelový úvěr. 

Aktuální změny a nabídky na hypotečním trhu: Modrá pyramida, Raiffeisen stavební spořitelna a ČSOB

Hypoteční trh přináší v květnu 2024 několik důležitých změn a výhod pro klienty. Modrá pyramida, Raiffeisen stavební spořitelna a ČSOB přicházejí s aktualitami, které stojí za pozornost.

Modrá pyramida od 1. května 2024 snižuje úrokové sazby u svých nezajištěných úvěrů. Úroková sazba Půjčky na bydlení klesá o 0,3 % p.a., nyní na 5,99 % p.a. U Půjčky na družstevní bydlení a udržitelné bydlení se sazba snižuje o 0,2 % p.a., nyní na 5,79 % p.a. Navíc, u Půjčky na udržitelné bydlení lze dosáhnout dalšího snížení o 0,3 % p.a., pokud alespoň 50 % úvěru bude využito na technologie pro udržitelné bydlení od společností ČEZ nebo VEKRA.

Raiffeisen stavební spořitelna přichází od 6. května 2024 s akcí, která klientům nabízí prémie až 4 000 Kč na stavební spoření. Klienti, kteří uzavřou smlouvu ve spořicím tarifu Jistota a vloží do tří měsíců alespoň 2 000 Kč, získají prémii 2 000 Kč. Pokud vloží do tří měsíců 50 000 Kč, získají prémii 4 000 Kč.

ČSOB Hypoteční banka mění od 6. května 2024 podmínky cenotvorby svých hypoték. Sleva 0,3 % p.a. za splácení z účtu v ČSOB bude nově podmíněna pravidelným měsíčním inkasem hypotéky z účtu v ČSOB, pěti měsíčními platbami platební kartou a zasíláním měsíčního příjmu alespoň 15 000 Kč. Sleva 0,1 % za příjem na účet bude nyní vyžadovat měsíční příjem ve výši alespoň 60 000 Kč.

Tyto změny přinášejí nové příležitosti pro klienty, kteří hledají výhodné financování svého bydlení.

Česká národní banka oznámila další snížení úrokových sazeb. Dvoutýdenní repo sazba (2t repo), která ovlivňuje úročení úvěrů i bankovních vkladů, byla snížena o 0,5 procentního bodu na 5,25 %. Diskontní sazba a sazba lombardní klesly také, s platností od 3. května 2024.

Pokles sazeb pomalu pokračuje

ČNB pokračuje v předpovídaném postupném snižování základních sazeb v ekonomice. Po květnovém jednání rady ČNB byly sazby nastaveny takto:

Aktuální pokles hypotéky nezlevní

Možná očekáváte, že se snížením 2T repo sazby dojde i ke snížení úroků na hypotékách. To však není příliš pravděpodobné. Důvodem je, že ceny hypoték nezávisí pouze na základní sazbě, ale i na tržní ceně peněz, které si banky půjčují pro financování hypoték.

IRS sazba v posledních týdnech naopak stoupá, což znamená, že výraznější zlevnění hypoték pod 4 % p.a. je v nedohlednu. Naše přehledy úrokových sazeb hypoték ukazují zpomalení poklesu, jak bylo naznačeno v posledním měsíci.

Vzhledem k rostoucím cenám nemovitostí, které podle odborníků nebudou klesat, není důvod čekat. Pokud plánujete pořízení bydlení, čekání na levnější úvěr není nyní nejlepší strategií.

Ale úroky na spořicích účtech klesnou téměř jistě

Repo sazba se významně promítá i do spoření. Ovlivňuje úročení bankovních vkladů i úložek v družstevních záložnách. Je nutné počítat s poklesem úroků. Část financí, kterou dlouhodobě nepotřebujete, by měla být investována, kde může přinést vyšší výnos.

Inflace zůstává pod drobnohledem

Bankovní rada vidí mírná proinflační rizika a bude sazby dále snižovat opatrně. K opatrnosti vede banku několik skutečností:

• Česká ekonomika roste, ale stále pod svým potenciálem.
• Spotřeba domácností roste, ale je stále pod úrovní před pandemií.
• Nezaměstnanost je nízká, mzdy rostou, ale jen mírně, což nevyvíjí tlak na inflaci.
• Zahraniční obchod se zotavuje, ale jeho výkon je stále slabší, než by mohl být.

Prognóza ČNB počítá s inflací 2,3 % v roce 2024 a 2 % v roce 2025.

Důležitými tématy vás bude provázet CEO společnosti hyponamíru Miroslav Majer.

Nejlepší pojišťovna roku 2023

Která pojišťovna si vybojovala první příčku za rok 2023 v zajištění hypoték? Bez dobře nastaveného pojištění je hypotéka rizikem. Proto k hypotéce i pojištění přistupujte zodpovědně. Nejčastěji se pojištění sjednává proti riziku úmrtí, invaliditě a závažným nemocem. Každá pojišťovna má jiný rozsah plnění a proto je nutné správný výběr nepodcenit. V loňském roce se jako nejlepší volba ukázala pojišťovna UNIQA. Pokud si přesto nevíte s výběrem rady, navštivte náš článek Nejlepší pojišťovna roku 2023.

Jak zvládnout nízký odhad ceny nemovitosti při žádosti o hypotéku

Pokud se setkáte s nízkým odhadem hodnoty nemovitosti, existují různé způsoby, jak situaci řešit. V první řadě je vhodné se vyvarovat online ocenění, jelikož tyto často nemusí odrážet reálnou tržní hodnotu a mohou vést k podcenění. Při osobním odhadu, který nesplňuje vaše očekávání, máte možnost přidat více vlastních finančních prostředků, nebo můžete do zástavy dát další nemovitost, která vyrovná cenový rozdíl.

V případě, že plánujete rekonstrukci nemovitosti, může se stát, že náklady na rekonstrukci přesáhnou její tržní cenu. Je důležité si uvědomit, že investice do nemovitosti nemusí nutně zvýšit její hodnotu o stejnou částku, což je typické zejména pro méně atraktivní lokality.

Pokud potřebujete další finanční zdroje, můžete je získat z osobních úspor, od rodiny, nebo pomocí dalšího úvěru. Stejně tak je důležité při zajištění další nemovitosti zajistit, aby na ní nebyla další hypotéka. Další informace, jak se poprat s nízkým odhadem, pro vás máme v našem článku Jak zvládnout nízký odhad nemovitosti při žádosti o hypotéku.

Jak získat hypotéku na majetkové vypořádání

Pokud procházíte rozvodem a obáváte se o rozdělení majetku, může být užitečné zvážit možnosti získání financí pro vypořádání. Jednou z možností je financování přes hypotéku, která vyžaduje zástavu nemovitosti. Pokud je nemovitost součástí rozvodového majetku, můžete ji použít jako zástavu, pokud doložíte své příjmy.

Vypořádání majetku však není omezeno pouze na rozvody, ale může se týkat i dalších situací, jako je dědictví nebo rozdělování majetku mezi rodinnými příslušníky. Pro ty, kteří chtějí předejít budoucím komplikacím, je možné už během manželství provést rozdělení majetku. Více informací najdete v našem článku Jak získat hypotéku na majetkové vypořádání.

Raiffeisenbank prodlužuje Jarní Hypodny: Slevy a odhady zdarma do konce května

Raiffeisenbank oznámila prodloužení své akce Jarní Hypodny až do 31. května 2024, která přináší klientům řadu výhod. Mezi hlavní benefity patří odhady nemovitostí zdarma pro všechny typy nemovitostí, jako jsou domy, byty, pozemky, rekreační objekty a nebytové prostory. Tato nabídka platí pro všechny hypoteční produkty a fixace, přičemž se vztahuje na první zpracování ocenění nemovitosti. Každé další ocenění je zpoplatněno částkou 5 900 Kč dle ceníku.

Další výhodou Jarních Hypodnů je sleva na úrokové sazby. Klienti mohou získat slevu ve výši 0,2 % p.a. za sjednání pojištění nemovitosti a další 0,2 % p.a. za sjednání pojištění hypotéky, přičemž pojištění musí být sjednáno u pojišťovny UNIQA a.s. na obchodním místě Raiffeisenbank a trvat alespoň po dobu prvního období fixace úrokové sazby hypotéky.

Co je služba MOOY? Jak služba funguje?

„MOOY přináší inovativní řešení na trhu nemovitostí: možnost přechodu z nájemního bydlení k vlastnímu prostřednictvím modelu rent-to-own pro ty, kteří se potýkají s odmítnutím hypotečního úvěru nebo jinými finančními překážkami. Co to obnáší? Vyberete si domov, který vás osloví, a MOOY pro vás nemovitost zakoupí. Během doby, co budete v nemovitosti bydlet, platíte společnosti dohodnutý nájem. Jakmile se vám podaří zajistit hypotéku nebo jakýkoliv jiný způsob financování, domov si můžete koupit na vlastní jméno.” vysvětluje CEO hyponamiru.cz Miroslav Majer.

Pojďme spolu prozkoumat tento unikátní model financování s MOOY podrobněji:

1. První kontakt se službou
   Začínáte vyplněním dotazníku, na základě kterého MOOY připraví nabídku speciálně pro vás. Po telefonickém rozhovoru, kde vám budou všechny podmínky služby vysvětleny, můžete přistoupit k dalšímu kroku.
2. Výběr nemovitosti
   Je čas najít místo, které se stane vaším domovem. MOOY posoudí nemovitost, kterou si vyberete, a pokud dojde k dohodě, schválí vaši volbu.
3. Nákup nemovitosti MOOY
   Následuje krok, kdy MOOY zakoupí vybranou nemovitost. S vámi pak uzavře budoucí kupní a nájemní smlouvu.
4. Život ve vlastním
   Jakmile MOOY získá nemovitost a vy podepíšete potřebné smlouvy, můžete se do nového domova nastěhovat. Během nájemního období nejenže platíte nájem, ale také se podílíte na splácení ceny nemovitosti, aby byla na konci vaše.
5. Odkoupení domova
   Kdykoli během pěti let od podpisu smlouvy, pokud máte dostatek prostředků nebo získáte hypotéku, můžete nemovitost odkoupit za dohodnutou cenu a stát se jejím plnohodnotným vlastníkem.

Proč vznikla služba MOOY a co za tím stojí?

MOOY představuje revoluční přístup k financování nemovitostí v České republice, inspirující se modely rent-to-own, které jsou již etablovány v zahraničí. Tato služba vznikla jako odpověď na stále se snižující dostupnost vlastního bydlení v ČR, způsobenou nedávnými vývojovými trendy na trhu nemovitostí. Stojí za ní společný projekt BO! holding a.s., který se specializuje na realitní a finanční sektor, a Broker Trust a.s., největší českou firmou v oblasti zprostředkování finančních produktů. Cílem MOOY je nabídnout řešení pro ty, kteří se potýkají s obtížemi při získávání hypotéky nebo procházejí složitými životními situacemi, a tak rozšířit možnosti vlastnictví nemovitostí.

Produkty MOOY

MOOY nabízí dva hlavní produkty – BUDE MOOY a JE MOOY. 

BUDE MOOY je zaměřen na zákazníky, kteří si chtějí pořídit vlastní bydlení, ale narazili na odmítnutí své žádosti o hypotéku ze strany banky. 

Na druhou stranu, JE MOOY je navržen pro ty, kteří již vlastní nemovitost, ale čelí komplikovaným životním okolnostem, jako jsou rozvody nebo dědické řízení. 

Obě tyto služby reflektují snahu o flexibilitu a přístupnost vlastního bydlení pro širokou škálu klientů, nabízí cestu k vlastnictví domova bez tradičního zajištění hypotečního úvěru.

Kdy je vhodné službu MOOY využít?

Služba MOOY se ukazuje jako velmi perspektivní řešení pro získání vlastního bydlení v řadě specifických životních situací, kdy tradiční cesta přes bankovní hypotéku není možná nebo je příliš složitá. Podívejme se podrobněji na situace, ve kterých MOOY přináší svým klientům hodnotu:

1. Odmítnutí žádosti o hypotéku bankou: Pokud banka neschválila vaši žádost o hypotéku, ať už kvůli vysokým sazbám nebo přísným podmínkám, MOOY nabízí alternativu, která vám umožní žít ve vlastním bydlení, zatímco se snažíte splnit podmínky pro získání hypotéky v budoucnu.
2. Změna zaměstnání na OSVČ: Jestliže jste nedávno přešli na samostatnou výdělečnou činnost a vaše historie příjmů není pro banku dostatečná, MOOY vám umožní obcházet tuto bariéru a postupovat k vlastnictví nemovitosti bez nutnosti dlouhodobé historie příjmů. Jak na hypotéku pro OSVČ se dočtete v tomto článku.
3. Status cizince s dobrými příjmy: Cizinci žijící v ČR mohou mít obtíže s akceptací jejich příjmů bankou kvůli jejich specifické situaci. MOOY zde přichází s řešením, které tyto překážky eliminuje, a nabízí možnost vlastnit nemovitost i těm, kdo se setkávají s těmito výzvami.
4. Potřeba většího bydlení: Rodinné či jiné životní okolnosti mohou vést k potřebě většího prostoru pro bydlení. MOOY vám může pomoci překlenout finanční rozdíl mezi prodejem stávající nemovitosti a nákupem nové, větší, aniž byste museli čekat na schválení hypotéky.
5. Vlastníte nemovitost, ale řešíte aktuální situaci: Pro ty, kdo již vlastní nemovitost, ale potřebují pomoci s jejím řešením kvůli osobním změnám, jako jsou rozvod nebo vypořádání dědictví, MOOY nabízí finanční a logistickou podporu.

Výhody a nevýhody služby MOOY

Alternativní financování nemovitosti přes službu MOOY přináší řadu výhod pro ty, kteří se ocitnou v situaci, kdy tradiční cesta přes bankovní úvěry není dostupná nebo vhodná. Majitel společnosti hyponamiru.cz Miroslav Majer  říká, že „hlavní předností služby MOOY je možnost přiblížit se k vlastnictví nemovitosti i bez získání hypotéky nebo v případě řešení specifických situací. MOOY vám poskytuje unikátní možnost „držet“ nemovitost do chvíle, kdy budete schopni ji plně financovat. Navíc, jednou z klíčových výhod je přesné znání budoucí kupní ceny nemovitosti, což představuje jistotu ve světě, kde se tržní ceny mohou výrazně měnit.”

Přesto je třeba vzít v úvahu, že fixace ceny za nemovitost může mít také svá negativa. Trh s nemovitostmi je dynamický a ceny se mohou v průběhu času snížit, což by mohlo znamenat, že budoucí cena za nemovitost zafixovaná v smlouvě s MOOY bude vyšší než její tržní hodnota v okamžiku možnosti odkupu. Dalším aspektem, který je potřeba zvážit, je existující rozvazovací poplatek. Pokud se rozhodnete nemovitost nakonec neodkoupit, tento poplatek bude nutné zaplatit.

MOOY rovněž klade určité požadavky na typy nemovitostí, které je ochotna financovat. Například velmi staré domy mohou být z nabídky vyřazeny z důvodu vyššího rizika a nákladů na údržbu. To znamená, že nemovitosti, jež chcete přes MOOY financovat, musí splňovat specifická kritéria daná touto službou.

Nejčastější otázky ohledně služby MOOY

Jak mohu získat alternativní financování s MOOY?

Cílem společnosti MOOY je umožnit co nejvíce lidem vlastnit nemovitost. Každou žádost posuzujeme individuálně a pomáháme také s hledáním vhodné nemovitosti. Na úvodním setkání vám náš tým poskytne všechny potřebné informace.

Co když si nakonec nebudu chtít nemovitost koupit?

MOOY bere v úvahu i tuto možnost. Máte možnost od smlouvy odstoupit kdykoliv během pěti let a my vám vrátíme veškeré uložené prostředky minus rozvazovací poplatek, který pokryje náklady spojené s prodejem nemovitosti.

Kolik peněz potřebuji mít na začátku?

Požadovaná výše vlastních zdrojů závisí na typu nemovitosti a její lokaci, ale MOOY může nemovitost financovat již od 5 % vlastních zdrojů.

Vadí, že jsem měl historické problémy se splácením půjček?

MOOY bere v úvahu, že mít problémy se splácením dluhů v minulosti nutně neznamená, že s vámi neuzavřeme smlouvu.

Závěrečné hodnocení: 4,5 z 5

MOOY představuje atraktivní možnost, jak získat vlastní nemovitost, pokud vám banka neodsouhlasila hypotéku. Vyniká zejména svojí transparentností a flexibilitou, která umožňuje odstoupit od smlouvy kdykoliv během pěti let. Přesto doporučujeme pečlivě zvážit, zda budete schopni platit nájem a zároveň šetřit na odkoupení nemovitosti.