Schválená novela stavebního zákona rozšiřuje možnosti výstavby a rekonstrukcí bez povolení. Ne každá menší stavba však splní podmínky zákonné výjimky.
Po účinnosti schválené novely stavebního zákona bude možné bez stavebního povolení postavit například zahradní domek do 60 m² zastavěné plochy nebo za určitých podmínek garáž. Pro bazény, skleníky a vybrané přístřešky zůstává limit 40 m². Rozhoduje však také výška stavby, její účel, umístění, odstup od hranice pozemku a další zákonné podmínky.
Podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. nevyžadují povolení záměru drobné stavby, které splňují podmínky přílohy č. 1. Schválená novela stavebního zákona rozšiřuje okruh těchto staveb a zvyšuje některé rozměrové limity.
Prezident Petr Pavel novelu podepsal 17. září 2026. Nové limity drobných staveb mají začít platit prvním dnem měsíce následujícího po vyhlášení zákona ve Sbírce zákonů. Pokud bude novela vyhlášena v listopadu 2026, změny začnou platit 1. prosince 2026. Podstatná část novely má nabýt účinnosti 1. ledna 2027.
Nová pravidla automaticky nezlegalizují všechny stavby dříve postavené bez potřebného povolení. Podle přechodných ustanovení se mají již zahájená a neskončená řízení zpravidla dokončit podle novelizované úpravy. Pokud záměr nově nebude vyžadovat povolení, stavební úřad příslušné řízení zastaví. Tato pravidla se uplatní po nabytí účinnosti příslušných ustanovení novely.
Další legislativní změny vysvětluje článek Nový stavební zákon od ledna 2027: Co se mění pro stavebníky.
Tabulka porovnává dosavadní pravidla se schválenými změnami. Uvedené limity platí pouze při splnění dalších zákonných podmínek.
| Druh stavby | Dosavadní pravidla | Po novele | Hlavní podmínky |
| Zahradní domek, kůlna, dílna, sauna | Do 40 m², výška do 5 m | Do 60 m², výška do 5 m, možnost podkroví | Pozemek zázemí stavby, souvislost s bydlením či rodinnou rekreací, nikoli podnikáním, odstup nejméně 2 m a alespoň 50 % plochy schopné vsakovat dešťovou vodu. |
| Garáž | Vyloučena z drobných staveb | Některé garáže do 60 m² mohou být bez povolení | Účel, umístění a ostatní podmínky příslušné kategorie |
| Přístřešek pro auto | Do 40 m², výška do 5 m | Pro samostatnou kategorii přístřešků zůstává limit 40 m². U doplňkových přístřešků souvisejících s bydlením může platit limit 60 m² | Jedno nadzemní podlaží, bez podsklepení, umístění v zastavitelném území mimo veřejná prostranství |
| Otevřená pergola | Podle provedení nemusí být stavbou | Beze změny | Rozhoduje skutečné provedení |
| Zastřešená pergola a terasa | Podle charakteru přístřešku nebo přístavby | Nadále záleží na konkrétní stavbě | Konstrukce a napojení na dům |
| Bazén | Do 40 m² | Beze změny | Umístění na pozemku zázemí stavby, odstup nejméně 2 m od hranice pozemku |
| Skleník | Do 40 m², výška do 5 m | Beze změny | Umístění na pozemku zázemí stavby, výška do 5 m, bez podsklepení, odstup nejméně 2 m od hranice pozemku |
| Plot | Výška do 2 m | Beze změny | Umístění mezi pozemky v zákonem vymezeném území |
| Opěrná zeď | Výška do 1 m | Opěrná zeď bez povolení do výšky 1,5 m při splnění zákonných podmínek | Umístění mezi pozemky v zastavitelném území |
| Zpevněná plocha | Podle charakteru záměru | Zpevněná plocha bez povolení do 60 m² při splnění zákonných podmínek | Pozemek zázemí stavby, souvislost s bydlením či rodinnou rekreací |
Zdroj: Příloha č. 1 stavebního zákona č. 283/2021 Sb. a Ministerstvo pro místní rozvoj (MMR).
Při výběru hotového zahradního domku, přístřešku nebo garáže se nespoléhejte pouze na označení „stavba bez povolení“ v nabídce prodejce. Rozhodují skutečné rozměry, konstrukce, účel stavby a podmínky konkrétního pozemku. Před objednáním si proto vyžádejte technickou dokumentaci a ověřte, zda stavba splňuje požadavky stavebního zákona.
Po účinnosti novely bude možné postavit zahradní domek do 60 m² bez povolení. Může mít nejvýše jedno nadzemní podlaží s podkrovím, výšku do 5 metrů a případné podsklepení do hloubky 3 metrů.
„Zvýšení limitu neznamená, že si zahradní domek můžete bez povolení postavit na jakémkoliv pozemku. Stavba musí souviset s bydlením nebo rodinnou rekreací a splňovat další zákonné podmínky. Důležité je například dodržení odstupu od hranice pozemku nebo zachování plochy pro vsakování dešťové vody. Ještě před zahájením stavby si proto ověřte, zda váš pozemek všechny požadavky splňuje,“ upozorňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Chcete-li postavit bazén do 40 m² bez povolení nebo skleník bez stavebního povolení, musíte mimo jiné dodržet odstup alespoň 2 metry od hranice pozemku. Stejná podmínka platí pro běžné doplňkové stavby.
Pokud stavba splňuje všechny zákonné podmínky pro výjimku z povolování, nepotřebujete předchozí souhlas souseda ani vyjádření stavebního úřadu. Souhlas souseda však neumožňuje obejít povinný dvoumetrový odstup. Stavbu umístěnou blíže k hranici pozemku lze za určitých okolností povolit, nelze ji však automaticky postavit bez povolení.
V zahrádkářské osadě byl postaven zahradní domek bez povolení o rozměrech 6,3 × 5,9 m a výšce přibližně 2,2 m. Sousedka napadla jeho dodatečné povolení, mimo jiné kvůli požární bezpečnosti a údajnému nesouladu stavby s projektovou dokumentací. Krajský soud v Hradci Králové její žalobu zamítl (rozsudek 30 A 3/2026–77). Při rozhodování zohlednil místní podmínky i skutečnost, že stavební úřad ověřil provedení stavby přímo na místě.
Poučení pro stavebníka: Soud případ posuzoval podle dřívějšího stavebního zákona č. 183/2006 Sb. Rozsudek proto neznamená, že lze v roce 2027 postavit obdobný domek těsně u hranice sousedního pozemku bez povolení.
U doplňkových staveb musí po dokončení zůstat alespoň 50 % plochy příslušného pozemku schopných vsakovat dešťovou vodu. Tato konkrétní podmínka se automaticky nevztahuje na všechny ostatní kategorie drobných staveb.
Uzavřená garáž je podle dosavadního zákona z drobných staveb výslovně vyloučena, zatímco otevřený přístřešek pro auto může být drobnou stavbou již dnes. Schválená novela vyloučení garáží ruší.
Některé garáže do 60 m² tak bude možné postavit bez povolení, pokud splní ostatní podmínky příslušné kategorie.
U samostatné kategorie přístřešků zůstává limit 40 m² zastavěné plochy a výška do 5 metrů. Rozhoduje skutečné provedení a právní zařazení objektu, nikoli pouze jeho využití k parkování.
Zda lze postavit zastřešenou pergolu bez povolení, záleží na jejím skutečném provedení. Tradiční otevřená pergola může být pouze zahradním prvkem. Zastřešená nebo bioklimatická pergola může být podle metodiky MMR přístřeškem nebo přístavbou domu. Stejně tak záleží na konkrétním provedení zastřešené terasy.
Ani stavba splňující rozměrové limity nemusí být na konkrétním pozemku přípustná. Rozhoduje územní plán, ochranná pásma, případná památková ochrana a další požadavky. Při hledání domu či pozemku například na portálu Realingo.cz je proto vhodné možnosti plánované výstavby ověřit ještě před koupí.
Zateplení domu bez stavebního povolení bude možné, pokud neovlivní mechanickou odolnost a stabilitu budovy, významně nezmění její vzhled ani účel užívání a nebude mít negativní vliv na požární bezpečnost.
Výměna oken bez povolení je možná při zachování základních parametrů. Zvětšování otvorů, zásahy do nosných konstrukcí nebo podstatné změny vzhledu však mohou vyžadovat povolení.
Stavební úpravy bez povolení mohou zahrnovat také úpravy nenosných příček při rekonstrukci bytu. I ty však mohou ovlivnit požární bezpečnost. Zásahy do nosných stěn nebo změny účelu užívání prostoru vyžadují samostatné posouzení.
Pokud si nejste jisti, zda plánovaná stavba vyžaduje povolení, můžete požádat stavební úřad o předběžnou informaci podle § 174 stavebního zákona. Úřad má do 30 dnů od podání žádosti sdělit příslušné požadavky včetně potřeby povolení. Předběžná informace však povolení nenahrazuje.
Černá stavba může vést k pokutě a řízení o odstranění. Podle § 301 stavebního zákona hrozí za stavbu bez potřebného povolení pokuta až 2 miliony Kč, ve vymezených závažnějších případech až 4 miliony Kč. Jde o zákonná maxima, nikoli automaticky ukládané sankce.
Podle ČT24 řešily stavební úřady v roce 2025 celkem 5 240 nepovolených staveb a v 607 případech nařídily jejich odstranění.
Stavebník posunul domek přibližně o metr oproti povolenému umístění, změnil střechu a otvory a zvýšil jej o 10 cm. Úřad zahájil řízení o odstranění stavby a následně ji dodatečně povolil. Krajský soud v Brně však zrušil rozhodnutí odvolacího orgánu, protože sousedovi nebyla umožněna účast při místním ohledání, a věc vrátil k dalšímu řízení. O samotném odstranění stavby soud nerozhodoval (rozsudek 30 A 102/2022–83).
Případ ukazuje, že odchylky od schváleného projektu mohou vést k řízení o odstranění stavby a že při dodatečném povolování záleží také na dodržení procesních pravidel. Spor se řídil dřívější právní úpravou, nikoli novelou pro rok 2027.
Nesoulad skutečného stavu nemovitosti s dokumentací může zkomplikovat také její prodej nebo financování hypotékou.
„Když se objeví nesoulad mezi stavem nemovitosti a dokumentací až v průběhu hypotečního procesu, může to být problém pro prodávajícího i kupujícího. Banka chce mít jasno v tom, co je předmětem zajištění, a každá nejasnost umí celý obchod zbytečně zpomalit,“
uvedl Miroslav Majer v článku Banky.cz.
Dodatečné povolení černé stavby není nárokové. Ani schválená novela neznamená automatickou legalizaci staveb dříve postavených bez potřebného povolení.
