Byt je za 10 let třikrát dražší: splátka vzrostla z 5 469 na 25 418 Kč

Co si z článku odnést

• Byt o ploše 60 m² stál v nabídkách v srpnu 2016 v průměru 1,89 mil. Kč, v srpnu 2026 už 5,93 mil. Kč.
• Průměrná hrubá mzda přitom mezi 2. čtvrtletím 2016 a 2. čtvrtletím 2026 vzrostla o 90 %, takže na byt je dnes potřeba 9,5 ročních mezd místo 5,8.
• Vlastní zdroje při LTV 80 % se zvýšily z 378 tisíc na 1,19 mil. Kč, měsíční splátka na 30 let z 5 469 na 25 418 Kč.
• Splátka dnes odpovídá téměř polovině průměrné hrubé mzdy, v roce 2016 to byla pětina.
• Nájem rostl pomaleji než ceny: dnešní splátka hypotéky je vyšší než nabídkový nájem srovnatelného bytu, v roce 2016 byla poloviční.

Kolik stál byt 60 m² v roce 2016 a kolik dnes

Projekt Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP – cenovou mapou a portálem Reality.iDNES.cz porovnal srpen 2016 a srpen 2026. Průměrná nabídková cena bytů k prodeji vzrostla z 31 490 na 98 756 Kč/m², tedy o 213,6 %. Dnešní cena je přibližně 3,1násobkem tehdejší. Zároveň se zkrátila průměrná doba nabízení bytu ze 117 na 63 dní.

Jde o nabídkové ceny z inzerce, ne o ceny, za které se byty skutečně prodaly. Skutečné prodejní ceny se od nich mohou lišit, desetiletý trend ale ukazují dobře. Pro čtenáře, který si chce spočítat vlastní situaci, jsme převedli průměr na byt o ploše 60 m² a přidali příjmy a hypoteční sazby z oficiálních statistik. Aktuální čtvrtletní data o cenách z indexů ČSÚ shrnuje článek z 1. října o vývoji cen novostaveb a starších bytů.

Cena bytu v ročních mzdách a vlastní zdroje

Průměrná hrubá měsíční mzda činila ve 2. čtvrtletí 2016 podle ČSÚ 27 297 Kč, ve 2. čtvrtletí 2026 pak 51 966 Kč. Mzdy tedy vzrostly o 90 %, ceny bytů o 214 %.

„Čísla z roku 2016 dnes slouží spíš jako vzpomínka než jako měřítko. Kupující by měl vycházet z cen v konkrétní lokalitě a z toho, kolik skutečně unese při dnešní sazbě, včetně rezervy na dobu po skončení fixace,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Horní hranice ukazatele LTV je podle ČNB aktuálně 80 %, pro žadatele mladší 36 let pořizující vlastní bydlení 90 %. Nad tuto hranici mohou banky úvěry poskytovat jen na výjimku. Pro srovnatelnost jsme v obou letech počítali s LTV 80 %. Kdo si půjčí 90 %, potřebuje při dnešní ceně 592 536 Kč místo 1 185 072 Kč, hypotéka ale naroste na 5,33 mil. Kč.

Měsíční splátka vzrostla z pětiny mzdy na polovinu

Podle Fincentrum Hypoindexu činila průměrná sazba nových hypoték v srpnu 2016 1,843 %, tehdy nejméně v historii. Podle ČBA Hypomonitoru dosáhla v srpnu 2026 hodnoty 4,99 %, což ČTK shrnula jako zvýšení na pět procent z červencových 4,9 %. Z těchto průměrných sazeb jsme spočítali splátku úvěru na 30 let. Oba ukazatele počítají průměr trochu jinou metodikou, pro řádové srovnání to ale nehraje roli.

Splátka hypotéky na průměrný byt 60 m² vzrostla za deset let na 4,6násobek, zatímco průměrná mzda na 1,9násobek. Podíl na hrubé mzdě jednoho zaměstnance se zvýšil z 20 % na téměř 49 %. U páru se dvěma průměrnými mzdami by splátka dnes tvořila zhruba čtvrtinu společného hrubého příjmu.

Nájem rostl pomaleji než ceny

Nabídkové nájemné bytů vzrostlo podle stejné studie z 185 na 332 Kč/m² měsíčně, tedy o 79,5 %. Za 60 m² to dělá zhruba 11 100 Kč v roce 2016 a 19 920 Kč dnes. V roce 2016 byla splátka hypotéky (5 469 Kč) přibližně poloviční oproti nájmu srovnatelného bytu. Dnes je splátka hypotéky (25 418 Kč) asi o 28 % vyšší než nabídkový nájem stejně velkého bytu. Část splátky ale tvoří jistina, kterou si kupující vytváří majetek, a vlastník naopak platí fond oprav a údržbu, takže srovnání je orientační.

„Při dnešních cenách často rozhoduje o schválení hypotéky výše vlastních zdrojů. Doporučuji si hypotéku spočítat dřív, než začnete chodit na prohlídky, a vědět, jaký rozpočet banka reálně schválí,“ radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Při koupi dnes vycházejte z lokálních cen a vlastního rozpočtu

Celostátní průměr se pro konkrétní nákup nehodí. Na totéž upozorňuje i ředitelka projektu Realiťák roku Monika Lukášová: rozhodovat podle aktuální lokální hodnoty, ne podle toho, za kolik se podobná nemovitost prodávala před lety. Našetřit 20 % ceny je dnes výrazně těžší. Jaké jsou cesty, když vlastní zdroje chybějí, shrnuje článek o možnostech hypotéky bez vlastních zdrojů.

Index dostupnosti bydlení klesl na 63 %, jak jsme v červenci psali v přehledu cen bytů a dostupnosti. Než se pro koupi rozhodnete, porovnejte splátku s nájmem v dané lokalitě a spočítejte si, jak se změní, když bude sazba po skončení fixace o procentní bod vyšší nebo nižší.

Zdroje

• realitakroku.cz: Český realitní trh za 10 let
• ČSÚ: Průměrné mzdy – 2. čtvrtletí 2026
• ČSÚ: Průměrné mzdy – 2. čtvrtletí 2016
• ČNB: Ukazatel LTV
• ČTK / České noviny: Banky v srpnu poskytly hypotéky za 34,5 mld. Kč (data ČBA Hypomonitor)