S koupí nemovitosti úzce souvisí způsob jejího financování. Největší výhodu mají kupující, kteří mají úvěr vyřešený předem. Zjistěte, co je hypotéka bez nemovitosti a jak funguje v praxi.
Ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou a dostupnost vlastního bydlení se zejména pro mladé lidi a rodiny zhoršuje. Pokud se v nabídce realitní kanceláře objeví možnost koupě bytu, rodinného domu či stavebního pozemku za výhodnou cenu, uchází se o nemovitost řada zájemců.
„Prodávající často upřednostňují zájemce s vyřešeným financováním. Schválený úvěr je jednoznačnou výhodou. V ten moment se pro prodávajícího stáváte stejně atraktivním partnerem jako kupující s hotovostí,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Právě v tom spočívá kouzlo hypotéky bez vybrané nemovitosti (někdy označované jako hypotéka naruby, hypotéka dopředu nebo předschválený úvěrový rámec).
Hypotéka sjednaná před koupí nemovitosti je stále standardní hypotéka. Odlišnost je v tom, že si nejprve necháte schválit úvěr a teprve poté hledáte nemovitost, kterou za půjčené peníze koupíte. Banka vyhodnotí vaši bonitu, stanoví úvěrový rámec (tedy maximální částku, kterou vám je ochotna půjčit) a následně s ní podepíšete závaznou smlouvu. V tu chvíli znáte také přesnou výši a dobu fixace úrokové sazby hypotéky.
V praxi to funguje jako bianko šek. Máte v ruce schválenou úvěrovou smlouvu a znáte přesné podmínky, za kterých budete úvěr splácet. Z pohledu zákona jde o standardní účelový úvěr na bydlení, jen s tím rozdílem, že zástavu do smlouvy doplníte až dodatečně.
„Banky kromě hypoték bez nemovitosti poskytují také předhypotéky či překlenovací úvěry. Ty řeší situaci, kdy už máte vybranou nemovitost, ale zatím ji nelze použít jako zástavu. V praxi může jít například o družstevní byt, u něhož je v horizontu několika měsíců plánován převod do osobního vlastnictví,“ doplňuje Radek Eliáš, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.
Hypotéka sjednaná v předstihu nemusí přinášet výhodu pouze při vyjednávání s prodávajícím. Další předností může být zajištění se proti budoucímu růstu úrokových sazeb. V takových situacích klienti vyhledávají hypotéku bez vybrané nemovitosti jako nástroj k fixaci aktuálních podmínek.
Je však nutné počítat s tím, že sjednaná doba fixace začíná běžet již podpisem úvěrové smlouvy, nikoli okamžikem čerpání.
Před podpisem úvěrové smlouvy se informujte, kolik času máte na vyhledání nemovitosti. Tato lhůta se totiž u jednotlivých bank liší. Maximální doba je v současnosti až 36 měsíců.
Rozdíly v délce lhůt odrážejí ochotu banky nést riziko spojené s rezervací peněz pro klienta. Čím delší je čas, tím déle musí banka blokovat prostředky za sjednanou úrokovou sazbu, což pro ni při růstu úrokových sazeb představuje riziko.
Nevíte, jak získat hypotéku bez vybrané nemovitosti? Využijte nezávislé online hypoteční specialisty. Představí vám aktuální možnosti a navrhnou nejlepší řešení. Poradí vám také, jaké doklady budete potřebovat u hypotéky bez nemovitosti nebo jak nastavit rezervační smlouvu u hypotéky dopředu.
Pokud ve stanoveném termínu nemovitost nenajdete a úvěr nevyčerpáte, smlouva zaniká a banka může uplatnit sankční poplatky za nečerpání. Některé banky umožňují lhůtu pro nalezení nemovitosti individuálně prodloužit, tato možnost je však obvykle zpoplatněna.
Při výběru nemovitosti myslete na to, že banka ji musí před čerpáním úvěru schválit jako zástavu. Sledujte proto pečlivě její právní i technický stav.
Mezi vážné právní vady patří:
Hodnotu nemovitosti výrazně snižuje také špatný technický stav (např. narušená statika, extrémní vlhkost nebo poničené krovy a střechy). Všechny tyto faktory mohou ovlivnit, zda banka budovu uzná jako vhodnou zástavu.
Hypotéku bez nemovitosti si sjednejte pouze tehdy, pokud víte, že si nemovitost v brzké době skutečně pořídíte. Pokuta za nečerpání může činit dle jednotlivých bank až 50 tisíc Kč.
Po výběru nemovitosti provede banka vlastní ocenění. Skutečná výše hypotéky se neodvíjí od kupní ceny, ale od výsledku tohoto odhadu. Pokud odhad vyjde nižší než prodejní cena, musíte rozdíl pokrýt z vlastních úspor nebo ručit další nemovitostí.
Příklad z praxe:
Máte schválený limit 5 mil. Kč a kupujete byt za 4 mil. Kč. Bankovní odhadce však ocení byt pouze na 3,5 mil. Kč. Při 80% LTV vám banka půjčí 2,8 mil. Kč. Přestože je váš limit vyšší, banka vám více nepůjčí, protože ji omezuje hodnota zástavy. Rozdíl musíte doplatit z vlastních peněz.
Radek Eliáš k tématu dodává: „Původní úvěr nelze navýšit, protože byl schválen na určitou výši příjmu, s konkrétním LTV, úrokovou sazbou a v daném čase na danou částku. Pokud je výše čerpané hypotéky nižší než schválený limit, banky obvykle umožňují nedočerpat až 20 % úvěru bez sankce. Nedočerpání nad tuto hranici může být zpoplatněno.“
Po schválení nemovitosti se sepisuje dodatek k úvěrové smlouvě s přesnou identifikací objektu. Následuje podpis zástavních smluv a podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
V dalším kroku dochází k čerpání hypotéky. Banky standardně umožňují čerpání již na základě podaného návrhu na vklad (tzv. čerpání na plombu), což celý proces urychluje. Po ukončení čerpání začínáte platit pravidelné splátky dle sjednaného splátkového kalendáře.
U bank se můžete setkat například s jednorázovými poplatky za zpracování úvěru a odhad nemovitosti. Uhradit je také nutné poplatek za návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. První čerpání úvěru bývá zpravidla zdarma, za každé další si banky mohou účtovat poplatek kolem 500 Kč.
Předem se seznamte i s případnými pravidelnými poplatky. Většina bank si dnes neúčtuje poplatek za vedení úvěrového účtu, zpoplatněny však jsou například upomínky při nesplácení. Banky zároveň vyžadují sjednání pojištění nemovitosti.
Hlavní výhody:
Rizika a nevýhody:
