ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky - nově LTV 70 % a DTI 7 od dubna 2026. Hypotéky na vlastní bydlení se nemění, kapitálové rezervy bank zůstávají. Co to znamená pro investory a trh s bydlením?
Česká národní banka znovu zaměřila pozornost na hypoteční trh – tentokrát konkrétně na investiční hypotéky, tedy úvěry na nákup bytů a domů určených k pronájmu nebo jako další investiční nemovitosti. Nově doporučuje, aby banky u těchto úvěrů uplatňovaly přísnější limity LTV a DTI, zatímco u hypoték na vlastní bydlení a u kapitálových rezerv bank zatím žádné změny nedělá. Co přesně se mění, koho se to týká a jak to může zamíchat kartami investorům i zájemcům o bydlení?
Co si z článku odnést
Česká národní banka ve své tiskové zprávě konstatuje, že finanční sektor v ČR je stabilní a odolný, ale zároveň upozorňuje na rostoucí rizika na hypotečním a realitním trhu. Aktivita na hypotečním trhu se podle ČNB dostala nad dlouhodobé průměry, ceny obytných nemovitostí rostou dvouciferným tempem a zvyšuje se i podíl hypoték, které mají vysloveně investiční charakter – tedy nejde o financování vlastního bydlení, ale o nákup nemovitostí jako investice.
Právě tyto úvěry podle centrální banky vykazují rizikovější profil než hypotéky na vlastní bydlení – typicky kvůli vyššímu zadlužení domácností, menší ochotě „bojovat“ za danou nemovitost v případě problémů se splácením a závislosti na příjmech z nájmu. Pokud by se situace na trhu zhoršila (například poklesem cen bydlení nebo nájmů), mohou být investoři zranitelnější než vlastníci, kteří v nemovitosti bydlí.
„Vidíme, že investiční hypotéky se stávají významným motorem poptávky po nemovitostech. Přísnější limity jsou logickou snahou tlumit přehřívání trhu a zároveň chránit jak banky, tak klienty před nadměrným zadlužením,“
komentuje krok centrální banky Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz
Z pohledu ČNB je tedy cílem preventivně jednat ještě ve chvíli, kdy se rizika nacházejí spíš ve fázi postupného růstu než v otevřené krizi. I proto má opatření formu doporučení, ale s jasně vyjádřeným očekáváním, že ho banky vezmou vážně.
Jádrem změn je nové doporučení pro horní hranice dvou klíčových ukazatelů u investičních hypoték: LTV a DTI.
ČNB doporučuje, aby poskytovatelé u úvěrů na pořízení investiční obytné nemovitosti dodržovali:
Tyto nové limity mají platit od 1. dubna 2026.
Je dobré připomenout, že jde o doporučení, nikoli o právně závazné nařízení. V praxi se ale banky doporučení ČNB velmi pečlivě drží – už proto, že právě centrální banka je hodnotí z hlediska obezřetnosti, řízení rizik a finanční stability. Odchylka od doporučení by musela být velmi dobře obhájena.
Podle stejné tiskové zprávy ČNB se u běžných hypoték na pořízení vlastního bydlení nastavení limitů nemění. Bankovní rada rozhodla, že:
„Zjednodušeně řečeno: běžný žadatel o hypotéku na vlastní byt nebo dům změnu téměř nepocítí. Nadále bude hrát roli jeho příjem, úvěrová historie, hodnota zajištění a interní metodiky banky, ale rámec nastavený ČNB zůstává stejný jako doposud,“
doplňuje Jana Žáčková, hypoteční specialista z hyponamíru.
Aby bylo jasno, koho se zpřísnění limitů týká, je podstatné, jak ČNB definuje investiční hypotéku. V poznámce tiskové zprávy centrální banka uvádí, že za investiční hypotéku považuje:
Není tedy rozhodující jen počet nemovitostí, ale také jejich účel. Pokud například domácnost pořizuje druhý byt, ve kterém bude skutečně bydlet (například stěhování z menšího do většího), může být hypotéka posuzována jako úvěr na vlastní bydlení. Ale u třetí, čtvrté a dalších nemovitostí, nebo u bytů pořizovaných s jasným záměrem pronájmu, už banky budou muset aplikovat nové, přísnější limity.
V praxi tak do „investičního šuplíku“ často spadnou situace, kdy:
Z pohledu České národní banky jsou to přesně ty typy transakcí, které zvyšují poptávku a tlačí ceny nahoru, aniž by přímo řešily bytovou potřebu konkrétní domácnosti.
Pro stávající i budoucí investory do nemovitostí znamenají nové limity především to, že banky budou vyžadovat:
Pokud investor už nyní operuje s vyšší mírou zadlužení, může se stát, že na další investiční hypotéku už nedosáhne, nebo bude muset část úvěrů předčasně splatit či refinancovat.
Zároveň se tím změní i logika návratnosti investice. Při LTV 80 % stačilo mít 20 % vlastních peněz, nyní je potřeba 30 %. To má přímý dopad na výnosnost investice z pohledu vlastního kapitálu – zhruba řečeno, stejný nájem musí „uživit“ větší objem vlastních prostředků. V prostředí zpřísněných limitů tak budou mít výhodu investoři, kteří:
Důležitou součástí celé zprávy ČNB je i hodnocení stavu bankovního sektoru. Centrální banka konstatuje, že finanční sektor v ČR je stabilní a odolný – banky prošly náročnými zátěžovými testy, které simulují hluboký a dlouhodobý propad ekonomiky, a jako celek obstály.
I proto se ČNB rozhodla neměnit sazbu proticyklické kapitálové rezervy, která zůstává na úrovni 1,25 %. Nemění se ani další kapitálové nástroje. Z hlediska klientů to znamená, že není důvod očekávat zdražení hypoték jen kvůli vyšším kapitálovým požadavkům – úrokové sazby budou dál primárně reagovat na vývoj inflace, základních sazeb a konkurence mezi bankami.
ČNB zároveň zdůrazňuje, že přísnější doporučení pro investiční hypotéky snižuje potřebu plošně znovu zavádět ukazatele DTI a DSTI pro celý hypoteční trh. Jinými slovy – cílené utažení jednoho rizikového segmentu je podle bankovní rady lepší než plošné utažení pro všechny žadatele, včetně těch, kteří jen řeší vlastní bydlení.
Zajímavou otázkou je, zda přísnější pravidla pro investiční hypotéky pomohou zlepšit dostupnost bydlení pro běžné domácnosti. Logika opatření naznačuje, že ano – omezením části čistě investiční poptávky by mělo dojít k určitému ochlazení trhu, a tím i ke snížení tlaku na růst cen.
Realita ale bude pravděpodobně složitější. Na ceny nemovitostí působí zároveň:
Přesto lze čekat, že v kombinaci s ostatními faktory může mít přísnější režim pro investory pozitivní dopad – alespoň ve smyslu, že části spekulativně motivované poptávky „vezme vítr z plachet“. Pro domácnosti řešící vlastní bydlení je navíc dobrou zprávou, že ČNB nevrací do hry plošné limity DTI a DSTI, které by mohly ztížit dostupnost hypoték i jim.
