Nabídka starších bytů v Praze roste: kolik ušetří sleva 5 %

Co si z článku odnést

• Nabídka starších bytů v Praze je podle statistik Sreality nejvyšší od května 2023 a od ledna do září vzrostla téměř o polovinu.
• Ceny zatím klesají jen mírně: od května do září o zhruba 600 Kč za metr, tedy přibližně o 0,4 %.
• U bytu za 8 milionů Kč při sazbě 5,79 % a 30 letech sleva 5 % sníží splátku zhruba o 1 900 Kč měsíčně.
• Sleva proti inzerci pomůže víc, pokud kupní cenu doprovodí odhad banky, který ji nepřekročí.

Co ukazují data o nabídce a cenách

Počet starších bytů nabízených v Praze podle statistik Sreality, které cituje server E15, letos rostl každý měsíc a v září dosáhl nejvyšší úrovně od května 2023. Od ledna do září se nabídka zvýšila téměř o polovinu. Nabídkové ceny přitom nepadají: průměrná cena staršího bytu měla vrchol v květnu a do září klesla o zhruba 600 Kč na metr čtvereční, při aktuální ceně 159 tisíc Kč za metr to je kolem 0,4 %.

E15 srovnává situaci s jarem 2022, po kterém pražské byty podle jeho textu v průměru zlevnily o téměř devět procent. Autoři zároveň uvádějí, že experti plošnou korekci nečekají. Tlak na cenu se podle nich koncentruje u bytů před rekonstrukcí, energeticky náročných nemovitostí a větších bytů ve starších domech. Nabídka bytů před rekonstrukcí od května vzrostla o 65 % a jejich inzertní cena klesla z bezmála 139 tisíc Kč za metr v dubnu o více než 3 tisíce, tedy přes 2 %. Jde o obraz, který jsme popisovali už v září u mediánu starších bytů: celostátní číslo roste, ale prostor ke smlouvání se otevírá u konkrétních bytů.

„Širší nabídka dává kupujícímu čas. Kdo už má schválenou hypotéku nebo ví, kolik si může půjčit, může vyjednávat klidněji než ten, kdo se bojí, že mu byt uteče,“

radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Všechna tato čísla vycházejí z inzertních cen. Za kolik se byty skutečně prodaly, ukážou data z katastru se zpožděním, proto je dnešní zlevňování zatím signál.

Kolik ušetří sleva 5 % na splátce

Hypoindex vzrostl v říjnu na 5,79 %, jak píšeme v přehledu říjnových sazeb hypoték, takže každá sleva se při dnešních sazbách promítne do splátky citelně. Modelový výpočet: starší byt v Praze o ceně 8 milionů Kč (zhruba 50 m² při 159 tisících Kč za metr), hypotéka na 80 % kupní ceny, splatnost 30 let, sazba 5,79 % po celou dobu.

Sleva 5 %, tedy 400 tisíc Kč, sníží splátku o zhruba 1 900 Kč měsíčně, ročně o 22 500 Kč. Za celých 30 let vyjde splácení o téměř 675 tisíc Kč levněji, z toho přibližně 355 tisíc Kč na úrocích. Zároveň potřebujete o 80 tisíc Kč méně vlastních peněz. Výsledek je orientační a nezohledňuje poplatky ani změnu sazby po konci fixace.

Odhad banky a LTV rozhodují o vlastních zdrojích

Banka půjčuje z nižší z ceny a odhadu, jak popisujeme v článku o odhadu nemovitosti pro hypotéku. Limit LTV je podle našeho přehledu pravidel pro hypotéky 80 % hodnoty zástavy, pro žadatele do 36 let 90 %.

Pokud prodávající drží cenu 8 milionů Kč a banka byt odhadne na 7,5 milionu, hypotéka při LTV 80 % činí 6,0 milionu Kč a rozdíl 2,0 milionu Kč musíte dodat z vlastních peněz, tedy o 400 tisíc víc než při odhadu na 8 milionů. Při dohodnuté ceně 7,6 milionu Kč a stejném odhadu se rozdíl zmenší na 1,6 milionu Kč. Ve smlouvě o rezervaci proto stojí za to počítat s variantou, že odhad bude nižší než cena. Co dělat s nízkým odhadem, jsme už rozebírali.

Pokud je byt v inzerci několik měsíců a prodávající už jednou snížil cenu, argumentuje se vám lépe než u čerstvého inzerátu.

Kde se dá vyjednávat a kde ne

E15 cituje makléře, podle kterých si kvalitní byty cenu udrží a slevy se budou týkat bytů s handicapem. Pro kupujícího z toho plyne praktický postup: sledovat, jak dlouho je byt v inzerci, porovnat jeho cenu s podobnými byty, spočítat si náklady na rekonstrukci a nabídnout cenu s argumenty. U bytu před rekonstrukcí, který je dlouho v inzerci, má smysl o slevě jednat, u zrekonstruovaného bytu v oblíbené čtvrti na ni spoléhat nelze.

Rozpočet stavte na sazbě, kterou banka nabízí dnes, ne na očekávání poklesu. Podle makléře citovaného E15 trh ještě před několika měsíci počítal s klesajícími hypotečními sazbami a tento scénář se nenaplnil. Pokud kupujete nyní, jednejte o ceně a zároveň si promyslete délku fixace.

Zdroje

• e15.cz: Pražské byty začínají zlevňovat
• hyponamiru.cz: Pravidla a podmínky pro hypotéky