Vystěhovat neplatícího nájemníka z nemovitosti není snadné. Je nutné postupovat legálně a systematicky. Poradíme vám, jak vystěhovat neplatiče z nájmu.
Při pronájmu bytu je zásadní pečlivý výběr spolehlivého nájemce. Neuhrazené nájemné za několik měsíců může pronajímateli způsobit výrazné finanční ztráty. Ani po výpovědi z nájmu není jisté, že se neplatič rychle vystěhuje a že se podaří vymoci celou dlužnou částku.
„Někteří pronajímatelé využívají k financování investiční nemovitosti hypotéku. Dlouhodobější výpadek příjmů z nájmu tak může zkomplikovat splácení úvěru a ohrozit jejich finanční stabilitu. Pro tyto případy se vyplatí odkládat část z příjmů jako finanční rezervu,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Nájemník se může dostat do prodlení s úhradou nájemného. Pokud se platba výjimečně opozdí o několik dní a existují pro to objektivní důvody, obvykle nejde o zásadní problém.
Za neplatiče se v praxi považuje nájemce, který své závazky neplní opakovaně nebo je v prodlení po delší dobu. Tento pojem se často používá pro situace, kdy dluh na nájemném přesahuje částku tisíc korun a není uhrazen déle než 30 dní.
Oficiální statistiky neplatičů nájemného neexistují. Podle dat Asociace nájemního bydlení, která sdružuje profesionální pronajímatele s více než 65 tisíci byty, činil ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 podíl neplatičů 2,2 %. Asociace zároveň dodává, že u individuálních pronajímatelů bude tento podíl zcela jistě vyšší.
Pokud platba od nájemce nedorazí ve stanoveném termínu, je nutné postupovat rychle, systematicky a v mezích zákona. Doporučuje se vyčkat jeden až dva pracovní dny po splatnosti nájemného, aby se vyloučila případná prodleva při mezibankovním převodu. Většina bank připíše tuzemský převod příjemci nejpozději následující pracovní den po zadání příkazu.
V případě, že platba ani po uplynutí této doby nedorazí, nájemce neformálně kontaktujte telefonicky, SMS zprávou nebo e-mailem. Ujistěte se, že nedošlo k opomenutí nebo technické chybě (např. chyba v platebním příkazu, nedostatek peněz na účtu apod).
Když neformální kontakt nepomůže, zašlete nájemci doporučenou poštou nebo přes datovou schránku písemnou upomínku.
Náležitosti upomínky:
Pokud nájemník ani po výzvě k úhradě dluhu nájemné nezaplatí, můžete podat výpověď z nájmu. Podle českého právního řádu může pronajímatel vypovědět nájem bytu pouze ze zákonem stanovených důvodů, které nelze smluvně rozšiřovat. Výpověď se dělí na dvě základní kategorie podle závažnosti porušení povinností nájemcem.
Neplacení nájemného představuje hrubé porušení povinností nájemce. Výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou lze uplatnit v případě, že nájemné a související služby nejsou uhrazeny po dobu alespoň dvou měsíců. Výpovědní doba začíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po doručení výpovědi.
Pronajímatel může nájem ukončit okamžitě při zvlášť závažném porušení povinností. Za takové porušení se považuje dluh na nájemném a souvisejících službách, jehož výše dosáhne kumulativně trojnásobku měsíčního plnění.
V tomto případě nájem končí doručením výpovědi a nájemce je povinen byt předat pronajímateli nejpozději do jednoho měsíce.
U okamžité výpovědi je nezbytné, aby pronajímatel nájemce nejprve písemně vyzval k úhradě dluhu v přiměřené lhůtě a zároveň jej varoval před výpovědí. Bez této předchozí výzvy je okamžitá výpověď neplatná.
Nemovitosti se běžně pronajímají na dobu určitou, typicky na jeden rok. Tento typ nájmu končí dnem uvedeným ve smlouvě. U neplatičů stačí smlouvu neprodloužit a včas o tom nájemce informovat. Nájemce je také třeba písemně vyzvat k vyklizení bytu.
„Neprodloužení nájmu je jednodušší a bezpečnější řešení než podání jednostranné výpovědi, u které hrozí riziko procesních chyb nebo soudního přezkumu. Tento proces je pomalý a neefektivní. Jestli mám něco poradit, tak neváhat a obrátit se na právníka, který se specializuje na danou problematiku. Ve finále to ušetří spoustu peněz za ušlý nájem,“ doplňuje Jiří Krejčí, CSO hyponamíru.cz.
Výpověď nájemní smlouvy musí být vždy písemná. Napsat ji můžete svépomocí nebo využít právních služeb. Pamatujte na to, že musí obsahovat všechny potřebné náležitosti.
Výpověď musí obsahovat:
Pronajímatel:
Ing. Marek Svoboda
narozen: 12. 4. 1978
bytem: Slunná 452/12, 160 00 Praha 6
Nájemce:
Pan Petr Novák
narozen: 25. 8. 1985
bytem: Veletržní 824/65, byt č. 402, 170 00 Praha 7
V Praze dne 15. 3. 2026
Věc: Výpověď z nájmu bytu
Vážený pane Nováku,
na základě nájemní smlouvy uzavřené dne 15. 5. 2022 užíváte byt č. 402 (o dispozici 2+kk) v domě na adrese Veletržní 824/65, Holešovice, 170 00 Praha 7, zapsaném na listu vlastnictví č. 1234 pro katastrální území Holešovice, obec Praha.
Tímto Vám v souladu s ustanovením § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dávám výpověď z nájmu výše uvedeného bytu.
Důvod výpovědi:
Důvodem této výpovědi je hrubé porušení Vašich povinností vyplývajících z nájmu, spočívající zejména v tom, že jste k dnešnímu dni neuhradil nájemné a náklady na služby za měsíce leden 2026 a únor 2026, a to ani po předchozí výzvě k úhradě v přiměřené lhůtě. Celková výše dluhu aktuálně činí 46 000 Kč.
Výpovědní doba:
Výpovědní doba činí tři měsíce a počíná běžet prvním dnem kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž Vám byla tato výpověď doručena. Nájemní vztah končí uplynutím posledního dne výpovědní doby, kdy jste povinen byt vyklidit a odevzdat pronajímateli včetně předání všech klíčů.
Poučení:
Poučuji Vás o Vašem právu podat k soudu žalobu na přezkoumání oprávněnosti této výpovědi podle § 2290 občanského zákoníku ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy Vám byla výpověď doručena.
Nebude-li žaloba v této lhůtě podána, považuje se výpověď za oprávněnou, i kdyby výpovědní důvod dán nebyl.
V Praze dne 15. 3. 2026
S pozdravem
……………………………………
(podpis pronajímatele)
Jak vystěhovat neplatiče? V této situaci řeší pronajímatelé řadu otázek jako např. jak napsat výpověď z nájmu bytu, jak správně podat výpověď z nájmu na dobu neurčitou, zda je možná výpověď bez výpovědní doby nebo jaké jsou podmínky rozkazu k vyklizení. Odpovědi na tyto otázky vám dá zkušený právník.
Důležité je vědět, jak správně předat výpověď z nájmu nájemníkovi. Výpověď je nutné doručit prokazatelným způsobem. Výpověď nelze zaslat e-mailem či SMS zprávou.
Jak dát výpověď nájemníkovi pro neplacení:
„Neplatící nájemník se může osobnímu převzetí výpovědi záměrně vyhýbat. V takovém případě nezbývá než využít doporučený dopis s dodejkou nebo zaslat výpověď prostřednictvím datové schránky,“ doplňuje Jiří Krejčí.
Na oba tyto způsoby doručení se vztahuje takzvaná fikce doručení. Jde o právní mechanismus, podle kterého se zásilka považuje za doručenou, i když ji adresát fakticky nepřevezme.
U datové schránky se zpráva považuje za doručenou okamžikem, kdy se do ní přihlásí uživatel oprávněný zprávu číst. Za doručenou je považována i tehdy, pokud ji adresát neotevře. Pokud se oprávněný uživatel do schránky nepřihlásí, nastává doručení desátým dnem po dodání zprávy do datové schránky (pokud odesílatel tento způsob doručení nezakázal).
V případě zaslání výpovědi doporučeným dopisem nastává fikce doručení, pokud si nájemce zásilku nevyzvedne do 10 dnů od jejího uložení na poště. Zásilka se pak považuje za doručenou 10. dnem od uložení.
Nájemce má právo navrhnout, aby soud přezkoumal oprávněnost výpovědi, a to ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena.
Proti výpovědi může nájemce vznést námitky i přímo vůči pronajímateli (zpravidla písemně), což může vést k mimosoudnímu narovnání. Nejde však o zákonnou podmínku pro podání žaloby k soudu.
Lhůta pro podání návrhu k soudu běží vždy od doručení výpovědi. Pokud nájemce žalobu v této dvouměsíční lhůtě nepodá, jeho právo na soudní přezkum zaniká a výpověď se považuje za platnou.
Pokud nájemník po výpovědi odmítá byt vyklidit, jedinou legální cestou vystěhování nájemníka je žaloba na vyklizení nemovitosti. Před podáním žaloby je nutné zaslat předžalobní výzvu, aby soud mohl přiznat náhradu nákladů řízení. Po získání pravomocného rozsudku následuje exekuce vyklizením.
Rozkaz k vyklizení je nový nástroj, který zavedla novela občanského soudního řádu účinná od 1. ledna 2026. Má pomoci rychleji vystěhovat bývalé nájemce, kteří v bytě nebo domě zůstávají i po skončení nájmu bez právního důvodu.
Funguje podobně jako platební rozkaz. Soud může rozhodnout bez jednání a bez toho, aby si vyslechl nájemce. Vychází jen z dokumentů, které mu předloží pronajímatel. Z nich musí být jasné, že má právo požadovat vyklizení.
Kdy může soud rozkaz vydat:
Rozkaz musí být nájemci doručen přímo do rukou nebo do datové schránky. Pokud se ho nepodaří doručit, rozkaz se ruší a případ pokračuje jako běžný soudní spor.
Nájemce má od doručení 15 dní na to, aby byt vyklidil a zaplatil náklady řízení, nebo aby podal odpor. Pokud podá odpor, soud se bude věcí zabývat v klasickém řízení.
Rozkaz k vyklizení řeší pouze samotné vystěhování. Neřeší dlužné nájemné ani jiné peněžité nároky související s nájmem. Chce-li pronajímatel vymáhat dluh, musí podat samostatný návrh, například na platební rozkaz. Pokud nájemce odpor nepodá, stává se rozkaz pravomocným a může být vykonán exekučně.
Když nájemce neplatí nájem, může se pronajímatel dostat do složité situace. Přesto ale nesmí situaci řešit „po svém“ nebo silou. Český právní řád takové postupy zakazuje a v krajním případě za ně hrozí i trestní stíhání.
Pronajímatel například nesmí vyměnit zámky a zabránit nájemci ve vstupu do bytu, a to ani tehdy, když už nájemní smlouva skončila. Dokud nájemce byt fakticky užívá, je neoprávněný vstup považován za porušení domovní svobody.
Stejně tak není možné svévolně odpojit elektřinu, vodu, plyn nebo topení, aby byl nájemce donucen k platbě nebo vystěhování. Takový postup je protiprávní a může být posouzen jako nátlak.
Pronajímatel také nesmí manipulovat s věcmi nájemce, například je vystěhovat na ulici nebo je jinak odstranit. Bez rozhodnutí soudu by se mohlo jednat o protiprávní zásah do cizího majetku.
Nepřípustné je i jakékoliv násilné vystěhování nebo fyzický nátlak. Stejně tak není vhodné nájemce zastrašovat nebo na něj vyvíjet tlak, aby podepsal ukončení nájmu.
Jediná legální cesta, jak dostat neplatiče z bytu, vede přes soud. Pronajímatel musí podat žalobu na vyklizení a případné vystěhování pak provádí soudní exekutor.
I když je nemovitost majetkem pronajímatele, zákon chrání nájemce jako slabší stranu. Nelegální postupy se proto mohou pronajímateli vrátit v podobě pokut nebo jiných právních postihů.
