Vyplatí se platit nájem, nebo splácet hypotéku?

Najmout si dlouhodobě byt, nebo raději investovat do pořízení vlastního bydlení? Před tímto rozhodnutím stála alespoň jednou v životě řada Čechů. První možnost přináší především svobodu – kdykoliv totiž můžete vypovědět nájemní smlouvu a přestěhovat se. Nevýhodu naopak je, že celý život budete odkázáni na placení tržního nájemného. Naproti tomu při koupi bytu nebo rodinného domu na hypotéku jednoho dne celý úvěr splatíte a stanete se vlastníky majetku v hodnotě několika milionů korun. Při rozhodování mezi nájemním bydlením a pořízením vlastní nemovitosti na hypotéku většina lidí srovnává výši tržního nájemného s měsíční splátkou hypotéky. Která z částek je aktuálně vyšší?

Komu se vyplatí nájem

Bydlení v nájmu se vyplatí zejména těm, kteří se nechtějí vázat na jedno místo nebo teprve hledají vhodné místo pro život. Proto je častou volbou mladých jednotlivců či nesezdaných párů. Nájemní bydlení rovněž často využívají lidé bez vlastních úspor a nízkými příjmy.

Zajištění nájemního bydlení je oproti koupě nemovitosti finančně méně náročné. Pronajímatelé obvykle vyžadují složení kauce ve výši dvou až tří nájmů. V nabídce realitních kanceláří jsou dostupné jak kompletně vybavené nemovitosti, tak i byty či domy, které si může nájemce zařídit dle vlastních představ.

Kdy je výhodnější zvolit vlastní bydlení

Vlastní bydlení je častou volbou lidí, kteří hledají jistotu a chtějí se takzvaně usadit. V podnájmu totiž nemáte nikdy jistotu, že vám pronajímatel prodlouží nájemní smlouvu na další období. Vlastní bydlení proto velmi často vyhledávají rodiny s dětmi. Vlastní byt či rodinný dům si řada Čechů pořizuje s pomocí hypotéky. Zájemci o hypotéku musí bance doložit dostatečně vysoký a stabilní příjem. Samozřejmostí je výborná platební morálka.

Výhody a nevýhody bydlení – vlastní vs. nájemní

Pořízení vlastní nemovitosti je velké životní rozhodnutí. Proto se vyplatí porovnat výhody a nevýhody vlastního a nájemního bydlení z různých pohledů. Pro inspiraci vám přestavíme některé z nich.

Výhody vlastního bydlení:

• Získáte vlastní majetek
• Máte jistotu bydlení
• Neplatíte nájemné
• Sami rozhodujete o nemovitosti
• Úroky z hypotéky lze odečíst z daní

Nevýhody vlastního bydlení:

• Vysoké náklady na pořízení
• Veškeré opravy a rekonstrukce si platíte sami
• Velký finanční závazek v případě využití hypotéky

Výhody nájemního bydlení:

• Flexibilita – můžete v krátké době změnit bydliště
• Nízká počáteční investice
• Žádné finanční závazky v podobě hypotéky
• Opravy a rekonstrukce hradí pronajímatel

Nevýhody nájemního bydlení:

• Nejistota dlouhodobého bydlení
• Není možné provádět větší úpravy nemovitosti
• Nájemné nelze odečíst z daní

Srovnání nákladů na bydlení – vlastní vs. nájemní

Při rozhodování mezi vlastním a nájemním bydlením je třeba srovnat i celkové náklady na provoz domácnosti. V případě vlastní nemovitosti si každý majitel hradí veškeré výdaje za drobnější opravy i rozsáhlejší rekonstrukce. Mezi pravidelné výdaje patří platby za energie (tzn. elektřinu a plyn), vodné, stočné, připojení k internetu, svoz komunálního odpadu, daň z nemovitosti a také pojištění nemovitosti a domácnosti. Majitelé bytů musí počítat i s platbou do fondu oprav, poplatky za správu domu a za energie ve společně užívaných prostorách.

Před nastěhováním do podnájmu většina majitelů vyžaduje složení kauce. Z ní jsou hrazeny případné zaviněné škody na vybavení domácnosti či nedoplatky. V případě nájmu je největším pravidelným výdajem nájemné. Nájemce si obvykle dodatečně hradí i výdaje za energie, vodné, stočné a připojení k internetu. Větší opravy si hradí majitel nemovitosti.

Vliv na osobní finance

Největší překážkou v pořízení vlastního bydlení může být nedostatek vlastních úspor a nízký příjem. Pokud uvažujete o financování nemovitosti hypotékou, musíte z vlastních zdrojů pokrýt minimálně 10 % hodnoty pořizované nemovitosti (pozn. LTV u žadatelů o hypotéku do 36 let věku je 90 %, u ostatních pak 80 %).

Vývoj trhu s nemovitostmi

Zájem o nemovitosti byl až do roku 2022 enormní. Snadná dostupnost hypoték, příznivé úrokové sazby, rostoucí příjmy i úspory domácností… Tyto okolnosti přiměly řadu Čechů k rozhodnutí pořídit si vlastní bydlení. Vysoká poptávka a současně omezená nabídka volných nemovitostí se promítla do cen bytů, rodinných domů i stavebních pozemků. O roku 2010 do třetího čtvrtletí roku 2023 vzrostly podle dat Eurostatu ceny nemovitostí v Česku o 122 %.  

Značnou část nemovitostí lidé financují za pomocí hypotéky. Boom zájmu o úvěry na bydlení utnuly vysoké úrokové sazby. Ty se na přelomu let 2022 a 2023 vyšplhaly až nad 6% hranici. Česká národní banka z důvodu extrémně vysoké inflace zvedla základní úrokovou 2T repo sazbu až na 7 %. Na této úrovni se držela rok a půl. Ceny nemovitostí vlivem slabé poptávky zaznamenaly pokles.

V tuto chvíli již ČNB snižuje základní úrokové sazby, což se příznivě promítá i do úročení hypoték. V roce 2024 je očekáván postupné zlevňování hypoték. S oživením poptávky na realitním trhu dojde i k dalšímu růstu cen nemovitostí.

Výrazná inflace minulých let se podepsala i do výše požadovaného nájemného (pozn. inflace v letech 2022 byla 15,1 % a v roce 2023 pak 10,7 %) a nájemní bydlení se tedy podražilo.

V Praze je výhodnější bydlet v nájmu

Průměrné tržní nájemné třípokojového bytu v Praze o výměře 60 metrů čtverečních se dnes pohybuje okolo 24 tisíc korun měsíčně. Byt o stejné podlahové ploše lze pořídit v průměru za 7,4 milionu korun. V případě financování nákupu tohoto bytu hypotékou (70 % LTV) byste při splatnosti 30 let a úrokové sazbě 5,39 % měsíčně spláceli 29 055 korun. Z našeho jednoduchého výpočtu vyplývá, že splátka hypotéky je o více než 5 tisíc korun vyšší než aktuální výše tržního nájemného.

Brno dohání v cenách nemovitostí Prahu

V případě Brna je situace obdobná – splátka hypotéky je nyní vyšší než měsíční nájemné. Na koupi šedesátimetrového bytu v dobrém technickém stavu v Brně si musíte připravit přibližně 6,6 milionu korun. Měsíční splátka hypotéky (70 % LTV) vychází při úrokové sazbě 5,39 % a splatnosti 30 let na více než 25 914 korun. Srovnatelný byt si lze dnes pronajmout za 17 000 korun měsíčně. Při bydlení v nájmu tedy dnes zaplatí o necelých 9 tisíc korun méně.

Splácet hypotéku se vyplatí i v Ostravě

V Ostravě jsou oproti Praze a Brnu ceny nemovitostí podstatně nižší. Průměrná cena šedesátimetrového bytu se dvěma pokoji s pohybuje okolo 3,1 milionu korun. Při koupi takového bytu na hypotéku (70 % LTV) by byla měsíční splátka 12 172 korun (pozn. splatnost 30 let, úroková sazba 5,39 %). Za pronájem srovnatelného bytu v Ostravě mohou dnes pronajímatelé požadovat až 12 tisíc korun měsíčně. V případě Ostravy vychází výdaje za nájemné nebo hypotéku téměř srovnatelně.