Daň z nemovitých věcí a daň z prodeje nemovitosti: Jak se v nich orientovat

Co si z článku odnést:

• Daň z nemovitých věcí se platí každoročně za vlastnictví nemovitosti a je příjmem obce.
• Daň z prodeje nemovitosti je jednorázová daň z příjmu, kterou platí prodávající, pokud není od platby daně osvobozen.
• Poplatníkem daně z nemovitých věci je vlastník nemovitosti k 1. lednu daného roku. 
• Výše daně z nemovitých věcí s odvíjí od typu a velikosti nemovitosti, přičemž se uplatňují zákonné sazby a místní koeficienty.
• Daň z nemovitých věcí se obvykle platí jednorázově do 31. května, ale částku nad 5 000 Kč lze rozdělit do dvou stejných splátek splatných do 31. května a 30. listopadu.
• Daň z příjmu se platí ze zisku z prodeje nemovitosti, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození.
• Osvobození od daně se vztahuje pouze na fyzické osoby a závisí na délce vlastnictví, bydlení nebo použití zisku na vlastní bydlení.
• Pokud je příjem osvobozen díky investici do vlastního bydlení, je nutné to oznámit správci daně.
• Základ daně tvoří rozdíl mezi příjmem z prodeje a uznatelnými výdaji. Daňové sazby jsou  15 % nebo 23 % podle výše zisku.
• Nepřiznání zdanitelného příjmu vede k doměření daně, pokutám a úrokům z prodlení, protože úřady sledují údaje z katastru.

Majitelé nemovitostí musí počítat s daňovými povinnostmi. Mezi hlavní patří daň z nemovitých věcí a daň z prodeje nemovitosti. Český stát vybírá daně spojené s vlastnictvím i prodejem nemovitostí prostřednictvím finančního úřadu od občanů i firem.

Rozdíl mezi daní z nemovitých věcí a daní z prodeje nemovitosti vysvětluje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamiru.cz: „Hlavní rozdíl spočívá v předmětu a periodicitě daně. Daň z nemovitých věcí je majetková daň, kterou platí majitel nemovitosti opakovaně každý rok za to, že nemovitost vlastní. Daň z prodeje nemovitosti je jednorázová daň z příjmu, kterou platí majitelé v okamžiku prodeje nemovitosti, pokud nejsou od daně osvobozeni.“ 

Nyní se na jednotlivé typy daní podíváme podrobněji.

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí patří mezi majetkové daně a platí ji každý vlastník nemovitosti. Odvádí se jednou ročně a je příjmem obce, na jejímž území se nemovitost nachází. V českém právním řádu ji upravuje zejména zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, který stanovuje, co přesně podléhá zdanění a jak se určuje její výše. Samotný proces správy daně, podávání přiznání a placení pak vychází ze zákona č. 280/2009 Sb., daňového řádu.

Co je předmětem daně z nemovitosti

Daň z nemovitých věcí se skládá ze dvou částí. Jedná se o daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Každá z nich se vztahuje na jiný druh majetku.

Předmětem daně z pozemků jsou všechny pozemky na území České republiky zapsané v katastru nemovitostí.

Zdanění nepodléhají například pozemky, na nichž stojí zdanitelné stavby, nebo pozemky, které vlastní stát, církev či neziskové organizace a které slouží veřejnému účelu, například k obraně státu, dopravě nebo jako hřbitovy.

Předmětem daně ze staveb a jednotek jsou dokončené stavby a jednotky zapsané v katastru nemovitostí. Mezi nejčastější zdanitelné stavby patří:

• Rodinné domy
• Chaty a rekreační objekty
• Garáže
• Průmyslové stavby a sklady

Aby byla stavba nebo jednotka předmětem daně, musí být zapsána v katastru nemovitostí nebo užívána jako dokončená.

Kdo je poplatníkem daně z nemovitých věcí

Poplatníkem daně z nemovitých věcí je primárně vlastník nemovitosti. U pozemků se daň platí osobou zapsanou jako vlastník v katastru nemovitostí, u staveb a jednotek, například bytu nebo nebytového prostoru, platí daň vlastník stavby nebo jednotky. Rozhodující je stav k 1. lednu daného roku. Kdo je vlastníkem k tomuto datu, platí daň za celý rok.

Zákon však stanovuje i několik výjimek, kdy daň platí jiná osoba než vlastník. 

Poplatníkem může být:

• Stavebník s právem stavby – pokud je zřízeno právo stavby, platí daň stavebník, nikoli vlastník pozemku.
• Nájemce nebo pachtýř – u některých pozemků ve vlastnictví státu nebo Pozemkového fondu ČR, například u dlouhodobých zemědělských nájmů.
• Uživatel nemovitosti – pokud vlastník není znám, platí daň ten, kdo nemovitost skutečně užívá.
• Spoluvlastníci – při spoluvlastnictví platí daň všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně, nebo se mohou dohodnout, že daň zaplatí jeden z nich za všechny.

Stručně řečeno, daň platí ten, kdo má k nemovitosti nejbližší vlastnický nebo užívací vztah k začátku roku.

✅Typ úvěru:	Nová hypotéka
✅Úrok:	od 4,19 %
✅Hodnota nemovitosti:	3 800 000 Kč
✅Doba splácení:	30 let
✅Výše úvěru:	3 500 000 Kč
✅Měsíční splátka:	17 095 Kč

Výpočet daně z nemovitých věcí

Výše daně z nemovitých věcí závisí na typu nemovitosti a její velikosti. Celková daň se skládá ze součtu daně z pozemků a daně ze staveb a jednotek.

Daň z pozemků

Základ daně u pozemků závisí na jejich typu a velikosti. U stavebních a ostatních pozemků se základ daně určuje podle skutečné výměry v metrech čtverečních. U zemědělských a lesních pozemků se používá cena stanovená státem podle oficiální metodiky, tzv. bonitovaná půdní cena.

K základní hodnotě se přidává sazba daně stanovená zákonem a koeficienty, které upravují výslednou částku. Jeden z hlavních koeficientů je místní koeficient, který stanovuje obec. Ten umožňuje obci daň mírně zvýšit nebo snížit podle místních podmínek, například podle charakteru území nebo vybavenosti obce. Další koeficienty zohledňují například velikost obce.

Daň ze staveb a jednotek

Základem daně u staveb je zastavěná plocha v metrech čtverečních. U zdanitelných jednotek (bytů a nebytových prostor) je základem daně podlahová plocha, která se pro účely zdanění vynásobí koeficientem 1,2. Tato úprava zajišťuje srovnatelnost se zastavěnou plochou staveb.

K sazbě daně (která se liší podle typu stavby, např. dům, garáž, rekreační objekt) se připočítávají příplatky za další nadzemní podlaží.

Výsledná daňová povinnost se dále násobí místními koeficienty (koeficient dle velikosti obce a případný místní koeficient stanovený obcí), stejně jako u daně z pozemků.

Jak podat daňové přiznání k dani z nemovitosti

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává místně příslušnému finančnímu úřadu, a to buď elektronicky, nebo v papírové podobě. Termín pro podání je do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy jste nemovitost získali nebo nastala změna ovlivňující daň, například kolaudace či přístavba. Přiznání se podává na úřad, v jehož územní působnosti se nemovitost nachází.

Elektronická forma je doporučená a často povinná pro osoby s datovou schránkou nebo přístupem do portálu Moje daně. Přiznání vyplníte v interaktivním formuláři přímo na portálu, systém provede kontrolu a po odeslání je přiznání doručeno finančnímu úřadu.

Papírová forma je určena pro fyzické osoby bez datové schránky či přístupu do portálu Moje daně. Formulář lze stáhnout z webu Finanční správy nebo vyzvednout osobně na územním pracovišti finančního úřadu. Podání se provádí osobně na podatelně úřadu nebo poštou doporučeně na adresu finančního úřadu.

Daňové přiznání se podává pouze jednou při získání nemovitosti. V dalších letech finanční úřad vyměří daň automaticky a zašle platební údaje. Pokud dojde ke změně, například přístavbě nebo změně účelu užívání nemovitosti, je nutné podat nové přiznání do konce ledna následujícího roku a změnu v něm zohlednit.

Splatnost daně a způsob úhrady

Daň z nemovitých věcí se obvykle platí jednorázově do 31. května daného roku. Pokud je celková částka vyšší než 5 000 Kč, je možné ji rozdělit do dvou stejných splátek. První splátka je pak splatná do 31. května a druhá do 30. listopadu téhož roku.

Finanční úřad každoročně zasílá poplatníkům informace o výši daně a platební údaje, a to buď poštou, nebo do datové schránky či e-mailu. Tyto informace obvykle dorazí v průběhu dubna nebo začátkem května.

Co je daň z prodeje nemovitosti v ČR

Daň z příjmu při prodeji nemovitosti je jednorázová daň, která se počítá ze zisku vzniklého rozdílem mezi prodejní cenou nemovitosti a její původní kupní cenou, tedy částkou zaplacenou při jejím nabytí. Daň se uplatňuje, pokud nejsou splněny zákonem stanovené podmínky pro osvobození.

Osvobození od daně z prodeje nemovitosti

Před prodejem nemovitosti zjistěte, kdy je prodej nemovitosti od daně osvobozen. Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti se vztahuje pouze na fyzické osoby. Firmy a právnické osoby nikdy osvobozeny nejsou a příjem z prodeje vždy zdaňují.

Fyzická osoba může být od daně osvobozena, pokud splní alespoň jednu z následujících podmínek: 

Časový test

Příjem je osvobozen, pokud mezi nabytím a prodejem uplynula zákonem stanovená doba. Aktuálně jsou doby vlastnictví nemovitosti pro osvobození od daně následující: 

• nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021 je časový test 10 let,
• pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020 je pro osvobození od daně potřeba vlastnit nemovitost alespoň 5 let. 

Pokud nemovitost zdědíte, do této doby se započítává i vlastnictví předchozího majitele v přímé dědické linii. 

Podmínka bydliště

Pokud jste v nemovitosti bydleli alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem, příjem může být osvobozen. Stačí doložit faktické bydlení, například účty za energie.

Použití příjmu na vlastní bydlení

„Pokud nemovitost nevlastníte dostatečně dlouho a nebydlíte v ní, můžete být od daně osvobozeni, pokud celou částku získanou z jejího prodeje použijete na financování vlastní bytové potřeby, například na koupi bytu, stavbu domu nebo rekonstrukci,“ uvádí Ondřej Hradil, hypoteční specialista Hyponamiru.cz. 

Naopak daň z příjmu musíte zaplatit, pokud nesplníte žádnou z výše uvedených podmínek nebo prodáváte nemovitost jako součást podnikatelské činnosti.

Oznámení finančnímu úřadu při osvobození daně z prodeje

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti je osvobozena, pokud získané prostředky použijete na vlastní bytovou potřebu, například na nákup jiného bytu, stavbu nebo rekonstrukci. V takovém případě je potřeba tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu.

Podané oznámení má pouze informativní charakter. Jeho smyslem je informovat úřad, že jste obdrželi příjem, který by normálně podléhal zdanění, ale díky investici do bydlení je osvobozený. Oznámení musíte podat do termínu pro podání daňového přiznání za zdaňovací období (kalendářní rok), ve kterém jste příjem získali.

Pokud jste od daně z příjmu osvobozeni z důvodu splnění časového testu nebo podmínky bydlení, oznámení se nepodává.

Co je třeba před prodejem nemovitosti ověřit pro daň

Před prodejem nemovitosti je dobré zjistit, zda budete platit daň z příjmu, nebo zda splňujete podmínku pro osvobození. Pro snadnou orientaci si předem zkontrolujte následující:

• Ověřte si délku vlastnictví nemovitosti (časový test)
• Ověřte si splnění podmínky bydliště v nemovitosti
• Zjistěte, zda plánujete využít příjem z prodeje na vlastní bytovou potřebu
• Připravte si doklady k nákladům, pokud budete daň platit
• Ověřte, zda nemovitost není součástí podnikání či obchodního majetku

Výpočet daně z prodeje nemovitosti

Pokud nesplňujete podmínku pro osvobození od daně, potom musíte vypočítat daň z příjmu z prodeje nemovitosti. Jedná se o daň ze zisku, tedy rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou nemovitosti. 

Postup je následující:

1. Určete základ daně

Základem daně je čistý zisk z prodeje. Vypočítá se jako rozdíl mezi příjmem z prodeje a prokazatelnými výdaji. 

2. Vypočítejte daň

Základ daně se zdaňuje příslušnou sazbou. U fyzických osob činí tato sazba 15 % z dosaženého zisku do výše 36násobku průměrné mzdy (v roce 2025 přibližně 1 676 052 Kč). Část zisku přesahující tuto hranici se zdaňuje sazbou 23 %.

Příklad: Jak vypočítat daň při prodeji domu

Nemovitost jste pořídili za 3 mil. Kč a prodali za 5 mil. Kč. Za zprostředkování prodeje jste zaplatili realitní kanceláři částku ve výši 150 tisíc Kč. 

Základ daně (zisk) = 5 000 000 – (3 000 000 + 150 000) = 1 850 000 Kč

Daň k zaplacení (při 15% sazby daně z prodeje nemovitosti) = 1 850 000 × 0,15 = 277 500 Kč

Tuto částku uvedete do svého ročního daňového přiznání k dani z příjmu.

Jaké výdaje mohu uplatnit při prodeji nemovitosti

Při prodeji nemovitosti můžete snížit základ daně o náklady, které s nemovitostí přímo souvisely. 

Mezi uznatelné výdaje při prodeji nemovitosti patří sem zejména:

• Pořizovací cena – částka, za kterou jste nemovitost původně koupili. 
• Technické zhodnocení a rekonstrukce – investice, které zvyšují hodnotu nemovitosti, například přístavba, nová střecha nebo výměna oken v celém domě.
• Poplatky a daně při nabytí – například dřívější daň z nabytí nemovitosti, poplatky katastru, notářské služby.
• Náklady na prodej – provize realitní kanceláři, právní služby spojené s prodejem, znalecké posudky.
• Úroky z hypotéky – pokud jste je během vlastnictví neuplatnili jako odpočet v daňovém přiznání.

Tyto výdaje snižují váš zisk z prodeje a tím i částku, ze které se vypočítá daň z příjmu.

Termíny pro podání daňového přiznání z prodeje nemovitosti

Pro daň z příjmu z prodeje nemovitosti není žádný speciální formulář. Občané uvádějí příjmy z prodeje nemovitostí v rámci přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Termín pro daňové přiznání prodeje nemovitosti se řídí standardními lhůtami pro podání daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Tyto lhůty jsou následující:

• Do 31. března následujícího roku – pro podání v listinné podobě nebo přes datovou zprávu bez autorizace
• Do 2. května následujícího roku – pro elektronické podání přes portál Finanční správy
• Do 1. července následujícího roku – pokud daňové přiznání zpracovává a podává daňový poradce, přičemž plná moc musí být doručena finančnímu úřadu před uplynutím standardní lhůty

Pokuty za neohlášení příjmu z prodeje nemovitosti

Pokud nepřiznáte příjem z prodeje nemovitosti, který měl být zdaněn, riskujete, že vás finanční úřad odhalí a zpětně vám daň doměří. Kromě samotné daně budete muset uhradit i sankce, které mohou být výrazné. 

Patří mezi ně pokuta za porušení povinnosti a úrok z prodlení, který narůstá za každý den, kdy měla být daň zaplacena. Úřady mají přístup ke katastru nemovitostí, takže o prodeji se dozvědí snadno. Ve výsledku vás zatajení příjmu může stát mnohem víc než jeho poctivé přiznání.