Čekat na zlevnění novostaveb? Developeři plánují zdražit o 6,2 %

Co si z článku odnést

• Podle studie CEEC Research plánuje zdražit 89 % developerů, průměrně o 6,2 %, a žádný z 56 oslovených nepočítá se zlevněním.
• U bytu za 6 milionů korun by zdražení o 6,2 % znamenalo o 372 000 Kč víc, z toho o 74 400 Kč víc vlastních peněz při LTV 80 %.
• Splátka hypotéky při sazbě 5,1 % a splatnosti 30 let by vzrostla zhruba o 1 600 Kč měsíčně.
• Nabídku nových bytů brzdí povolování, které za zásadní problém označuje 93 % developerů.

O kolik chtějí developeři zdražit novostavby ve 2. pololetí 2026

Developeři chtějí ve 2. pololetí 2026 zvýšit ceny nových bytů v průměru o 6,2 %. Plánuje to 89 % z 56 developerských společností, které oslovila společnost CEEC Research, zbylých 11 % počítá s udržením cen. Se zlevněním nepočítá žádná firma.

V prvním pololetí chtělo zdražovat 92 % developerů a průměrný plánovaný růst činil 7,8 %. Tempo zdražování se tedy zpomaluje, ceny ale dál mají růst. Studie zachycuje plány firem pro jejich vlastní nabídku, ne naměřený růst cen na celém trhu. Data se sbírala v polovině srpna 2026.

„Při plánování koupě novostavby je užitečné zafixovat si cenový strop a podle něj sledovat nabídku v jedné lokalitě. Čekání bez takového plánu se často změní v odkládání rozhodnutí o další pololetí,“

radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Kolik víc zaplatíte za byt za 6 milionů při zdražení o 6,2 %

Byt za 6 milionů korun by po zdražení o 6,2 % stál 6 372 000 Kč, tedy o 372 000 Kč víc. Při LTV 80 % si kupující musí připravit vlastní zdroje ve výši 20 % ceny a ty vzrostou z 1 200 000 Kč na 1 274 400 Kč. Dosavadní horní hranici LTV 80 % a 90 % pro žadatele do 36 let ponechala Česká národní banka u vlastního bydlení beze změny.

Průměrná realizovaná sazba nových hypoték byla v září podle ČBA Hypomonitoru 5,1 %. Při této sazbě a splatnosti 30 let vychází splátka na úvěr 4,8 milionu korun na 26 062 Kč měsíčně, po zdražení by úvěr činil 5 097 600 Kč a splátka 27 677 Kč. Rozdíl je zhruba 1 600 Kč měsíčně, tedy přes 19 000 Kč ročně.

Výpočet je orientační: počítá s úrokovou sazbou 5,1 % p. a., splatností 30 let a pravidelnou anuitní splátkou, bez poplatků a pojištění. Konkrétní banka může nabídnout jinou sazbu i jiný postup ocenění zástavy. U mladých kupujících s LTV 90 % vzroste vlastní kapitál jen o 37 200 Kč, ale splátka o 1 818 Kč měsíčně, protože berou vyšší úvěr.

Vyplatí se čekat na zlevnění novostaveb

Z dostupných dat se čekání na plošné zlevnění novostaveb opřít nedá, protože nikdo z oslovených developerů nepočítá se snížením cen a zdražení se jen zpomaluje. Čekání má smysl spíš tehdy, když máte konkrétní důvod: dosporování vlastních zdrojů nebo nižší sazbu.

Obě možnosti lze spočítat. Aby se zdražení o 6,2 % neprojevilo na splátce, musela by sazba klesnout z 5,1 % zhruba na 4,6 %. Pokud byste o půl roku později koupili byt o 6,2 % dražší, potřebujete navíc 74 400 Kč na vlastních zdrojích, tedy odkládat 12 400 Kč měsíčně už jen na pokrytí rozdílu. Při LTV 90 % je to 6 200 Kč měsíčně. Do výpočtu ovšem nevstupuje, že dosavadní vlastní zdroje mezitím také rostou.

Proč nabídka nových bytů poptávku nedožene

Nabídka nových bytů nestačí hlavně kvůli pomalému povolování staveb. Délku a nepředvídatelnost povolovacích procesů označuje za zásadní problém 93 % developerů a 80 % stavebních firem, vyplývá z dalšího průzkumu CEEC Research ve spolupráci s ministerstvem pro místní rozvoj a Iniciativou pro dostupné bydlení, který zazněl na Setkání lídrů developmentu v ČNB.

Zrychlení povolování čekají developeři spíše za tři až pět let, stavební firmy nejčastěji za jeden až dva roky. Developeři ve studii o cenách předpokládají, že nabídka nových bytů vzroste ve 2. pololetí 2026 o 4,1 % a v 1. pololetí 2027 o dalších 4,8 %. Podle autorů studie ale může jít o dokončování dříve zahájených projektů a ne o dlouhodobě dostatečný přísun nových bytů. Podrobnější výklad stavební legislativy najdete v článku o tom, jak novela stavebního zákona ovlivní hypotéku na výstavbu.

Jak ověřit, zda je cena konkrétního bytu přiměřená

Cenu konkrétního bytu ověříte porovnáním s nabídkami ve stejné lokalitě. Spočítejte cenu za metr čtvereční z ceníku developera a porovnejte ji s podobnými byty v okolí. Při srovnání pomůže i vývoj cen v širším kontextu, který jsme popsali v článku o růstu cen bytů v Česku.

LTV banka počítá z hodnoty nemovitosti podle svého ocenění, které se může od ceny v ceníku developera lišit. Tím se určuje LTV. Požadované vlastní zdroje si proto ověřte u banky ještě před rezervací bytu, nejlépe s aktuálním ceníkem. Celý postup koupě i financování novostavby shrnuje průvodce hypotéka na vlastní byt.

Zdroje

• cnb.cz: Tisková zpráva ČNB k limitům LTV a DTI
• cbamonitor.cz: ČBA Hypomonitor, září 2026
• newstream.cz: Studie CEEC Research pro 2. pololetí 2026