Sazby hypoték v říjnu 5,79 %: kdy se vyplatí krátká fixace

Co si z článku odnést

• Swiss Life Hypoindex vzrostl v říjnu 2026 na 5,79 %, od březnového minima 4,89 % je to o 0,90 procentního bodu.
• Banky zdražují hlavně delší fixace: u úvěrů do 80 % LTV stojí jednoletá fixace v průměru 5,42 %, desetiletá 6,35 %.
• Rozdíl mezi jednoletou a tříletou fixací je jen 0,11 procentního bodu, což u modelové hypotéky vychází na zhruba 230 Kč měsíčně.
• Jednoletá fixace se v našem výpočtu vyplatí, jen když sazby při dalších refixacích zůstanou pod zhruba 6,5 %.
• ČNB čeká refixaci hypoték za přibližně 470 miliard korun letos a ještě vyšší objemy v letech 2027 a 2028.

Kolik stojí jednotlivé fixace v říjnu 2026

Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu, který zveřejnil hypoindex.cz 7. října 2026, dosáhla 5,79 %. Za měsíc tedy vzrostla o 0,28 procentního bodu, v září to bylo 5,51 %. Zdražení se přitom nerozkládá rovnoměrně. Hypoindex uvádí průměrné sazby podle délky fixace a podle toho, zda úvěr kryje zástava do 80 % hodnoty nemovitosti, nebo víc:

Nejvíc do očí bije rozpětí mezi krátkými a dlouhými fixacemi: mezi jednoletou a desetiletou fixací činí rozdíl 0,93 procentního bodu u LTV do 80 % a 0,90 bodu nad 80 %. Naproti tomu tříletá fixace je jen o 0,11, respektive 0,13 bodu dražší než jednoletá. Pětiletou fixaci Hypoindex v říjnu uvádí jen jednou hodnotou (6,15 %) bez rozlišení LTV, proto ji do srovnání nezařazujeme.

Proč banky zdražují hlavně delší fixace

Hypoteční analytik Swiss Life Select Jiří Sýkora k říjnovému indexu uvedl, že banky neupravují všechny fixace stejně a delší zdražují víc. Příklad z předchozího měsíce: v září zvýšila Česká spořitelna sazbu u jednoleté fixace o 0,10 procentního bodu, u ostatních fixací o 0,30 bodu. Už v srpnu podle Hypoindexu jednoleté fixace zdražovaly v průměru méně než tříleté a pětileté. Širší souvislosti zdražování na jaře a v létě popisujeme v textu o zvýšení sazeb nad 5 % u České spořitelny a Partners Banky.

Důvod je jednoduchý. U dlouhé fixace drží banka cenu úvěru neměnnou na dlouhou dobu, a musí proto počítat s nejistotou kolem inflace a tržních sazeb. U krátké fixace může cenu brzy přenastavit.

„Nižší sazba u krátké fixace je cena za to, že riziko dalšího růstu sazeb nese klient. Banka mu ho zdarma nevezme, jen mu ho dá na později,“

upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Pro klienta to znamená, že levnější start jde ruku v ruce s nejistotou při příští refixaci. Kolik to může být v korunách, ukazuje výpočet níže.

Kolik ušetříte na krátké fixaci a kolik můžete doplatit

Spočítali jsme to na modelové hypotéce 3,5 milionu korun na 25 let, tedy stejné jako u Hypoindexu, se sazbami do 80 % LTV. Měsíční splátka vychází na zhruba 21 330 Kč při jednoleté fixaci, 21 560 Kč při tříleté a 23 310 Kč při desetileté. Rozdíl vůči desetileté fixaci je u jednoleté zhruba 1 980 Kč měsíčně, tedy asi 23 700 Kč za první rok. U tříleté je to zhruba 1 750 Kč měsíčně, za tři roky asi 63 000 Kč.

Úspora ale platí jen do první refixace. Stejný dluh po roce s jednoletou fixací by při sazbě o procentní bod vyšší znamenal splátku zhruba 23 390 Kč a při sazbě o dva body vyšší asi 25 550 Kč. Po třech letech by při nárůstu o jeden bod vycházela splátka u tříleté fixace přibližně na 23 500 Kč.

Jiný pohled dává velikost rezervy v rozpočtu. Kdo by zvýšení splátky o dva tisíce korun měsíčně zvládl bez problémů, snese víc rizika než domácnost, které by takový skok zlomil. Pokud je splátka už teď na hraně, jistota delší fixace může být rozumnější i za příplatek.

Refixační vlna a kdy začít jednat

Podle analýzy ČNB ve Zprávě o měnové politice z jara 2026 projdou letos refixací nebo refinancováním úvěry v objemu přibližně 470 miliard korun, jejichž stávající sazba činí v průměru 3,2 %. ČNB u dotčených domácností odhaduje zvýšení splátky o zhruba 15 %, v průměru asi o 1 900 Kč měsíčně. Větší objemy čekají banky v letech 2027 a 2028: zhruba 530 miliard a nejméně 600 miliard korun, jejich průměrná stávající sazba je ale 4,3 %, a skok na dnešní úroveň proto bude menší. ČNB pro ně odhadla zvýšení splátky jen o 4 %, respektive 3 %. Zároveň ale spočítala, že kdyby se sazby držely zhruba o procentní bod výš než v prosinci 2025, splátka by v roce 2027 vzrostla v průměru o 2 300 Kč a v roce 2028 o 2 800 Kč. Říjnový Hypoindex je přitom od březnového minima výš o 0,9 procentního bodu, takže se trh k tomuto scénáři blíží.

O stávající klienty se tak budou banky přetahovat víc. Kdo má fixaci před koncem, zjistí na přehledu sazeb pro fixace na 1, 3 a 5 let, jak se nabídky liší, a může je porovnat se svou bankou. Pojmy jako délka fixace úrokové sazby a splátka hypotéky vysvětluje náš slovník.

„Se srovnáním nabídek je dobré začít s dostatečným předstihem, aby se dalo vyjednávat. Banky o klienty s končící fixací soutěží a první nabídka té současné nemusí být nejlepší,“

radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Praktický postup je tento: několik měsíců před koncem fixace si spočítejte splátku při sazbách z tabulky výše a zjistěte, zda by vás vyšší splátka ohrozila. Pak oslovte stávající banku i konkurenci a porovnejte nabídky. U refinancování u jiné banky počítejte také s oceněním nemovitosti, které rozhoduje o pásmu LTV.

Zdroje

• cnb.cz: Refixace a refinancování hypoték a jejich dopady do struktury výdajů domácností
• Swiss Life Hypoindex, říjen 2026 (zveřejněno 7. 10. 2026 na hypoindex.cz)