Glamping v Česku láká stále více lidí. Pořízení komfortní nemovitosti v přírodě je zajímavou investiční příležitostí. Jak projekt vybudovat a financovat?
Stále více Čechů hledá únik od každodenního stresu a alespoň několik dní v roce tráví v přírodě. Zároveň se však nechtějí vzdát pohodlí. Právě proto v posledních letech roste obliba glampingu, tedy komfortního ubytování zasazeného do přírodního prostředí. V České republice existuje řada lokalit, kde si lze pronajmout tiny house, tree house, srub, maringotku nebo teepee.
„Glamping je zajímavou alternativou k tradičnímu chataření a chalupaření. Lidé si tyto nemovitosti pořizují jak pro vlastní užívání, tak jako investici. Příjmy z krátkodobého pronájmu mohou v atraktivních lokalitách dosahovat i několika set tisíc korun ročně. Některé typy nemovitostí využívaných ke glampingu lze financovat hypotékou,“
uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Počáteční investice do pořízení glampingové nemovitosti se pohybují od stovek tisíc až po miliony korun na jednotku. Závisí především na typu stavby, její velikosti a úrovni vybavení. Významnou položkou je rovněž pozemek, přičemž nejdražší jsou stavební parcely se zavedenou infrastrukturou.
Cenově nejdostupnější variantu představují stany a jurty, jejichž pořizovací cena se bez daně nejčastěji pohybuje v rozmezí 300 až 800 tisíc korun. Kvalitně vybavený tiny house lze pořídit za částku od jednoho milionu korun výše.
Ucelené glamping resorty vyžadují vstupní investice v řádu milionů korun a jsou typické spíše pro profesionální glamping podnikání.
Při rozhodování o vstupu do glamping podnikání je nutné zvážit nejen výši počáteční investice, ale také její návratnost. Klíčovou roli hraje lokalita, atraktivita okolí a sezónnost poptávky, stejně jako provozní náklady objektu.
Důležité je rovněž ověřit legislativní podmínky, možnosti připojení k infrastruktuře a případná omezení daná územním plánem či místními vyhláškami, která mohou glamping investici zásadně ovlivnit.
Glamping není upraven samostatnou legislativou. Při plánování glampingového objektu je zásadní stavební zákon, územní plán a související předpisy. Stavební úřad přitom posuzuje, zda jde o stavbu dočasnou nebo trvalou, jaký je účel jejího užívání, a zda objekt splňuje stavební, hygienické a bezpečnostní normy.
U dočasných objektů, například stany nebo jurty bez základů, není nutné stavební povolení, ale záleží na jejich velikosti, umístění, napojení na sítě a souladu s územním plánem.
Mobilní domy a maringotky na vlastním podvozku jsou obvykle evidovány jako vozidlo. Stavební povolení není potřeba, ale jejich umístění musí být v souladu s územním plánem. Trvalé napojení na sítě může z mobilního objektu z pohledu úřadu učinit stavbu.
Tiny house nebo obdobná stavba s pevnými základy vyžaduje stavební povolení. Stavba musí být opět provedena v souladu s územním plánem. Pokud se nachází v chráněné oblasti, je zapotřebí i posouzení dopadu na životní prostředí.
Před stavbou glampingového objektu se vyplatí získat předběžnou informaci od stavebního úřadu, protože konkrétní posouzení je individuální.
Existuje několik možností financování glampingu. Kromě vlastních zdrojů se často využívají účelové i neúčelové úvěry. U větších projektů se také vyplatí zvážit spolupráci s investorem pro glampingový projekt.
„Pro fyzické osoby jsou nejvýhodnější klasické hypotéky. Tyto úvěry jsou poskytovány proti zástavě nemovitosti, přičemž banky preferují byty, rodinné domy a stavební pozemky. Při splnění podmínek banky lze do zástavy vložit i rekreační objekt. Alternativou ke klasické hypotéce je americká hypotéka, u které není nutné dokládat účel využití financí. Hypotéky obecně se nejlépe hodí k financování menších individuálních projektů,“
doplňuje Barbora Kolouchová, online hypoteční specialistka Hyponamíru.cz.
Kromě hypotéky je možné při splnění podmínek financování využít také úvěr ze stavebního spoření. Výhodou tohoto řešení je, že do určité částky není vyžadováno ručení nemovitostí.
Větší projekty obvykle realizují podnikatelé. Financování glampingového resortu je v takovém případě náročnější. Zájemci o úvěr musí prokázat nejen dostatečnou bonitu, ale také připravit kvalitní podnikatelský plán a doložit řadu dokumentů.
Kolik stojí glamping v ČR? Ceny glampingu v Česku se dnes pohybují zhruba od 1 000 do 4 000 Kč za noc podle typu ubytování, lokality a úrovně vybavení. Nejlevnější jsou jednodušší maringotky a malé chatky, dražší pak designové tiny housy se saunou nebo vířivkou.
Hypotéky jsou primárně určeny k financování vlastního bydlení. Jako zástavu lze použít nemovitost určenou k bydlení nebo rekreaci na území České republiky, která stojí na vlastním pozemku, je zapsána v katastru nemovitostí a má přidělené číslo popisné nebo evidenční. Nejčastěji jde o byt v osobním vlastnictví, rodinný dům nebo stavební pozemek. V případě chat a chalup musí jít o nemovitost trvale obyvatelnou.
Nemovitosti určené pro glamping jsou obdobou chat či chalup. Pokud je stavba pevně spojena se zemí a napojena na inženýrské sítě (alespoň na elektřinu), může být financována hypotečním úvěrem. Barbora Kolouchová k tomu dodává:
„Nejdůležitějším aspektem je dnes to, zda bude místně příslušný stavební úřad ochoten stavbu povolit, což je zároveň jeden z požadavků banky při financování.“
Banky poskytují fyzickým osobám různé formy neúčelových spotřebitelských půjček. Oproti hypotékám mají tyto úvěry vyšší úrokovou sazbu, kratší dobu splatnosti a neumožňují odpočet zaplacených úroků z daní. Jsou proto vhodné spíše k financování menších glampingových staveb s krátkou dobou návratnosti.
Firmy a živnostníci mohou k financování glampingu využít neúčelové podnikatelské úvěry. Jejich podmínky stanovují banky individuálně a u vyšších částek obvykle vyžadují také zajištění. Splátky úvěru mohou firmy uplatnit ve svém účetnictví.
U větších glampingových projektů stojí za zvážení vstup investora. Základem je detailně zpracovaný business plán, který počítá s náklady i s návratností investice při různých úrovních obsazenosti. Sami se můžete rozhodnout, zda zvolíte jednoho silného investora, nebo více menších partnerů.
Při výběru investora je vhodné zaměřit se zejména na jeho zkušenosti s realitními projekty. Zapojení více menších investorů lze řešit například prostřednictvím crowdfundingových platforem, které umožňují podílet se na financování projektu širšímu okruhu zájemců.
Návratnost investice do glampingového projektu lze spočítat poměrně jednoduše. Od ročních příjmů, tedy ceny za noc vynásobené počtem obsazených dní, je třeba odečíst veškeré roční náklady. Výsledný hrubý zisk se následně vydělí výší počáteční investice. Výsledkem je orientační doba návratnosti v letech. Výpočet lze zpřesnit, pokud do něj započtete zaplacené daně.
Při výpočtu předpokládané doby návratnosti je třeba zohlednit vývoj cashflow a sezónnost. Příjmy se během roku výrazně mění a většina tržeb připadá na hlavní sezonu, zejména na jaře a v létě. Mimo sezonu obsazenost klesá, zatímco fixní náklady zůstávají. Schopnost pokrýt slabší období a udržet plynulý tok peněz je proto klíčová pro dlouhodobě stabilní projekt.
U komerčního pronájmu je třeba počítat s tím, že příjmy podléhají daním. U konkrétního projektu se proto vždy vyplatí konzultovat s daňovým poradcem nastavení daní, odpočitatelné náklady a případnou registraci k DPH. Jen tak lze zajistit, aby bylo vše v souladu se zákonem a zároveň daňově efektivní.
