Řada analytiků v posledních letech stále hlasitěji varuje, že jsou ceny nemovitostí v Česku nadhodnocené a dříve či později zastihne nemovitostní trh bolestný propad. Už první vlna koronaviru měla přinést obrat trendu a odstartovat pokles cen nemovitostí. Podle indexu vývoje cen nemovitostí od Hypoteční banky ale žádný zlom nenastal. Ve druhém čtvrtletí letošního roku ceny nemovitostí nadále rostly, i když tempo růstu zvolnilo. Nyní Česko bojuje s druhou vlnou pandemie koronaviru a ceny bytů, rodinných domů i pozemků stále rostou. Banky poskytující hypotéky se přes pokračující optimismus na trhu nemovitostí zřejmě začínají připravovat na horší časy. Stále častěji totiž oceňují zastavované nemovitosti na nižší hodnotu, než je jejich aktuální kupní cena.
TIP: Uvažujete o hypotéce na byt, rodinný dům či stavební pozemek? Porovnejte si aktuální nabídky hypoték bank v naší online hypoteční kalkulačce.
Největší rozdíly jsou u starších nemovitostí
Zastavovaná nemovitost slouží bance jako záruka pro případ, že nebude poskytnutý úvěr splacen. Pokud dojde k dražbě zastavené nemovitosti, pak banka částkou z jejího prodeje uspokojí svoji pohledávku. Při výpočtu maximální možné výše poskytované hypotéky je pro banku rozhodující hodnota nemovitosti a nikoli její skutečná kupní cena. Ještě na začátku letošního roku se ale v 90 až 95 procentech případů obě zmíněné částky shodovaly. Nynější ekonomická nejistota spolu s hrozbou narůstajícího počtu nesplacených hypoték po ukončení úvěrového moratoria nutí banky posuzovat hodnotu zastavované nemovitosti mnohem opatrněji. Zejména u starších nemovitostí v původním stavu a nemovitostí v méně vyhledávaných lokalitách může být odhad citelně níže než kupní cena. Banky se takto snaží minimalizovat riziko finanční ztráty.
Jsou zapotřebí vyšší úspory
V současné době banky poskytují hypotéky do výše 90 procent hodnoty zastavované nemovitosti (pozn. výjimečně mohou poskytnou i více. Nad 90 % LTV mohou banky poskytnout jen v 5 % případů z celkového objemu hypotečních úvěrů). Mnohem častěji jsou ale sjednávány 80procentní hypotéky, což znamená, že si kupující musí zbývajících 20 procent z hodnoty nemovitosti přidat z vlastních úspor. U nemovitosti za čtyři miliony korun půjde o částku 800 tisíc. To ovšem platí pouze za předpokladu, že odhad banky bude stejný jako kupní cena nemovitosti. Pokud by banka ohodnotila nemovitost například pouze na 3,6 milionu korun, musel by si zájemce připravit ještě o 320 tisíc více.
Příklad: Rozdíl mezi kupní cenou a vypočítanou hodnotou rodinného domu.
| Kupní cena | Hodnota nemovitosti | Max. výše hypotéky při LTV 80 % | |
| Shodná kupní cena i odhad | 4 mil. Kč | 4 mil. Kč | 3 200 000 Kč |
| Kupní cena je vyšší než odhad | 4 mil. Kč | 3,6 mil. Kč | 2 880 000 Kč |
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
Jak získat hypotéku při nižším odhadu hodnoty nemovitosti?
Obavy bank mohou v následujících měsících mírně zhoršit dostupnost vlastního bydlení. Češi si totiž budou muset na koupi vyhlédnuté nemovitosti připravit ještě více vlastních peněz. V případě nízké odhadní ceny nemovitosti je možné nabídnout bance do zástavy i jinou vhodnou nemovitost. V tomto případě je reálné pokrýt celou kupní cenu nemovitosti hypotékou.
Odhady cen nemovitostí se u jednotlivých poskytovatelů hypoték mírně liší. Vyplatí se proto spolupracovat se zkušenými hypotečními poradci, kteří umí na základě vlastních zkušeností vybrat nejvhodnější banku.
V současné době by si měli lidé dávat pozor i na rychlý podpis rezervační smlouvy. Může se totiž stát, že se zavážete ke koupi a banka vám posléze půjčí méně, než potřebujete. Výhodnější je nechat si hypotéku nejprve předschválit a až poté podepisovat rezervační smlouvu.
