Hypotéka na výstavbu – krok za krokem

Co si z článku odnést:

• Už při prvních úvahách o stavbě domu je potřeba řešit otázku financování a správně naplánovat rozpočet.
• Financování stavby domu probíhá nejčastěji kombinací vlastních úspor a úvěru, nejvíce využívaná je hypotéka nebo úvěr od stavební spořitelny.
• Při výběru hypotéky je důležité porovnat podmínky bank a mít finanční rezervu pro nečekané náklady.
• Mladí zájemci do 36 let mohou získat úvěr až do 90 % odhadované hodnoty domu, starší lidé maximálně do 80 %.
• Banky u hypotéky na výstavbu vyžadují rozpočet stavby. Formulář je obvykle k dispozici na stránkách banky.
• Pro čerpání hypotéky je nutné mít stavební povolení.
• Hypotéka na výstavbu domu se čerpá postupně v několika tranších podle průběhu realizace stavby.
• Během výstavby se splácí pouze úroky z vyčerpané části úvěru. Po ukončení čerpání jsou hrazeny pravidelné měsíční splátky, které zahrnují splátku jistiny i úroku.

Za posledních osm let se v Česku ročně dokončilo v průměru přes 18 tisíc rodinných domů. Rekordní byl rok 2022, kdy jich bylo dokončeno více než 20 tisíc. V současnosti je však počet zahájených i dokončených domů nižší. Důvodem jsou rostoucí ceny stavebních materiálů a práce, nedostatek dostupných pozemků a zdlouhavé stavební řízení.

„Výstavbu rodinného domu lze financovat hypotékou. Oproti koupi hotové nemovitosti uvolňuje banka peníze postupně podle postupu stavby. Už při výběru hypotéky je důležité porovnat podmínky jednotlivých bank. Nezbytná je také finanční rezerva, protože téměř každá stavba přinese neplánované výdaje,“

uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Možnosti financování výstavby v roce 2025

Už při prvních úvahách o stavbě domu je třeba řešit otázku financování. Řada Čechů volí kombinaci vlastních úspor a úvěru na bydlení. Nejčastěji se využívá hypotéka nebo úvěr od stavební spořitelny. Výběr konkrétní možnosti záleží především na výši potřebné částky.

Hypotéka je vhodná, pokud potřebujete půjčit větší obnos. Při stavbě domu počítejte s dostatečnou finanční rezervou. Nebojte se sjednat o něco vyšší hypotéku, protože banky obvykle umožňují nedočerpat určitou část přiděleného úvěru, zpravidla až 20 %.

Zvažte i možnosti dotací na energeticky úsporný dům, například z programu Nová zelená úsporám Light (NZÚ). Dotace na tepelné čerpadlo nebo pasivní dům mohou výrazně snížit celkové náklady na provoz domu. Pečlivě si prostudujte podmínky jednotlivých dotačních programů.

Hypotéka na stavbu domu

Specifikem hypotéky na výstavbu je postupné čerpání úvěru v takzvaných tranších. Banka tedy neuvolní peníze najednou jako při koupi již zkolaudované nemovitosti, ale postupně podle postupu stavby. V úvěrové smlouvě je uvedena lhůta, ve které je nutné úvěr vyčerpat.

U hypoték na výstavbu bývá obvykle doba čerpání až 24 měsíců od podpisu smlouvy. V případě zpoždění výstavby je často možné požádat o prodloužení lhůty čerpání hypotéky. Proto je vhodné si podmínky ověřit u konkrétní banky ještě před zahájením projektu.

Jednorázové čerpání po kolaudaci

Developeři a realitní kanceláře mohou nabízet již zkolaudované rodinné domy. Takovou nemovitost je možné financovat standardní hypotékou, kterou banka uvolní jednorázově. Pro kupujícího jde o jednodušší a rychlejší cestu k vlastnímu bydlení.

Kromě hotových domů je však možné koupit i rozestavěnou nemovitost určenou k individuálnímu dokončení. I v tomto případě lze využít hypoteční úvěr.

Hypotéku plánujte v předstihu

Hypotéku neřešte až na poslední chvíli. Pokud začnete s výběrem včas, budete mít dostatek času na výběr banky i vyřešení všech administrativních náležitostí. Dopředu také zjistíte, zda na potřebnou výši úvěru skutečně dosáhnete. 

„Banky se při hodnocení bonity vždy zajímají o výši a zdroj příjmů, stávající závazky a také o objem vlastních prostředků. U výstavby hraje důležitou roli budoucí hodnota rodinného domu. Zájemci do 36 let mohou získat hypotéku až do výše 90 % odhadované hodnoty nemovitosti. U starších žadatelů je maximální hranice LTV 80 %,“

doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu hypotecnikalkulacka.cz.

Při stavbě domu se vyplatí mít dostatečnou finanční rezervu, která pokryje například neočekávané výdaje, změny v projektu nebo vyšší růst cen stavebních materiálů a prací.

Projekt a rozpočet pro banku

Kompletní stavební dokumentace a položkový rozpočet jsou při výstavbě domu nezbytné. Pro potřeby banky postačí zjednodušený rozpočet. Ten zahrnuje nacenění například zemních prací, základů, nosných konstrukcí, střechy, oken, technických rozvodů a dokončovacích úprav. U každé položky se uvádí rozsah prací, jednotková cena a výsledná částka.

Při sestavování rozpočtu pro banku můžete vycházet z podrobného rozpočtu stavby. Není však nutné zacházet do detailů, banka ocení především přehlednost a logické členění. Vzorový formulář bývá obvykle dostupný ke stažení na webových stránkách konkrétní banky.

Stavební povolení a hypotéka

K výstavbě rodinného domu je nezbytné stavební povolení, které vydává příslušný stavební úřad. Toto povolení potvrzuje, že váš projekt splňuje všechny potřebné předpisy a normy. Pro čerpání hypotéky na výstavbu domu je stavební povolení klíčové, protože bez něj nelze úvěr čerpat. Je tedy důležité mít povolení v pořádku ještě před zahájením stavby a před podáním žádosti o úvěr.

Výběr banky a srovnání nabídek

Pokud vybíráte hypotéku na stavbu domu, máte dnes více možností. Můžete oslovit svou domovskou banku, vyhledat a porovnat nabídky sami nebo využít služby nezávislého hypotečního zprostředkovatele. Ten často představuje rozumnou střední cestu. Má přehled o aktuálních podmínkách na trhu a dokáže rychle a srozumitelně porovnat nabídky více bank. Díky tomu vám ušetří čas, peníze i starosti s vyřizováním administrativy. U jednotlivých nabídek sledujte nejen výši úrokové sazby, ale i poplatky a další podmínky.

Jak čerpat hypotéku na stavbu

Čerpání hypotéky probíhá v tranších. Banka uvolňuje peníze podle postupu stavby a po splnění stanovených podmínek. Klíčovou součástí je kontrola prostavěnosti odhadcem. Ten zkontroluje stavbu, ověří soulad s rozpočtem a vše zaznamená do protokolu. Na základě tohoto protokolu banka rozhodne o uvolnění další části úvěru.

Za návštěvy odhadce i za opakované čerpání si banky mohou účtovat poplatky. Proto je důležité předem prostudovat podmínky čerpání a výši poplatků. Nezapomeňte také počítat s možnými náklady spojenými se změnami v harmonogramu nebo prodloužením čerpání.

Splácení hypotéky

Při výstavbě domu platíte pouze úroky během čerpání hypotéky. Jejich výše se odvíjí od aktuálně vyčerpané částky. Jakmile hypotéku dočerpáte, začínáte splácet pravidelné měsíční splátky, které už zahrnují jak úroky, tak samotnou jistinu.