Pořízení a pronájem rodinného domu je dlouhodobá investice. Výnos z nájemného závisí na lokalitě, velikosti, stavu i energetické náročnosti budovy. Jak vybrat dům k pronájmu?
Nemovitosti si Češi pořizují nejen pro vlastní bydlení nebo rekreaci, ale také jako investici. Největší zájem je tradičně o menší byty v lokalitách se silnou poptávkou po nájemním bydlení. Stabilní zhodnocení ovšem mohou přinést také rodinné domy. Každá nemovitost je specifická, proto je třeba dopředu správně odhadnout její očekávanou budoucí výnosnost.
„Koupi domu na pronájem lze financovat klasickou hypotékou. Od dubna 2026 ovšem musí zájemci počítat s přísnějšími podmínkami investičních hypoték. Česká národní banka u nich nastavila minimální hranici LTV na 70 %. Současně také aktivovala limit DTI, jehož maximální hranice je 7. I přes zpřísnění podmínek zůstává hypotéka nejvhodnější formou financování,“
uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Investice do domu k pronájmu je oproti bytu v mnoha ohledech jiná. Pořízení rodinného domu je finančně náročnější. Podle dostupných dat ČBA byla v posledním čtvrtletí roku 2025 průměrná cena rodinného domu v Praze 19,5 milionu korun. Ceny nejžádanějších bytů o velikosti 2+kk začínají v hlavním městě přibližně na částce 8,5 milionu korun.
Majitelé rodinných domů musí počítat také s vyššími náklady na opravy. Zatímco u bytů se například na opravu společné střechy, fasády či rozvodů skládají všichni spoluvlastníci, u rodinného domu hradí tyto výdaje sám majitel.
Omezenější je také nabídka volných rodinných domů k prodeji. Například portál Sreality.cz evidoval v Praze na začátku března 2026 více než 4 100 bytů k prodeji. Rodinných domů bylo ve stejném období v nabídce 576. Vybrat vhodnou nemovitost a lokalitu proto může být náročnější.
„Požadované nájemné u rodinných domů je vyšší než u bytů. Okruh potenciálních nájemníků je proto užší a hlavní cílovou skupinou jsou často rodiny čekající na dostavění svého bydlení nebo firmy poskytující bydlení manažerům, expatům či dalším zaměstnancům,“
doplňuje Jiří Krejčí, CSO fintech startupu hyponamíru.cz.
Hned na začátku musí padnout rozhodnutí, zda dáte přednost novostavbě, nebo staršímu domu. Rozhodujte se nejen na základě rozpočtu, ale také podle ochoty věnovat čas a peníze opravám.
První možnost vám umožní dům velmi rychle nabídnout k pronájmu a začít tak okamžitě zhodnocovat investici. Po dobu minimálně prvních 15 let kvalitně provedená novostavba zpravidla nevyžaduje zásadní rekonstrukce a průběžně je třeba financovat pouze běžnou údržbu.
Pokud zvolíte koupi staršího domu, řádně si spočítejte výdaje na opravy a čas potřebný k realizaci rekonstrukce. U nemovitostí v horším stavu se mohou objevit nečekané problémy, které zvýší plánované náklady, prodlouží dobu rekonstrukce a sníží celkovou výnosnost.
Výhodou starších nemovitostí je možnost změny dispozice. Velký rodinný dům můžete například rozdělit na více menších samostatných bytových jednotek. V rodinné domě lze vybudovat až 3 jednotky. Při více bytech musí být budova překolaudována. Pronájem jednotlivých bytů může přinést vyšší výnos z nájmu.
Při výběru rodinného domu na pronájem je vhodné sledovat několik faktorů, které mají přímý vliv na poptávku i dlouhodobou návratnost investice. Jak vybrat lokalitu pro investiční nemovitost? Zjistěte následující informace.
Stejně jako u bytů zůstává klíčová lokalita. Dům by měl být dobře dostupný autem i veřejnou dopravou. Výhodou je blízkost škol, školek, obchodů nebo zdravotnických služeb. Rodiny s dětmi často preferují klidnější rezidenční čtvrti s dostatkem zeleně.
Největší poptávka bývá po domech o dispozici přibližně 4+kk až 5+kk. Důležitá je praktická dispozice, dostatek úložných prostor a alespoň dvě koupelny. Pro nájemníky může být atraktivní také pracovna nebo samostatný pokoj pro práci z domova.
Starší domy mohou vyžadovat vyšší investice do oprav a údržby. Vyplatí se proto prověřit stav střechy, rozvodů, oken nebo vytápění. Rostoucí význam má také energetická náročnost budovy. Domy s nižší spotřebou energií se pronajímají snáz a nájemníci jsou za ně často ochotni zaplatit vyšší nájem.
Zahrada bývá jedním z hlavních důvodů, proč nájemníci volí rodinný dům místo bytu. Nemusí být velká, ale měla by být snadno udržovatelná. Příliš rozlehlý pozemek může některé nájemníky naopak odradit kvůli náročnější údržbě.
Velkou výhodou je garáž nebo alespoň několik parkovacích míst na pozemku. Praktické je také zázemí v podobě sklepa, technické místnosti nebo zahradního domku.
Při investici do domu je vhodné sledovat také dlouhodobý vývoj lokality. Výstavba nové infrastruktury, škol nebo dopravního spojení může hodnotu nemovitosti v budoucnu zvýšit.
Každého investora zajímá čistý výnos. Průběžným příjmem je pouze získané nájemné. Na straně výdajů tvoří největší položku kupní cena nemovitosti a případné počáteční náklady na její rekonstrukci. Celkový výnos snižují i průběžné výdaje spojené s běžnými opravami a údržbou domu. Na tyto výdaje se vyplatí vytvářet rezervní fond.
Mezi další průběžné výdaje patří:
Příjmy z pronájmu je nutné řádně zdanit. Příjmem je získané nájemné, které se u fyzických osob řídí § 9 zákona o daních z příjmů. Platby za energie, vodu, poplatky za TV a rádio a případně další služby nejsou příjmem pronajímatele.
Nevíte, jak nastavit nájemné u rodinného domu? Sledujte srovnatelné nabídky pronájmu v dané lokalitě nebo využijte cenovou mapu nájemního bydlení od Ministerstva financí ČR.
Jaké výdaje lze uplatnit u příjmů z pronájmu? Pronajímatel může využít buď skutečné, nebo paušální výdaje. „Zkušení investoři mohou dosáhnout i nulové daně na základě skutečných výdajů. Do nákladů zahrnují odpisy nemovitosti, opravy i úroky z hypotéky,” doplňuje Jiří Krejčí.
Jednodušší na administraci jsou paušální výdaje ve výši 30 % z příjmů, maximálně však 600 000 Kč ročně. Rozdíl mezi příjmy a výdaji tvoří dílčí základ daně.
U dlouhodobého pronájmu bez dalších služeb se neplatí sociální ani zdravotní pojištění, protože nejde o samostatnou výdělečnou činnost (§ 7).
„Majitelé nemovitostí vydělávají také na růstu tržní ceny nemovitosti. Při konzervativním odhadu mohou v následujících 15 letech růst ceny rodinných domů v průměru o 3 % ročně. V atraktivních lokalitách může být růst i výraznější. Po započtení růstu ceny nemovitosti je celkový výnos mnohem atraktivnější,“
uvádí Jiří Krejčí.
Zaměřte se především na technický a právní stav nemovitosti. Sledujte také celkovou energetickou náročnost budovy. Nejprve prověřte soulad skutečného stavu nemovitosti s evidencí na katastru.
Nechte si předložit aktuální list vlastnictví. V tomto dokumentu jsou evidována případná věcná břemena (např. právo doživotního užívání), zástavní práva (hypotéky, zástavy ve prospěch bank či jiných subjektů) a případné exekuce nebo jiná omezení vlastnického práva.
Nahlédněte rovněž do územního plánu, který odhalí plánovanou výstavbu v okolí.
Rodinné domy starší třiceti let mohou mít řadu neduhů. Velké výdaje jsou spojeny s opravou krovů, střechy či opatřeními proti zemní vlhkosti v základech. Nákladná je rovněž výměna oken a vstupních dveří, realizace zateplení nebo změna způsobu vytápění budovy. V interiéru je často nutné řešit nevyhovující stav rozvodů elektroinstalace, vody, plynu i odpadů. K posouzení technického stavu budovy se vyplatí přizvat nezávislého stavebního technika.
Kupní cenu domu k pronájmu lze financovat klasickou hypotékou. Zájemce o hypotéku na investiční nemovitost musí prokázat dostatečnou bonitu. Banky standardně sledují výši, zdroj a stabilitu hlavního příjmu, hodnotí stávající finanční závazky a ověřují záznamy v bankovních i nebankovních registrech a v registru dlužníků.
K zajištění úvěru nejčastěji slouží přímo financovaná nemovitost. Možné je však i zastavení jiné nemovitosti. V obou případech banka posuzuje reálnou hodnotu nemovitosti a provádí vlastní odhad její ceny.
„Banky sledují obecnou pronajimatelnost přes odhadce. Způsob i výše započtení nájemného se u jednotlivých bank liší, proto je nutné srovnat podmínky více institucí,“
doplňuje Radek Eliáš, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.
Nájemní smlouva musí kromě základních náležitostí (označení stran, předmět nájmu, výše nájemného a úhrady za služby, doba nájmu) obsahovat také ujednání o rozdělení nákladů na běžnou údržbu a drobné opravy a pravidla pro pojištění nemovitosti a domácnosti.
Od začátku roku 2026 platí nové limity pro drobné opravy a údržbu nájemních nemovitostí podle novelizovaného nařízení vlády č. 308/2015 Sb. Nájemce hradí jednorázovou opravu maximálně do výše 1 500 Kč (dříve byl limit stanoven na 1 000 Kč). Roční limit činí 150 Kč za každý m² podlahové plochy oproti původním 100 Kč za m². Nad tyto limity hradí opravy pronajímatel, pokud nájemní smlouva neurčuje jinak.
Pronajímatel obvykle sjednává pojištění nemovitosti (stavby), které kryje zejména konstrukci, stěny, střechu, okna a další pevně ukotvené stavební prvky. Nájemce si zpravidla sjednává pojištění domácnosti (movité věci, nábytek, elektroniku) a pojištění odpovědnosti za škody způsobené třetím osobám.
Nájemní smlouvu nejčastěji připravuje pronajímatel. Jak sepsat nájemní smlouvu na rodinný dům většina pronajímatelů neví, proto se vyplatí využít služeb zkušeného právníka.
Kauce (jistota) slouží zejména k zajištění případných dluhů na nájemném, úhradách za služby a k úhradě škod způsobených na vybavení nebo na nemovitosti. Její výše a způsob nakládání s ní musí být upraveny v nájemní smlouvě v souladu s občanským zákoníkem. Kauce nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.
Kauce je vratná částka. Po skončení nájmu musí pronajímatel kauci vrátit. Nájemce má ze zákona právo na úrok z kauce od jejího složení až do jejího vrácení. Výši úroku je vhodné sjednat přímo v nájemní smlouvě. Pokud smlouva žádnou sazbu neobsahuje, má nájemce nárok na úrok ve výši obvyklých úroků požadovaných za úvěry, které poskytují banky v místě bydliště nebo sídla pronajímatele v době uzavření smlouvy.
