Pokud se chystáte kupovat nemovitost nebo refinancovat, dobré zprávy to bohužel nejsou: místo poklesu sazeb je pravděpodobnější jejich mírný růst. Co to konkrétně znamená pro hypoteční trh?
Jestli plánujete koupi nemovitosti, nebo vás čeká refinancování, máme pro vás nepříjemnou zprávu: výhled na pokles úrokových sazeb je méně pravděpodobný než mírný růst. Růst sazeb hypoték v roce 2026 očekáváme hned z pěti důvodů. Patří k nim Růst IRS, prognóza ČNB, masivní vlna refinancování za 640–700 miliard korun, zpřísnění pravidel pro investiční úvěry a stále silná poptávka po nemovitostech. Co konkrétně nás v hypotékách nejspíš čeká?
Co si z článku odnést
Pročítáte-li ekonomické rubriky, nejspíš jste narazili na optimistické prognózy o tom, jak sazby hypoték 2025 ještě nedosáhly svého dna, že i v roce 2026 máme očekávat jejich pozvolný sestup. Jenže když se podíváte na čísla (skutečně na čísla, ne na vroucná přání), zjistíte, že trh se může brzy ubírat zcela jiným směrem.
„Průměrná úroková sazba hypotéky sice klesala posledních 36 měsíců a dostala se z 5,97 % na současných 4,47 %, jenže setrvalý pokles pravděpodobně končí. V následujících měsících čekáme pozvolný růst. Nepůjde pravděpodobně o drastický skok, ale o postupné zdražování o několik desetin procenta. Dojde-li na optimistický scénář, budou sazby hypoték stagnovat,“
konstatuje Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.
Pojďme si vysvětlit proč.
Banky si peníze na hypotéky půjčují na mezibankovním trhu. Cena peněz je tu dána prostřednictvím úrokových swapů (IRS). Jde o čistě tržní sazby, které reagují na spoustu externích faktorů napříč trhem i politickým děním. A tyhle swapy už několik měsíců zdražují.
Pro pořádek dodejme, že swap je dohoda dvou stran (bank), ze si budou po dohodnutou dobu (nejčastěji 3 nebo 5 let) vyměňovat různé typy úrokových plateb tak, aby si jedna z nich mohla zafixovat úrok a mít předem jistotu výdajů.
Vývoj úrokových swapů za poslední měsíce:
| Parametr | Jaro 2025 | Podzim 2025 (aktuálně) | Změna |
| IRS 3Y CZK | lehce nad 3,2 % | 3,89 % | +0,7 p.b. |
| IRS 5Y CZK | přibližně 3,4 % | přes 4,0 % | +0,6 p.b. |
| Průměrná hypoteční sazba | cca 4,68 % | 4,47 % | -0,2 p.b. |
patria.cz: [Detail IRS CZK 3Y] (3.12.2025)
patria.cz: [Detail IRS CZK 5Y] (3.12.2025)
Tříleté IRS jsou na osmnáctiměsíčních maximech, pětileté swapy jsou ještě dražší. Česká národní banka ve svém blogu vysvětluje, že klientské sazby u hypoték velmi věrně kopírují vývoj pětiletých swapů – banky si dlouhé peníze nakupují právě přes tyto instrumenty a marži přičítají až nad nimi.
Co to znamená pro vás? Když se zdražuje zdroj, ze kterého banky (alespoň částečně) financují hypotéky, roste i cena těchto úvěrů. A tady přichází na řadu důležitý moment: mezi růstem IRS a promítnutím do úrokových sazeb hypoték vždycky bývá určitá prodleva. Banky totiž nereagují okamžitě, vždycky až po několika měsících. ČNB vypočítala průměrnou prodlevu jako čtyřměsíční.
Ano, máte pravdu, že do hypotečních sazeb se promítá i tzv. 2T repo sazba. Jenže není jedinou určující. Posuďte sami: již několik měsíců jsme s repo sazbou pod 4 procenty, ale sazby hypoték prakticky přestaly klesat, jakmile prolomily 5% hranici. Tehdy se totiž cena hypoték „potkala“ s IRS navýšenou o bankovní marži.
„Že ČNB vyhlašuje dvoutýdenní reposazbu na ‚krátké peníze‘, má na ty ‚dlouhé peníze‘, respektive na jejich cenu, tedy úrok, jen velmi nepřímý vliv. Dlouhé peníze jsou ovlivněny zejména tím, za jaký úrok si půjčuje stát emisí státních dluhopisů – a čím víc si stát půjčuje, respektive čím víc narůstá státní dluh, tím víc tyto peníze zdražují. A právě od toho se odvíjí i cena hypoték,“ vysvětlil pro euro.cz Marek Ditz, CEO Partners banky.
Česká národní banka zveřejnila na podzim 2025 svou zatím nejnovější prognózu. A není v ní o poklesu sazeb ani zmínka. Naopak ČNB očekává, že krátkodobé tržní sazby (konkrétně 3M PRIBOR) zůstanou v příštích čtvrtletích stabilní kolem 3,5 % a pak – pozor – začnou pozvolna růst až na 3,8 % (v roce 2027).
Důvod? HDP a inflace. A vy jistě víte, že inflace a hypotéky spolu úzce souvisí. Predikovaná inflace se podle prognózy ČNB bude pohybovat kolem 2,5 %, takže centrální bankéři nemají důvod k tomu, aby čekali pokles základních sazeb.
Prognóza ČNB – podzim 2025:
| Ukazatel | 2025 | 2026 | 2027 |
| Inflace (%) | 2,5 | 2,2 | 2,5 |
| Hrubý domácí produkt (růst %) | 2,3 | 2,4 | 2,8 |
| 3M PRIBOR (%) | 3,5 | 3,5 | 3,8 |
cnb.cz: [Aktuální makroekonomická prognóza ČNB] (3.12.2025)
Globálně situace také není růžová. Americký Fed drží sazby vysoko, Evropa též. Inflační tlaky posledních let nikam nezmizely – proto centrální banky počítají spíše se stabilní měnovou politikou než s jejím uvolňováním.
„ČNB ve své komunikaci zdůrazňuje, že přenos měnové politiky do sazeb z úvěrů na bydlení funguje teď na českém trhu standardně. Nelze proto čekat, že by se úrokové sazby hypoték vydaly opačným směrem než základní úrok v ekonomice a cena peněz na mezinárodním trhu,“
dodává k celkové situaci Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.
Teď se dostáváme k něčemu, co bude mít obrovský dopad na hypoteční trh roku 2026 a na co si banky „založily“ již v letech 2021 a 2023. V roce 2026 totiž bude muset refinancováním hypotéky (resp. refixací hypotéky) projít rekordní počet klientů. Týká se těch, co si sjednali tříleté fixace v roce 2023 a pětileté fixace v roce 2021.
Porovnejte si sami pomocí dat z roku 2025 a jak má vypadat rok 2026:
Banky mají o značné obchody postaráno předem. Nemusí agresivně konkurovat cenou, protože klienti k nim přijdou sami. Není důvod nabízet slevy, když máte před dveřmi fronty klientů. Libor Ostatek, úvěrový expert Broker Trustu, to formuloval napřímo: „Kdo chce nejlepší cenu, ať fixuje teď.“
Od dubna 2026 začnou platit nedávno ohlášená nová pravidla České národní banky pro investiční hypotéky. To jsou úvěry na třetí a další nemovitost, resp. na byty a domy k pronájmu.
ČNB nastavila limit LTV na 70 % (to znamená, že si můžete půjčit maximálně 70 % hodnoty nemovitosti) a DTI na hodnotu 7 (celkové zadlužení nesmí překročit sedminásobek čistého ročního příjmu).
I když investiční hypotéky nyní pokrývají podle úzké definice ČNB jen 7 až 10 % trhu, experti z praxe upozorňují, že reálný podíl může být až 20 %. Část těchto úvěrů se totiž formálně vede jako „vlastní bydlení“. Banky proto pravděpodobně zpřísní vlastní interní posuzování a budou důsledněji odlišovat investiční hypotéky a úvěry na vlastnické bydlení.
Jenže jakmile centrální banka začne zpřísňovat podmínky, banky to často vnímají jako povel ke zdražování. ČNB tímto krokem totiž prezentuje zpozorované riziko. To je pro banky často jasný podnět k opatrnosti, tedy ke zdražení.
Poslední důvod je prostý: poptávka po vlastním bydlení je pořád obrovská. Do konce října si lidé vzali přes 63 tisíc hypoték a banky rozpůjčovaly 228 miliard korun. Celkový objem včetně refinancování překročil 319 miliard – prvních 10 měsíců roku překonalo celý rok 2024.
„Češi přestali čekat na zázrak. Uvědomili si, že masivní výstavba jen tak nepřijde. Stavební povolení přibývají pomalu a velká města dál trpí nedostatkem dostupného bydlení. Inflace bude nemovitosti dále prodražovat a je lepší teď koupit za aktuální cenu úvěru, než v budoucnu s možná o něco levnější hypotékou, ale za citelně vyšší pořizovací cenu,“
říká Miroslav Majer.
Ceny nemovitostí rostou přímo raketově: v prvním čtvrtletí 2020 se prodejní ceny pohybovaly kolem 65 400 korun za metr čtvereční. Na konci loňského roku to bylo už přes 110 000 korun za metr. Skoro dvojnásobek. Odezněl totiž postcovidový útěk na chalupy, firmy vracejí lidi do kanceláří ve velkých městech.
A tam také chce většina zaměstnanců bydlet. Banky vidí, že zájem o hypotéky nezeslábne, i když zdraží o pár desetin procenta nebo téměř o procento. Když je poptávka silná a nabídka omezená, nemá nikdo důvod snižovat ceny (ani nemovitostí, ale ani jejich financování).
Jestli už plánujete koupi vlastního bydlení nebo investici do pronájmu, máme pro vás jednoznačnou zprávu: s hypotékou už byste neměli váhat. Co nejdříve kontaktuje naše hypoteční specialisty.
Představa, že ještě půl roku počkáte a sazby hypoték půjdou dolů, je nejspíš lichá. V nejbližších 12 měsíců se poklesu pravděpodobně nedočkáte. Spíš naopak. Hypotéky mohou brzy podražit o několik desetin procenta, pravděpodobně o více než 0,5 p.b.
A co když vás čeká refinancování hypotéky v nejbližších měsících? Rozhodně nebuďte pasivní. První nabídka od banky často není ta nejlepší. banka totiž vždycky nejprve zkouší, jestli máte přehled o trhu. Vyplatí se aktivně si vyhledat konkurenční nabídky a vyjednávat, nejlépe prostřednictvím zkušeného hypotečního specialisty. Čím dřív začnete, tím lepší pozici budete mít.
Pamatujte, že média komentují, jak se situace s hypotékami vyvíjí právě teď. V současnosti nabízejí banky své hypotéky v návaznosti na to, jak se situace na trhu vyvíjela v pololetí 2025. Ale od té doby se peněžní trh změnil: cena peněz vzrostla o víc, než kolik dokáží banky tolerovat bez zdražení hypoték.
Jenže zvýšení sazeb budou banky zveřejňovat nejdřív za několik týdnů až měsíců. A kdo do té doby s růstem cen nepočítal, a tak nestihl reagovat včas, bude muset akceptovat dražší financování. Libor Vojta Ostatek zveřejnil následující odhad: „Banky začnou opatrně hypotéky zdražovat už od prosince. V prvních deseti dnech prosince se spustí zdražování.“
