Mohu splatit hypotéku předčasně?

Při nastavování parametrů hypotéky si můžete určit požadovanou dobu splatnosti úvěru. V roce 2022 Češi nejčastěji volili hypoteční úvěr se splatností mezi 25 a 30 lety (zdroj: společný průzkum České bankovní asociace a výzkumné agentury Ipsos).

Během celé doby splácení hypotéky se obvykle mění finanční situace rodiny, její požadavky na vlastní bydlení a také podmínky a výše tržních úrokových sazeb úvěrů. Předčasné splacení hypotéky Češi nejčastěji řeší například v souvislosti s prodejem stávající nemovitosti z důvodu stěhování do jiného města, většího bytu či domu, rozvodu nebo úmrtí. K předčasnému splacení úvěru dochází i při refinancování hypotéky nebo konsolidaci půjček.

Co znamená předčasné splacení hypotéky?

V úvěrové smlouvě je vždy uvedeno datum splatnosti vypůjčené částky. Předčasným splacením hypotéky či jiného spotřebitelského úvěru se rozumí zaplacení celé jistiny (dlužné částky) před sjednaným datem splatnosti. 

Předčasné splacení podle zákona o spotřebitelském úvěru

Předčasné splacení úvěru upravuje paragraf 117 zákona o spotřebitelském úvěru (pozn. tento zákon nabyl účinnosti 1. 12. 2016). Podle aktuálně platné legislativy můžete hypoteční úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoliv po dobu jeho trvání. Předčasně splatit můžete nejen hypotéku, ale také například úvěr ze stavebního spoření či jiný spotřebitelský úvěr.  

Pokud jste tedy uzavřeli hypoteční smlouvu 1. prosince 2016 nebo později, případně máte starší smlouvu a po tomto datu vám začalo běžet nové období fixace úrokové sazby, můžete hypotéku předčasně splatit kdykoliv a bez jakýchkoliv sankcí.

Při předčasném splacení máte právo na snížení celkových nákladů hypotéky o výši úroku a dalších nákladů, které by byly započteny v případě, kdyby nedošlo k předčasnému splacení spotřebitelského úvěru. 

Sankce a poplatky za předčasné splacení hypotéky

Podle platné právní úpravy může banka při předčasném splacení hypotéky požadovat pouze náhradu účelně vynaložených nákladů. Jedná se prokazatelné náklady, které bance vzniknou v souvislosti s předčasným splacením úvěru. 

Zákon popisuje konkrétní situace, kdy banka nesmí požadovat ani náhradu účelně vynaložených nákladů. Kdy je předčasná splátka hypotéky nebo mimořádná splátka hypotéky zcela zdarma 

Jedná se o případy, kdy předčasné splacení bylo provedeno:

• V rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení spotřebitelského úvěru.
• U spotřebitelského úvěru poskytnutého formou možnosti přečerpání.
• V období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba.
• U spotřebitelského úvěru na bydlení do 3 měsíců poté, co vám poskytovatel sdělil novou výši zápůjční úrokové sazby.
• U spotřebitelského úvěru na bydlení v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity spotřebitele v postavení dlužníka ze smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení, nebo jeho manžela nebo partnera, pokud tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr na bydlení.
• U spotřebitelského úvěru na bydlení do 25 % celkové výše spotřebitelského úvěru během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení (pozn. výročí smlouvy je den podpisu úvěrové smlouvy).

Co patří mezi účelně vynaložené náklady

Stávající zákon o spotřebitelském úvěru postup výpočtu náhrady účelně vynaložených nákladů výslovně nestanovuje. Tuzemské banky si je tedy vykládaly různě. Některé při předčasném splacení úvěru klientům účtovaly symbolicky jen pár stokorun, jiné požadovaly desetitisíce. 

Proto v březnu 2019 vydala Česká národní banka stanovisko, kde zpřesnila, co do těchto nákladů spadá.  Jedná se především o administrativní náklady spojené s předčasným ukončením smlouvy, kam patří například náklady na zaměstnance, který vyřizuje žádost o předčasném splacení, poplatky za katastr nemovitostí, poštovné, náklady spojené s tiskem a kopírováním dokumentů, spotřebované kancelářské potřeby, poplatky za telefon a nutné notářské úkony. V případě předčasného splacení po vás banka nemůže vyžadovat náhradu ušlého úroku.

Plánované změny od 1. 1. 2024

Ve středu 14. června 2023 vláda schválila návrh zákona, který upravuje dosavadní pravidla předčasného splacení hypoték a dalších spotřebitelských úvěrů na bydlení. Cílem je především odstranit stávající nejasnosti ohledně výše nákladů spojených s předčasným splacením hypotéky. 

Ministerstvo financí v novele určuje situace, kdy máte ze zákona možnost předčasně splatit hypotéku bez poplatku a zároveň jasně a jednoznačně stanoví, kdy bude mít banka naopak právo klientovi předčasné splacení zpoplatnit a jaká bude maximální výše takového poplatku.

K již dnes možným situacím, kdy lze předčasně splatit hypotéku bez poplatku, přibydou tyto případy:

• Vypořádání společného jmění manželů (tzn. rozvod klienta).
• Prodej nemovitosti po 2 letech (či později) od její koupě.

Kromě výše popsaných situací, kdy je možné splatit hypotéku předčasně zdarma, budou banky nově moci požadovat poplatek ve výši maximálně 2 % z nesplacené části jistiny. Tento nově zavedený poplatek má omezit takzvanou bankovní turistiku, tedy možnost snadného přechodu k jiné bance s výhodnější nabídkou úročení před vypršením sjednané doby fixace. Nově zavedený poplatek vyvažuje to, že bance předčasným splacením hypotéky skončí i výnosy z úroků, se kterými počítala pro období fixace úrokové sazby.

Na správnost výpočtu poplatku za předčasné splacení hypotéky bude dohlížet Česká národní banka. Lidé budou mít k dispozici rovněž online kalkulačku, která jim usnadní výpočet. 

Změny budou platné po datu účinnosti zákona, které je nyní navrženo k 1. 1. 2024. Vztahovat se budou na všechny předčasná splacení, tedy jak u nových, tak i stávajících smluv. 

Přečtěte si více o plánovaných změnách u předčasného splacení hypotéky platné od 1. 1. 2024.

TIP: Přečtěte si také, jak na částečné umoření hypotéky a kdy se vyplatí.