ČNB se chystá vypnout další pravidlo, hypotéka se stane dostupnější

Bankovní rada České národní banky (ČNB) ve středu měla zasedání, na kterém projednala Zprávu o finanční stabilitě. Jejím účelem je zhodnotit zdraví našeho finančního systému a to, jak dokáže odolávat nepříznivým šokům. Jedním ze závěrů jednání je zpráva, která potěší všechny žadatele o hypotéku. Bankovní rada ČNB se rozhodla opět zmírnit pravidla pro poskytování hypoték, od ledna už se v praxi nebude využívat DTI, tedy limit maximální výše celkového dluhu vůči ročnímu příjmu žadatele.

Pravidlo DSTI rada zrušila už dříve

DTI není prvním pravidlem, které ČNB vypnula, už od července není vyžadováno uplatnění limitu výše splátek dluhu vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele, tedy DSTI. V platnosti tak zůstává pouze maximální poměr výše hypotečního úvěru vůči hodnotě zastavené nemovitosti, tedy LTV. V tomto případě nadále platí hodnota 80 %, u žadatelů mladších 36 let pak 90 %. Proč LTV i nadále zůstává v platnosti? Miroslav Majer, CEO hyponamiru.cz, pro to má následující vysvětlení.

„LTV, tedy poměr zadlužení vůči hodnotě nemovitosti zůstává na 80 %. Řekněme, že je to standard, na který jsou všichni zvyklí a funguje řadu let, a slouží k tomu, aby byly závazky vždy zajištěny, i kdyby přišla korekce cen nemovitostí. Nejhorší, co by se mohlo stát, je razantní pokles cen nemovitostí a navýšení úrokových sazeb, což by vedlo k nezajištěným financím, které banky poskytly a bylo by v ohrožení financování jako takové.“

Proč se limity dosud používaly?

Ještě nedávno platilo, že banky při žádosti posuzovaly všechny tři limity. LTV, DTI a DSTI, a to u nových úvěrů. V případě refinancování nebo pokračující hypotéky po skončení fixace, je využívaly jen tehdy, pokud došlo k navýšení původního úvěru.

Proč teď dochází ke změně? I na tuto otázku zná Miroslav Majer odpověď. „Limity se používaly k regulaci trhu jako takového, aby hypotéky v uvozovkách nebyly až tak dostupné při nižších sazbách a klienti se nepředlužili. Kdyby tyto regulace nebyly a v době raketového růstu cen nemovitostí by lidé brali levné úvěry v emocích, dnes by mohli mít reálné existenční problémy.“

Nadhodnocení bytů se začíná snižovat

Podle ČNB k tomu skutečně dochází, pro domácnosti s mediánovými příjmy jsou ale stále nadhodnoceny zhruba o 60 %, což vede k tomu, že domácnosti, které si vlastní bydlení pořizují pomocí hypotečního úvěru, jsou pořád vystaveny zvýšenému riziku nesplácení. Jen něco málo pod 10 % domácností může při současné výši úrokových sazeb se svými příjmy pořízení nemovitosti bezpečně financovat.

Co znamená v praxi vypnutí dalšího limitu?

„Limit DTI upravoval maximální možnou míru zadlužení člověka vůči jeho příjmům. Při kombinaci vypnutí DSTI a DTI tak banky dostávají volnou ruku a mohou se vrátit do situace, kde prokazování bonity nebude KO kritériem. ČNB si tímto tahem opět slibuje navýšení prodejů hypoték a volí tento krok před snížením REPO sazby. Reakce na vypnutí DSTI nebyla až tak citlivá, ovšem vypnutí obou parametrů může výrazně pomoci,“ říká Miroslav Majer.

Výchozí pozice bankovního sektoru je příznivá

Dalším závěrem, který z jednání vyplynul, je fakt, že náš finální sektor zůstává odolný a jako celek by plnil regulatorní kapitálové požadavky jak podle základního scénáře ekonomiky, tak podle hypoteticky

nepříznivého scénáře. Dopad druhého zmiňovaného by ale byl citelný, došlo by ke značnému nárůstu úvěrových selhání a silnému oslabení ziskovosti. To by v konečném důsledku vedlo k rozpuštění proticyklické kapitálové rezervy, která tvoří jakýsi polštář ne horší časy. V něm banky teď musí mít 2 % z celkového objemu poskytnutých úvěrů.

Podle ČNB ale zatím k žádným zvýšeným úvěrovým ztrátám nedochází, výchozí pozice bankovního sektoru je příznivá. Sice dochází k mírnému zhoršování u úvěrů nefinančním podnikům a domácnostem, tuto situaci ale zatím ČNB jen monitoruje. Důvodem pro bedlivé sledování vývoje je i fakt, že v roce 2024 budou firmy a domácnosti čelit složitým ekonomickým podmínkám.