Kdo v roce 2025 koupil, zdědil nebo dostal darem nemovitost, musí do 2. února 2026 podat přiznání k dani z nemovitých věcí. Kolik se letos reálně platí, ukazujeme na konkrétním výpočtu pro byt v Praze i v menším městě — a co dělat, pokud jste nemovitost právě financovali hypotékou.
Pořízení vlastní nemovitosti s sebou nese i určité daňové povinnosti. Na začátku nového roku by měli zpozornět především ti, kteří v roce 2025 nabyli nemovitost do svého vlastnictví koupí, darem nebo dědictvím.
Podívejte se, v jakých dalších případech je nutné přiznání podat, kde získat potřebné formuláře a do kdy zaplatit vyměřenou daň.
Daň z nemovitosti se v roce 2026 platí nejpozději do 1. června 2026. Tento termín platí pro celou daň do 5 000 Kč a také pro první splátku vyšší daňové povinnosti. Rozhodující je den připsání peněz na účet finančního úřadu.
Pokud je daň v rámci jednoho kraje vyšší než 5 000 Kč, lze ji rozdělit do dvou splátek:
Vyšší daň můžete zaplatit také celou najednou do 1. června. Daň z nemovitosti – termín platby – si nepleťte s termínem pro podání daňového přiznání.
Daň z nemovitosti lze zaplatit:
Při bankovním převodu použijte účet příslušného finančního úřadu. Fyzická osoba uvádí jako variabilní symbol rodné číslo bez lomítka, právnická osoba IČO. Jak se platí daň z nemovitosti nejjednodušeji? Obvykle bankovním převodem nebo načtením QR kódu z platebních údajů.
Pro rok 2026 se sazby ani inflační koeficient nemění — zůstávají na úrovni roku 2025 (inflační koeficient = 1,0). To je dobrá zpráva zejména pro ty, kdo čekali další skokové zdražení po konsolidačním balíčku z roku 2024, kdy sazby vzrostly řádově o desítky procent (např. u obytných domů z 2 Kč/m² na současných 3,5 Kč/m²).
Co se ale může změnit i bez vašeho přičinění, je místní koeficient — ten si každý rok nastavuje obec vlastní vyhláškou, v rozmezí 0,5 až 5,0. Pokud vaše obec koeficient zvedla, daň vám naroste, aniž byste cokoliv řešili nebo podávali nové přiznání. Doporučujeme si aktuální koeficient ověřit na webu vlastní obce — automaticky ho totiž dopočítá finanční úřad, ale výše rozhodnutí je čistě na zastupitelstvu.
Nadále platí i osvobození pro ekologické prvky v krajině (tůně, remízky) zavedené novelou v roce 2025, a portál MOJE daně dál rozšiřuje předvyplňování údajů z katastru — u drtivé většiny běžných vlastníků tak elektronické podání zabere pár minut.
„Přiznání k dani z nemovitých věcí mají letos povinnost podat lidé, kteří v průběhu roku 2025 nabyli do svého vlastnictví pozemek, zdanitelnou stavbu nebo bytovou či nebytovou jednotku,“
upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Daňové přiznání musí znovu podat i poplatníci, kteří nemovitost nabyli před rokem 2025, ale v loňském roce provedli například přístavbu, nástavbu nebo stavbu částečně zbourali, přičemž na základě těchto úprav došlo ke změně druhu nebo výměry zastavěné plochy zdanitelné stavby či jednotky. Tyto skutečnosti se totiž promítají do výše daně.
Povinnost podat daňové přiznání mají také lidé, kteří v loňském roce začali bydlet ve stavbě ještě před jejím dokončením nebo dokončili stavbu a vznikl tak nový předmět daně z nemovitých věcí. Výši daně si musí každý poplatník vypočítat sám a musí rovněž uvést všechny předepsané údaje. „Majitelé datových schránek obdrží platební údaje online. Finanční správa totiž platební předpis k dani z nemovitosti doručí výhradně elektronickou cestou všem poplatníkům, kteří vlastní datovku (ať jde o podnikající i nepodnikající fyzické osoby).“, dodávají zde na webu. Daň z nemovitých věcí se platí za celý kalendářní rok dopředu. Rozhodující je stav vlastnictví nemovitosti k 1. lednu daného roku.
„Oznamovací povinnost mají vůči finančnímu úřadu také lidé, kteří nemovitost v roce 2025 prodali, darovali nebo jinak pozbyli. Je třeba kontaktovat finanční úřad a informovat ho,“
doplňuje Miroslav Majer.
Daň z nemovitosti se řeší nezávisle na hypotéce, ale pro nové vlastníky se obě věci potkávají ve stejném období:
Přiznání k dani z nemovitých věcí nevyplňují ti majitelé nemovitostí, kteří již podali daňové přiznání v předchozích letech (pozn. tedy v lednu 2025 nebo dříve) a současně se nezměnily žádné skutečnosti rozhodné pro stanovení daně. Miroslav Majer k tomu dodává: „Pokud jste tedy nabyli nemovitost například před pěti lety, finanční úřad vás bude sám informovat o daňové povinnosti. Může vám buď zaslat poštou předvyplněnou složenku na úhradu vyměřené daně z nemovitosti, nebo zaslat informace k platbě daně do datové či e-mailové schránky.“
Daňové přiznání se nepodává ani v případě, kdy obec změní výši koeficientu daně z nemovitosti nebo dojde ke změně průměrné ceny pozemku. Správce daně tyto změny automaticky sám zohlední při výpočtu daně na aktuální rok.
Přiznání k dani z nemovitých věcí můžete jednoduše vyplnit elektronicky prostřednictvím aplikace EPO (pozn. dostanete se k ní přes portál MOJE daně). Výhodou je, že tato aplikace obsahuje veškeré číselníky potřebné pro vyplnění daňového přiznání. „Pokud si s něčím při vyplňování daňového přiznání nebudete vědět rady, využijte průvodce formulářem. Vyplněný tiskopis můžete odeslat příslušnému finančnímu úřadu datovou zprávou,“ uvádí Miroslav Majer.
Na stránce MOJE daně můžete využít Online finanční úřad, kam se přihlásíte prostřednictvím identity občana, datové schránky nebo pomocí přístupových údajů přidělených Finanční správou ČR.
Další možností je vyplnění tiskopisu daňového přiznání. Ten získáte buď na vašem místně příslušném finančním úřadě, nebo si ho také můžete stáhnou z internetových stránek Finanční správy ČR.
Vyplněný tiskopis poté doručíte osobně nebo poštou na podatelnu finančního úřadu, v jehož obvodu působnosti se nemovitost nachází.
Pro vyplnění daňového přiznání k dani z nemovitých věcí budete potřebovat následující dokumenty:
Tyto dokumenty vám pomohou správně vyplnit daňové přiznání a zajistit, že všechny uvedené údaje budou přesné a aktuální.
Tohle je část, kterou většina článků na téma vynechává a proto všechny působí stejně obecně. Vzorec pro byty a rodinné domy vypadá takto:
Daň = upravená plocha × sazba (3,5 Kč/m²) × koeficient velikosti obce × místní koeficient × inflační koeficient (1,0)
(u bytů se plocha ještě před tím násobí koeficientem 1,22, u rodinných domů se počítá se zastavěnou plochou bez úpravy)
Rozdíl je více než šestinásobný — a to jde o naprosto identickou nemovitost. Právě proto se nevyplatí spoléhat na to, co jste zaplatili loni v jiné obci nebo co platí soused ve vedlejším městě: koeficient obce a místní koeficient rozhodují o výsledné částce víc než samotná velikost nemovitosti.
Povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí v příštím roce dopadá na všechny, kteří po 1. lednu 2026 nabydou nemovitost do osobního vlastnictví nebo u stávající nemovitosti provedou stavební změnu, jako je přístavba, nástavba či demolice, která má vliv na výpočet daně.
Nejzazší termín pro podání daňového přiznání je 1. února 2027. Termín pro první splátku daně je 31. května 2027 a pro druhou splátku 30. listopadu 2027.
Daň z nemovitosti, oficiálně daň z nemovitých věcí, je každoroční majetková daň. Tvoří ji daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek a jejím poplatníkem je zpravidla vlastník nemovitosti evidovaný podle stavu k 1. lednu daného roku.
Osvobození se neváže obecně na osobu vlastníka, ale především na konkrétní druh nemovitosti, její využití nebo vlastníka uvedeného v zákoně. Týká se například některých nemovitostí státu, obcí, škol, církví, veřejných komunikací nebo vybraných veřejně prospěšných staveb a pozemků. Některá osvobození je nutné uplatnit v daňovém přiznání.
Přiznání k dani z nemovitých věcí na rok 2026 bylo nutné podat nejpozději 2. února 2026, protože 31. leden připadl na sobotu. Obecně se přiznání podává do 31. ledna roku následujícího po roce, kdy jste nemovitost koupili, zdědili, prodali nebo u ní nastala jiná rozhodná změna.
Přiznání lze podat přes portál MOJE daně. Po přihlášení do DIS+ můžete využít předvyplnění z údajů finančního úřadu a katastru nemovitostí, údaje však před odesláním vždy zkontrolujte. K dispozici je také průvodce a elektronický formulář EPO.
Aktuální formulář a pokyny jsou ke stažení v databázi daňových tiskopisů Finanční správy. Papírový formulář získáte také na finančním úřadu. Pro online podání je praktičtější elektronický formulář na portálu MOJE daně.
Přiznání se podává finančnímu úřadu, v jehož územní působnosti se nemovitost nachází. Pokud vlastníte nemovitosti ve více krajích, podáváte přiznání samostatně příslušným finančním úřadům. Podání lze odeslat elektronicky, poštou nebo předat osobně.
Daň lze uhradit bankovním převodem, pomocí QR kódu, přes SIPO nebo poštovní poukázkou. V roce 2026 byla daň nebo první splátka splatná do 1. června. U daně vyšší než 5 000 Kč je druhá splátka splatná do 30. listopadu 2026. Rozhoduje datum připsání platby na účet finančního úřadu.
Výpočet závisí na druhu nemovitosti, výměře nebo podlahové ploše, zákonné sazbě, koeficientu podle velikosti obce, místním koeficientu a případných osvobozeních. U zemědělské půdy se používá také průměrná cena pozemku v daném katastrálním území. Přesné koeficienty lze dohledat v aplikaci Finanční správy.
U vybraných staveb, jednotek a stavebních pozemků činí základní koeficient podle velikosti obce v Praze 4,5, zatímco ve statutárních městech včetně Brna 3,5. Výsledná daň ale závisí také na místním koeficientu, který může město nastavit pro celé území, městskou část, katastrální území nebo konkrétní skupinu nemovitostí.
U bytu se daň obvykle počítá z upravené podlahové plochy jednotky, zatímco u rodinného domu ze zastavěné plochy a případně dalších nadzemních podlaží. U domu se navíc samostatně řeší daň z pozemků, které k němu náleží. Výslednou částku v obou případech ovlivňují obecní koeficienty.
Samostatná stavba nebo jednotka zařazená do skupiny garáží má základní sazbu 14,50 Kč za 1 m². Výsledek se může dále upravit podle místního koeficientu a dalších zákonných pravidel. Rozhodující je správné zařazení garáže podle evidence a způsobu využití.
Budova pro rodinnou rekreaci má základní sazbu 11 Kč za 1 m² zastavěné plochy, která se může zvýšit za další nadzemní podlaží a místním koeficientem obce. U objektu v národním parku nebo v I. zóně chráněné krajinné oblasti se může uplatnit další koeficient. Samostatně se daní také související pozemky.
Základem je zpravidla výměra pozemku vynásobená průměrnou cenou půdy pro dané katastrální území. Sazba činí 1,35 % u orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad a ovocných sadů a 0,45 % u trvalých travních porostů. Obec může pro tyto skupiny stanovit místní koeficient v zákonném rozmezí.
Daň se stanovuje podle vlastnického stavu k 1. lednu. Prodáte-li nemovitost během roku, daň za tento rok zpravidla platíte ještě vy jako vlastník k 1. lednu a změna se projeví až v následujícím zdaňovacím období. Pokud jste prodali všechny nemovitosti u daného správce daně, musíte tuto skutečnost do konce ledna následujícího roku oznámit.
U nemovitosti ve společném jmění manželů se zpravidla podává jedno přiznání a jeden z manželů vystupuje vůči finančnímu úřadu. U podílového spoluvlastnictví může celou nemovitost přiznat společný zástupce, nebo může každý spoluvlastník přiznat svůj podíl. Pokud jeden spoluvlastník podá přiznání samostatně za svůj podíl, musí stejně postupovat i ostatní.
Samotný starobní důchod ani věk vlastníka nezakládají obecné osvobození od daně z nemovitých věcí. Důchodce postupuje stejně jako ostatní vlastníci. Osvobození může využít pouze tehdy, pokud jej splňuje konkrétní nemovitost nebo její způsob využití podle zákona.
Povinnost může vzniknout dokončením nebo zahájením užívání stavby, nikoli pouze formálním datem kolaudace. Rozhodující je stav nemovitosti k 1. lednu zdaňovacího období. Pokud byla stavba dokončena nebo začala být užívána v roce 2025, změna se promítá do přiznání na rok 2026.
Pokud přiznání k dani z nemovitých věcí podáte po lhůtě dobrovolně a finanční úřad vás předtím nevyzval, zvláštní úprava této daně pokutu za opožděné tvrzení nepředepisuje. Sankce mohou vzniknout zejména tehdy, když přiznání nepodáte ani po výzvě. Při pozdní úhradě daně může vzniknout úrok z prodlení.
Od roku 2024 se zákonné sazby daně zvýšily přibližně o 80 % a byl zaveden inflační koeficient. Od roku 2025 se zrušil dřívější koeficient 1,5 a změnila se pravidla pro obecní koeficienty. Oficiální název daně je od roku 2014 daň z nemovitých věcí.
