Úrokové sazby hypoték od jara rostou. Koho letos čeká vyšší splátka a kdy se vyplatí refinancovat hypotéku?
Úrokové sazby hypoték v předchozích letech postupně klesaly, v roce 2026 se ale trend obrátil. Průměrná realizovaná sazba nových hypoték se snížila z lednových 4,48 % na březnových 4,43 %. Od dubna začala růst. V květnu činila 4,67 %, v červnu 4,79 % a v červenci už 4,9 %. Červencová sazba byla zároveň o 0,37 procentního bodu vyšší než před rokem. Průměrná sazba refinancovaných hypoték dosáhla 4,83 %.
Růst souvisí především s vyššími tržními úrokovými sazbami, které se postupně promítají do cen hypoték. Česká bankovní asociace (ČBA) zároveň upozorňuje, že jejich předchozí růst se do hypotečních sazeb zatím nepromítl v plném rozsahu. Kdo se blíží ke konci fixace, neměl by proto počítat s tím, že za několik měsíců budou hypotéky levnější.
Podle aktualizovaného odhadu České národní banky letos končí fixace hypoték v objemu přibližně 472 miliard Kč, což je téměř dvojnásobek loňského objemu.
Dopad na domácnosti se liší podle toho, kdy byla hypotéka sjednána. Podle odhadu ČBA mají přibližně dvě třetiny letošních končících fixací negativní úrokový šok. Jejich nová sazba tedy bude vyšší než dosavadní.
Mezi letošními končícími fixacemi dominují hypotéky z roku 2021. Ty byly v průměru poskytnuty za sazbu 2,24 %. Současná průměrná sazba refinancovaných hypoték je 4,83 %.
Rozdíl se projeví i ve výši splátky. ČBA počítá na modelovém příkladu hypotéky z roku 2021 se zbývající jistinou přibližně 2,75 milionu Kč a splatností 21,3 roku. Měsíční splátka by po změně sazby vzrostla z přibližně 14 tisíc na 16,7 tisíce, tedy o více než pětinu.
U hypoték sjednaných později může být rozdíl menší. Sazby už tehdy byly vyšší, takže nová fixace nemusí znamenat tak výrazné zdražení a v některých případech může být nová sazba i nižší.
„Lidé, kterým letos končí fixace, by neměli spoléhat na to, že během několika měsíců hypotéky výrazně zlevní. U pětiletých fixací z roku 2021 bude nová sazba většinou výrazně vyšší, zatímco u části hypoték sjednaných později může být rozdíl podstatně menší. Nabídky bank je proto vhodné začít porovnávat s předstihem a rozhodovat se podle konkrétní situace,“
uvádí Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz.
Pokud po skončení fixace zůstanete u současné banky a dohodnete si novou úrokovou sazbu, jde o refixaci. Při převedení úvěru k jiné bance jde o refinancování.
Nabídku současné banky není nutné automaticky přijmout. Několik měsíců před koncem fixace se vyplatí zjistit podmínky konkurence a případně je využít i při jednání se stávající bankou.
Nerozhoduje přitom jen úroková sazba. Porovnejte také RPSN, požadované doplňkové produkty, podmínky pojištění, možnosti mimořádných splátek a další náklady spojené s úvěrem.
Aktuální možnosti refinancování si můžete srovnat online v hypotečním bankovnictví hyponamíru.cz. Specialisté na hypotéky z hyponamíru.cz vám poradí, jak a kdy refinancovat hypotéku.
Refinancování dává smysl tehdy, když jiná banka nabídne lepší podmínky než ta současná. Nemusí jít jen o nižší úrok.
I rozdíl několika desetin procentního bodu může u větší hypotéky znamenat citelnou úsporu. Rozhoduje ale zbývající jistina, doba splatnosti, délka nové fixace a další podmínky úvěru.
Na konci fixace lze hypotéku převést k jiné bance bez náhrady nákladů za předčasné splacení. Situace je tedy jednodušší než při odchodu od banky během fixačního období.
Ještě na začátku roku hypoteční sazby mírně klesaly. Od jara se jejich vývoj obrátil.
Vyšší zůstávají také delší tržní úrokové sazby, od kterých se ceny hypoték významně odvíjejí. ČBA upozorňuje, že jejich růst se do hypoték zatím promítl pouze částečně. V červenci už se nabídkové sazby u většiny bank pohybovaly nad pěti procenty.
ČBA ve své analýze uvádí také alternativní scénář dalšího růstu hypotečních sazeb, pokud by tržní úroky zůstaly vyšší. Jde ale o scénář, nikoli o prognózu.
Rozhodnutí o refinancování proto není vhodné odkládat jen kvůli očekávání, že sazby během několika měsíců výrazně klesnou.
Vyšší sazby zatím poptávku po hypotékách nezastavily. Od ledna do července poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky bez refinancování za 246,6 miliardy Kč.
V červenci dosáhl objem refinancovaných a navýšených hypoték 9,6 miliardy. Vyšší souvisejí se souběhem končících delších fixací z období nízkých sazeb a kratších fixací z novějšího období vyšších sazeb.
Při refinancování může pomoci také růst hodnoty zastavené nemovitosti. Pokud cena nemovitosti od sjednání úvěru vzrostla a část jistiny jste mezitím splatili, klesá poměr úvěru k hodnotě zástavy, tedy LTV. Nižší LTV může u některých bank znamenat lepší úrokové podmínky.
Nejdříve zjistěte, kdy přesně současná fixace končí a jakou novou sazbu vám nabízí vaše banka.
Poté porovnejte nabídky konkurence. Pokud získáte lepší podmínky, můžete je využít i při jednání se současnou bankou. Vedle úroku sledujte délku nové fixace, RPSN, požadavky na další produkty a možnosti mimořádného splácení.
Při změně banky nová banka znovu posoudí vaši bonitu a nemovitost sloužící jako zástava. Způsob ocenění nemovitosti se liší podle banky a konkrétního případu.
Miroslav Majer k volbě doby fixace uvádí: „Kratší fixace umožní dříve reagovat na vývoj sazeb, zároveň ale budete novou sazbu řešit dříve. Delší fixace poskytne na delší dobu jistotu stejné splátky, současnou sazbu si však zafixujete na delší období.“
Délku fixace proto nevybírejte jen podle očekávaného vývoje sazeb. Zvažte také, jaké zvýšení splátky váš rozpočet zvládne a zda v příštích letech plánujete nemovitost prodat, úvěr mimořádně splatit nebo změnit financování.
Od 1. září 2024 platí nová pravidla pro náhradu nákladů při předčasném splacení hypotéky během fixace. U rezidenčních úvěrů může náhrada dosáhnout nejvýše 0,25 % z předčasně splacené částky za každý započatý rok zbývající do konce fixace, maximálně však 1 % z předčasně splacené částky.
U hypoték sjednaných před 1. zářím 2024 se nová pravidla uplatní až od začátku nového fixačního období, které začalo po tomto datu.
Zákon zároveň zachovává případy, kdy lze hypotéku splatit bez této náhrady. Patří mezi ně i splacení v souvislosti se skončením fixačního období. Při refinancování ke konci fixace tedy tuto náhradu neplatíte.
Hodnota nemovitosti ovlivňuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zástavy, tedy LTV. Pokud cena nemovitosti od sjednání hypotéky vzrostla a část jistiny jste splatili, může být vaše současné LTV výrazně nižší.
Nižší LTV může pomoci získat lepší podmínky, samo o sobě ale nejnižší sazbu nezaručuje. Banky zohledňují také příjem a bonitu klienta, výši úvěru, délku fixace a další parametry.
Nespoléhejte jen na nabídku současné banky ani na to, že sazby automaticky klesnou. Nabídky porovnejte s předstihem a rozhodujte se podle úroku, celkových nákladů a délky nové fixace.
