Medián starších bytů je 4,3 milionu, Praha dál zdražuje

Co si z článku odnést

• Mediánová cena staršího bytu se podle analýzy citované e15 pohybuje kolem 4,3 milionu korun.
• Rekordní celostátní cena neznamená, že zdražují všechny byty ve všech regionech stejným tempem.
• V Praze se v roce 2025 prodalo 10 714 starších bytů a medián ceny na konci roku dosáhl přibližně 143 000 Kč za m².
• Slevy se častěji objevují u předražených, energeticky náročných, velkých nebo hůře situovaných bytů.
• Nabídková cena z inzerátu není totéž co realizovaná cena zapsaná v katastru nemovitostí.

Rekordní medián ukazuje směr trhu, nikoli cenu každého bytu

Údaj o mediánové ceně staršího bytu kolem 4,3 milionu korun vychází podle e15 z analýzy Maxima Reality, která pracuje s údaji z katastru nemovitostí. A to je podstatné. Katastr totiž zachycuje uskutečněné prodeje, nikoli přání prodávajících vyjádřená cenovkou v inzerátu.

Medián 4,3 milionu korun popisuje typickou transakci v celém souboru, ale rozhodně nejde o univerzální cenovku pro byt v konkrétním městě. Výsledek výrazně ovlivňují dražší trhy velkých měst, především Praha. V menších městech mohou být ceny výrazně nižší, zároveň tam však kupující obvykle citlivěji reagují na technický stav, energetickou náročnost i příliš ambiciózní cenu. Jinými slovy: jedno číslo řekne směr, ale detaily se lámou až v konkrétní lokalitě.

Také oficiální statistiky Českého statistického úřadu potvrzují širší růst trhu. Ceny bytových nemovitostí v České republice v roce 2025 meziročně vzrostly o 10,6 %. ČSÚ za rok 2025 uvádí průměrnou cenu bytu přibližně 72 410 Kč za m² v celé republice a 131 520 Kč za m² v Praze. Tato data ale pracují s jiným ukazatelem a širším segmentem bytových nemovitostí než medián starších bytů z analýzy Maxima Reality.

Praha drží vysoké ceny i objem prodejů

Pražský trh dobře ukazuje, proč může celostátní cenová hladina růst, i když se v některých místech objevují slevy. V roce 2025 se v hlavním městě prodalo 10 714 starších bytů, nejvíce za šest let. Meziročně šlo podle analýzy Maxima Reality citované ČTK o růst přibližně o 16 %.

Na konci roku 2025 dosáhl medián ceny pražských starších bytů zhruba 143 000 Kč za m². Celková mediánová cena se pohybovala přibližně mezi 7,6 a 7,9 milionu korun. Vysoké ceny tak samy o sobě neznamenají, že by se trh zastavil. Kde je omezená nabídka, dostatek pracovních příležitostí a dobrá dopravní dostupnost, tam poptávka zůstává silná. A někdy až překvapivě odolná.

„Kupující by neměli vycházet jen z celostátního průměru nebo mediánu. Pro reálné rozhodnutí je nutné porovnat podobné byty ve stejné lokalitě, zohlednit jejich stav a ověřit, zda se ceny v inzerci promítají i do skutečně uzavřených obchodů,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Slevy se týkají hlavně bytů, které neodpovídají očekávání kupujících

Lokální zlevňování není důkazem plošného obratu celého trhu. Často jde spíš o reakci na konkrétní nemovitost, jejíž původní cena neodpovídá lokalitě, technickému stavu nebo nákladům, které bude muset nový majitel po koupi vynaložit. Delší dobu prodeje mívají zejména velké byty, energeticky náročné jednotky, nemovitosti před rekonstrukcí nebo byty v hůře dostupných lokalitách. Má to zkrátka háček: neprodává se „byt obecně“, ale vždy konkrétní kus reality.

Snížení ceny v inzerátu o stovky tisíc korun ještě samo o sobě neříká, o kolik levněji se byt skutečně prodal. Prodávající může upravit požadovanou částku, aby přivedl víc zájemců, zatímco konečná cena se domluví až při jednání s konkrétním kupujícím. A tady přichází zlom: naopak i byt bez veřejně uvedené slevy může být prodán pod původní nabídkovou cenou.

Vyšší počet nabídek může zlepšovat vyjednávací pozici kupujících. Neznamená to ale automaticky prostor pro slevu u každého bytu. Kvalitní nemovitosti v žádaných částech velkých měst si mohou kupce najít rychle i při vysoké ceně. Prostor k jednání se obvykle zvětšuje tam, kde se potká delší inzerce, slabší poptávka a horší parametry bytu. Právě tam se často ukáže, jestli byla původní cena postavená na realitě, nebo spíš na zbožném přání.

Nabídkové a realizované ceny je potřeba číst odděleně

Realitní portály, například Sreality, sledují především nabídkové ceny. Jsou užitečné pro orientaci v tom, co je právě na trhu a jak prodávající upravují svá očekávání. Nejde ale o přímý důkaz skutečné prodejní ceny. Víte, kde bývá největší rozdíl? Právě v bytech, které jsou od začátku naceněné příliš vysoko.

Data z katastru nemovitostí naopak zachycují realizované transakce, přirozeně ale mají časové zpoždění. Kupující proto získá přesnější obrázek kombinací obou pohledů: aktuální inzerce napoví, jaká je konkurence mezi prodávajícími, realizované ceny zase ukážou, jaké částky trh skutečně akceptoval. Jedno bez druhého je trochu jako dívat se na mapu bez měřítka.

„Při financování bydlení může i rozdíl mezi nabídkovou a kupní cenou rozhodnout o tom, zda bude rozpočet domácnosti dávat smysl. Vyjednávání má největší šanci tam, kde prodávající nemá silnou pozici a byt vyžaduje další investice nebo má delší dobu inzerce,“ upozorňuje Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Hypotéky dál určují, kolik mohou kupující zaplatit

Vedle cen bytů zůstává důležitým faktorem dostupnost financování. Podle ČBA Hypomonitoru se hypoteční sazby v srpnu 2026 pohybovaly kolem 5 %. Vyšší náklady na úvěr omezují rozpočty domácností a mohou prodlužovat prodej bytů, jejichž cena neodpovídá možnostem místních kupujících.

V silných městských lokalitách může poptávka přetrvávat i přes drahé financování. V regionech s menším počtem zájemců se naopak rychleji projeví rozdíl mezi představou prodávajícího a částkou, kterou je kupující ochoten a schopen zaplatit. Vývoj cen starších bytů tak bude dál záviset nejen na celkové statistice, ale i na nabídce, hypotečních podmínkách a síle poptávky v konkrétních místech. A právě tam se nakonec rozhoduje, jestli se byt prodá rychle, nebo bude na kupce čekat déle, než si prodávající původně připouštěl.