Jak a kdy refinancovat hypotéku

Co si z článku odnést:

• Nejvhodnější čas na refinancování hypotéky je na konci fixace, kdy vám banka nesmí účtovat žádné sankce.
• Refinancování vám může přinést nejen nižší úrok, ale také další výhody jako nižší poplatky, flexibilnější splácení nebo lepší online služby.
• Před refinancováním se vyplatí porovnat nabídky bank, ideálně alespoň tři měsíce před koncem fixace.
• Zákon umožňuje splatit hypotéku zdarma i mimo fixaci v několika konkrétních situacích (např. při prodeji nemovitosti, úmrtí partnera nebo změně úrokové sazby).
• Od 1. 9. 2024 může banka účtovat poplatek až 1 % z předčasně splacené částky, pokud zbývá více než rok do konce fixace.
• Při refinancování je nutné počítat s různými poplatky – např. za sjednání úvěru, odhad nemovitosti nebo poplatky na katastru.
• K žádosti o refinancování je třeba doložit osobní doklady, potvrzení o příjmu, původní úvěrovou smlouvu a dokumenty k nemovitosti.
• Po schválení nové hypotéky proběhne výměna zástavního práva mezi bankami, čímž se proces refinancování uzavře.

Refinancování hypotéky je jednoduchý proces, kterého se není třeba obávat. Chcete-li získat výhodnější úrokovou sazbu, porovnejte nabídky jednotlivých bank a začněte s nimi v dostatečném předstihu před koncem doby fixace vyjednávat. Přečtěte si, jak a kdy se do refinancování pustit.

„Úrokové sazby i podmínky hypoték se u jednotlivých bank liší. Podepsáním hypoteční smlouvy se nijak nevzdáváte možnosti přejít ke konkurenci. Pokud vám jiná banka nabídne výhodnější úrok nebo lepší podmínky, můžete svou hypotéku jednoduše refinancovat,“

uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamiru.cz.

Kdy je správný čas na refinancování

Refinancováním hypotéky se rozumí splacení stávající hypotéky novým hypotečním úvěrem, který má zpravidla nižší úrokovou sazbu nebo výhodnější podmínky. Z této definice tedy vyplývá, že správný čas na refinancování hypotéky přichází tehdy, když vám jiná banka poskytne výrazně výhodnější úrokovou sazbu či další výhody.

Co dělat při růstu nebo poklesu sazeb

Úrokové sazby hypoték se v čase mění a mohou růst i klesat. Reakce na tyto změny by měla vždy vycházet z aktuální fáze fixace i z vaší celkové finanční strategie.

„Při očekávaném růstu úrokových sazeb zvažte delší fixaci. Například v roce 2021 se průměrné sazby hypoték pohybovaly kolem 2 %. Kdo si tehdy sjednal fixaci na 10 let, dnes platí na úrocích výrazně méně než lidé s tříletou nebo pětiletou fixací,“

uvádí Jan Pavlík, online hypoteční specialista Hyponamiru.cz.

Pokud jsou naopak sazby vysoké a v následujících měsících se očekává jejich pokles, může dávat smysl kratší fixace, například na tři roky. Po snížení sazeb se otevírá prostor ke zlevnění splátek, a to buď prostřednictvím refixace u stávající banky, nebo refinancováním u jiné instituce.

Proč refinancovat?

Hlavní výhodou refinancování je finanční úspora. Pokud se vám například u pětimilionové hypotéky na 27 let podaří snížit úrokovou sazbu z 5 na 4 %, ušetříte každý rok na splátkách téměř 35 tisíc korun.

Kromě nižší úrokové sazby můžete získat i další výhody. Banka může například nabídnout bezplatné předčasné splacení úvěru, změny ve smlouvě zdarma, výhodnější poplatky nebo kvalitnější online bankovnictví. Při refinancování si navíc můžete nastavit hypotéku podle svých potřeb, například prodloužit či zkrátit dobu splácení, navýšit úvěr nebo změnit výši a rozložení splátek.

Refinancování a možnost změny smlouvy

Refinancování je ideální příležitostí, jak hypotéku „restartovat“ a upravit její parametry tak, aby lépe odpovídaly vaší aktuální situaci. Nejde přitom jen o nižší úrok, ale o celkové přenastavení smluvních podmínek.

Při přechodu k jiné bance můžete změnit především:

• Doba splatnosti: Můžete ji prodloužit a snížit tak měsíční splátku, čímž ulevíte rodinnému rozpočtu, nebo ji zkrátit, abyste se dluhu zbavili dříve a ušetřili na celkových úrocích.
• Výše úvěru: Hypotéku lze navýšit, například na rekonstrukci, nebo ji naopak snížit vložením mimořádné splátky z vlastních úspor.
• Délka fixace: Je možné zvolit zcela nové období, například z pětileté fixace přejít na tříletou, podle toho, zda očekáváte další pokles sazeb, nebo chcete mít jistotu na delší dobu.
• Doplňkové služby: Při refinancování můžete zrušit nevýhodná pojištění a sjednat nová. K dispozici jsou také další služby, které mohou zlepšit flexibilitu a výhodnost vašeho úvěru.

Vyplatí se refinancovat v roce 2026?

První kvartál roku 2026 přináší příležitost vysvobodit se z drahých krátkých fixací sjednaných v době nejvyšších úroků v letech 2023 a 2024. Po letech vysokých sazeb se otevírá první reálná šance snížit měsíční splátky a ulevit rodinnému rozpočtu.

„Řada Čechů se letos rozhoduje, zda zůstat u své stávající banky, nebo přejít ke konkurenci. Kvůli úspoře 0,1 % na sazbě se změna banky často nevyplatí, protože poplatky za přesun mohou úsporu zcela vymazat. Refinancování se však vyplatí například v případě, kdy chcete stávající hypotéku navýšit o neúčelovou část nebo získat dodatečné zdroje na jiný účel, například rekonstrukci. Hyponamiru.cz spolupracuje s většinou bank na trhu a dokáže zájemcům o financování nemovitosti vybrat nejvhodnější řešení a provést je celým procesem refinancování,“

dodává Jan Pavlík.

Kdy začít řešit refinancování hypotéky

Nejlepší okamžik na refinancování hypotéky je na konci sjednané doby fixace. Pokud se rozhodnete odejít ke konkurenci právě v tomto období, stávající banka vám nesmí účtovat žádné sankce ani penále.

Zákon zároveň jasně stanovuje, kdy je možné splatit hypotéku před koncem fixace bez poplatku. Kromě splacení na konci fixačního období se to týká i těchto situací:

• Do 3 měsíců od oznámení nové úrokové sazby pro další období fixace
• Jednou ročně až 25 % z celkové výše hypotéky, vždy k výročí podpisu smlouvy
• Po 24 měsících od uzavření smlouvy – při prodeji nemovitosti
• Po 24 měsících od uzavření smlouvy – při vypořádání společného jmění manželů
• Pokud je hypotéka úročena plovoucí sazbou navázanou na PRIBOR
• V případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka, jeho partnera nebo manžela/manželky
• Pokud je splacení hrazeno z pojištění, které slouží k zajištění úvěru

Co dělat při změně životní situace (rozvod, děti, OSVČ)

Hypotéka je dlouhodobý závazek a některé životní situace mohou vyžadovat řešení vlastnictví i splácení nemovitosti. Podívejme se proto na nejčastější z nich podrobněji.

Rozvod nebo rozchod partnerů

V případě, že si jeden z partnerů chce nemovitost ponechat, dochází k vyvázání spoludlužníka. Banka následně prověřuje bonitu toho, kdo v nemovitosti zůstává, a posuzuje, zda je schopen splácet hypotéku samostatně ze svého příjmu. Součástí řešení je také majetkové vypořádání. Často je nutné hypotéku navýšit, aby bylo možné vyplatit podíl odcházejícího partnera. Další možností je prodej nemovitosti a předčasné splacení úvěru.

Příchod dětí a rodičovská dovolená

Příchod dítěte výrazně mění rodinný rozpočet, a proto je vhodné s touto situací počítat už při sjednávání hypotéky. Klíčové je otestovat takzvaný model jednoho příjmu a propočítat, zda domácnost zvládne splácet úvěr z jednoho plného platu a rodičovského příspěvku.

Jan Pavlík k této životní situace dodává: „Pokud by byla splátka příliš vysoká, řešením může být delší splatnost a její snížení. Ještě před nástupem na mateřskou dovolenou se vyplatí vytvořit finanční rezervu alespoň ve výši šesti až dvanácti měsíčních splátek, která pomůže pokrýt období zvýšených výdajů.“

Přechod na OSVČ nebo změna zaměstnání

Změna zaměstnání nebo přechod na podnikání představuje citlivé období, zejména při schvalování nové hypotéky nebo při refinancování stávajícího úvěru. Pokud měníte práci a nacházíte se ve výpovědní či zkušební době, banka vám úvěr neschválí. Vyplatí se proto počkat na uplynutí této lhůty a doložit potvrzení o stabilním příjmu.

„V případě zahájení podnikání je situace ještě náročnější. Banky obvykle požadují alespoň jedno uzavřené daňové přiznání. Pokud podnikáte krátce, nemusí váš příjem uznat, což může zkomplikovat získání nové hypotéky i případný přechod k jiné bance,“

upozorňuje Jan Pavlík.

Mějte přehled o tom, kdy končí fixace

Abyste nepropásli konec fixace hypotéky, poznačte si do kalendáře upomínku. Na hyponamiru.cz můžete využít bezplatnou službu Hlídač hypotéky. Ta vás zavčas upozorní nejen na blížící se konec fixace, ale také za vás pohlídá další důležité termíny (např. možnost složení mimořádné splátky). Službu Hlídač hypotéky můžete využít kdokoliv kdo splácí hypotéku.

Možné sankce za předčasné splacení

Když chcete splatit hypotéku před koncem sjednané doby fixace, může vám banka naúčtovat sankce. To neplatí v případech, kdy je splacení podle zákona bez poplatku. Pro nové smlouvy uzavřené nebo refixované od 1. 9. 2024 platí, že pokud do konce fixace zbývá více než jeden rok, může banka požadovat až 1 % z předčasně splacené částky. Pokud zbývá méně než rok, poplatek nesmí přesáhnout 0,5 %. U úvěrů na bydlení navíc platí limit 0,25 % za každý započatý rok do konce fixace, nejvýše však 1 % celkem.

Poplatky a náklady spojené s refinancováním

Při refinancování si sjednáváte novou hypotéku u jiné banky, a je proto třeba počítat s různými poplatky. Nová banka si může účtovat například poplatek za sjednání úvěru nebo ocenění nemovitosti v zástavě. Řadu těchto poplatků vám ale banka může v rámci akční nabídky odpustit, proto se vyplatí sledovat aktuální podmínky. Důležité je se předem seznámit se sazebníkem nové banky a porovnat ho s podmínkami té stávající. Počítat je potřeba také s poplatky na katastru nemovitostí, protože při refinancování dochází k výměně zástavního práva mezi bankami, což obvykle znamená platbu za vklad i za výmaz zástavy.

Reálná rizika špatného refinancování

Na refinancování je nutné nahlížet komplexně. Honba za nejnižším úrokem bez širšího kontextu se nemusí vyplatit.

„Rozdíl v sazbě o jednu či dvě desetiny procenta může vypadat lákavě, ale v praxi jej mohou zcela vymazat další náklady spojené s přechodem k jiné bance. Poplatky za vklad a výmaz zástavního práva na katastru nemovitostí, nový odhad ceny nemovitosti či případné další poplatky mohou u průměrné hypotéky znamenat, že se refinancování reálně začne vyplácet až po několika letech,“

vysvětluje Jan Pavlík.

Banky se často snaží nejnižší sazbu podmínit sjednáním dalších produktů. Nejčastěji jde o pojištění schopnosti splácet, které může měsíční splátku navýšit o stovky korun. Ve výsledku sice získáte nižší sazbu, ale váš reálný měsíční výdaj může být vyšší, než kdybyste si zvolili o něco dražší úvěr bez povinného pojištění.

Hypotéku může také prodražit neuvážené prodloužení doby splatnosti. Splátka se sice sníží, ale v součtu zaplatíte bance na úrocích více.

Postup refinancování krok za krokem

Refinancování hypotéky není složité, ale vyžaduje včasné plánování. Ideální je začít přibližně tři měsíce před koncem fixace. Celý proces obvykle probíhá v těchto krocích:

• Sledujte nabídky bank a porovnejte podmínky
• Informujte stávající i novou banku
• Dodejte potřebné doklady a počkejte na schválení

Sledujte nabídky bank a porovnejte podmínky

Jakmile se rozhodnete pro refinancování, zmapujte si aktuální situaci na hypotečním trhu. K přehledu současných nabídek bank se snadno dostanete například prostřednictvím hypoteční kalkulačky pro refinancování na webu hyponamiru.cz.

U jednotlivých nabídek se zaměřte nejen na výši úrokových sazeb, ale také poplatky související s hypotéku (např. poplatek za sjednání hypotéky, vedení úvěrového účtu, odhad nemovitosti apod.).

Před koncem fixačního období vám vaše banka navrhne novou úrokovou sazbu pro další období. Tuto nabídku si můžete snadno porovnat s konkurenčními bankami.

Pokud vám jiné banky nabízí výhodnější úrokovou sazbu, snažte se se stávající bankou dohodnout na dorovnání nabídky. V případě, že vám banka nehodlá vyjít vstříc, můžete hypotéku refinancovat.

Častý mýtus: V prvních letech trvání hypotéky připadá větší část měsíční splátky na úhradu úroků. Velmi často si lidé myslí, že přenesením hypotéky k jiné bance budou znovu od začátku platit vyšší úroky. Není to však pravda. V úrokovém kalendáři pokračuje nová banka tam, kde původní skončila. Pokud získáte nižší úrok, najíždí nová banka na nižší úrokový splátkový kalendář.

Informujte stávající i novou banku

Jakmile se rozhodnete změnit banku, oznamte to té stávající. Požádejte o vyčíslení zůstatku úvěru, souhlas s přistoupením nové banky na druhé místo v zástavě a příslib výmazu zástavního práva. Novou banku informujte, že její nabídku přijímáte. S hypotečním specialistou vyplníte žádost a dohodnete se, jaké dokumenty bude potřeba dodat.

Dodejte potřebné doklady a počkejte na schválení

Při refinancování budete nové bance dokládat několik dokumentů, které slouží k posouzení vaší bonity i nemovitosti. K nejčastěji požadovaným patří platný občanský průkaz, potvrzení o příjmu, smlouva o stávající hypotéce a výpis z katastru nemovitostí.

Dále je potřeba dodat vyčíslení zůstatku úvěru od původní banky, souhlas s přistoupením nové banky k zástavě a příslib výmazu zástavního práva. V některých případech bude banka vyžadovat i nový odhad nemovitosti, některé ale uznávají i původní odhad, pokud není příliš starý.

Čerpání úvěru

Po schválení úvěru následuje čerpání hypotéky. Banky si mezi sebou vymění zástavní právo k nemovitosti. Nová banka zapíše své zajištění a původní banka po splacení úvěru souhlasí s výmazem. V této fázi je potřeba počítat s poplatky za návrh na vklad nové zástavy i za výmaz té původní v katastru nemovitostí. Jakmile je starý úvěr splacen a všechny zápisy dokončeny, je proces refinancování hotový.