Dostupné nájemní bydlení 2.0: co se ví o nájemnících, nájmu a termínech

Co si z článku odnést

• Vláda 2. 11. 2026 schválila program Dostupné nájemní bydlení 2.0 s alokací 5,8 mld. Kč, z níž má vzniknout až 2 900 bytů.
• Podmínky pro nájemníky a výše nájemného pro 2.0 zatím nejsou zveřejněné, ministerstvo slibuje jen nájem pod tržní cenou.
• Příjem žádostí od investorů začne na začátku roku 2027, první byty tedy nejspíš nebudou k dispozici dřív než za několik let.
• V modelovém příkladu vychází nájem v dostupném bytě o necelých 8 tis. Kč měsíčně levněji než splátka hypotéky na byt za 5,6 mil. Kč.

Co vláda 2. listopadu schválila

Vláda schválila program Dostupné nájemní bydlení 2.0 (DNB 2.0), ze kterého ministerstvo pro místní rozvoj podpoří až 2 900 nájemních bytů. Peníze v celkové výši 5,8 mld. Kč pocházejí z evropských fondů (Integrovaný regionální operační program a Operační program Spravedlivá transformace), program administruje Státní fond podpory investic (SFPI).

Žadateli o podporu jsou obce, kraje, městské společnosti, družstva a soukromí investoři, ne jednotlivé domácnosti. Podle červnové informace ministerstva jde o kombinaci dotace a zvýhodněného úvěru se splatností až 40 let a úrokem kolem 1 %, přičemž podpora může pokrýt až 85 % způsobilých nákladů. Peníze lze použít na novou výstavbu, rekonstrukce a přestavby i nákup bytových domů. Nájemník se tedy o byt nehlásí u SFPI, ale u vlastníka domu, nejčastěji u obce.

Jak se DNB 2.0 liší od programu z Národního plánu obnovy

Největší rozdíl je ve zdroji peněz a v tom, že pravidla pro nájemníky u verze 2.0 zatím nejsou známá. Předchozí program stejného jména se financoval z Národního plánu obnovy a podle ministerstva měl alokaci přibližně 7 mld. Kč, zatímco požadavky investorů, především obcí, přesáhly 17 mld. Kč. Nový program má pomoci s realizací připravených projektů, včetně těch, na které v předchozím programu peníze nezbyly.

Údaje v prostředním sloupci vycházejí z příručky pro žadatele SFPI, vydání 2.7, parametry ve sloupci DNB 2.0 z tiskových zpráv ministerstva. Závazné podmínky nové verze zveřejní SFPI na svém webu před otevřením příjmu žádostí.

Kdo bude v dostupných bytech bydlet

Ministerstvo uvádí, že byty mají sloužit lidem, bez kterých se neobejde veřejná služba, tedy například zdravotním sestrám, učitelům nebo policistům. Přesné definice skupin pro DNB 2.0 zatím nejsou zveřejněné, jako vodítko ale slouží pravidla předchozího programu z příručky SFPI.

Podle ní smí nájemní smlouvu uzavřít jen člověk, který (spolu s ostatními členy domácnosti) nevlastní byt nebo dům k bydlení ani družstevní podíl a zároveň splní jednu z podmínek: průměrný čistý příjem domácnosti nepřesahuje 8. příjmový decil všech domácností, nebo jde o domácnost, jejíž členové mají nejvýše 36 let a příjem nepřesahuje 9. decil. Bez ohledu na příjem mohou byt dostat i lidé, kteří pracují ve zdravotnictví, školství, veřejné bezpečnosti, integrovaném záchranném systému, sociálních službách či veřejné správě a nevlastní byt v kraji, kde nájemní byt vznikne. U těchto profesí se příjem nedokládá. Mezi oprávněné patří také lidé ohrožení domácím násilím. Zda DNB 2.0 tyto skupiny převezme beze změny, ministerstvo zatím neuvedlo.

„Dostupné nájemní byty jsou pro část domácností realistickou cestou, jak zůstat v místě, kde pracují, i bez úspor na vlastní byt. Rozhodnout se dá podle toho, kolik let tam chtějí zůstat a jaké mají úspory,“

říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Kdy první byty vzniknou

První nájemníci se nastěhují nejdřív za několik let, protože investoři žádosti teprve podají a poté musí stavět nebo rekonstruovat. Příjem žádostí je podle ministerstva naplánován na začátek roku 2027.

Orientačně: u předchozího programu musel být byt nebo dům dokončen nejpozději do 4 let od účinnosti smlouvy o poskytnutí podpory. Pokud podobná lhůta bude platit i u DNB 2.0, což není potvrzené, měla by být většina nových bytů dokončena nejpozději kolem roku 2031. Rychleji mohou být k dispozici byty z nákupu hotových bytových domů nebo rekonstrukcí menšího rozsahu.

Kolik ušetří nájem v dostupném bytě oproti hypotéce

Při modelovém nájmu o 10 % pod tržní cenou ušetří domácnost přes 1 800 Kč měsíčně oproti běžnému nájmu a zhruba o 7 700 Kč měsíčně oproti splátce hypotéky na byt za 5,6 mil. Kč. Nejde o pravidlo programu, je to ilustrační výpočet: konkrétní sleva DNB 2.0 není zveřejněná. U NRB programu z roku 2025 platil strop 90 % tržního nájemného, proto ho beru jako příklad.

Situace 1: učitelka v bytě 2+kk o 52 m². Předpokládejme tržní nájem 350 Kč za m² (ilustrativní hodnota, ne statistika), tedy 18 200 Kč měsíčně. Při nájmu o 10 % pod trhem zaplatí 16 380 Kč, což je o 1 820 Kč měsíčně a 21 840 Kč ročně méně. Pokud by platilo pravidlo předchozího programu, kde nájem smí růst o inflaci, nejvýše o 4 % ročně, za tři roky by nájem nepřekročil zhruba 18 425 Kč, přičemž tržní nájem může růst rychleji.

Situace 2: stejný byt koupený na hypotéku. Průměrná nabídková cena bytu v ČR je 5,6 mil. Kč. Při 80 % úvěru (4,48 mil. Kč), sazbě 5 % a splatnosti 30 let vychází splátka 24 050 Kč měsíčně. Počítám navíc 1,12 mil. Kč vlastních zdrojů. V první splátce je přibližně 18 700 Kč úrok a jen asi 5 400 Kč splátka jistiny.

Situace 3: levnější region. V Ústeckém kraji je průměrná nabídková cena bytu podle téhož přehledu 2,6 mil. Kč. Při 80 % úvěru, sazbě 5 % a 30 letech vychází splátka přibližně 11 200 Kč. V dražší Praze (průměr 9,3 mil. Kč) je to zhruba 39 900 Kč. Rozdíl mezi nájmem a splátkou je tak největší v drahých městech, kde by domácnost navíc potřebovala vyšší vlastní zdroje, v Praze při 80% úvěru zhruba 1,86 mil. Kč. Jak se nájem a splátka hypotéky liší podle regionů, jsme porovnávali samostatně.

„Před volbou mezi nájmem a hypotékou radím sečíst celý měsíční náklad včetně vlastních zdrojů, které by člověk na koupi musel složit. Nájem šetří na vstupu, hypotéka vytváří vlastní majetek, a proto záleží na plánu na příštích deset let,“

říká Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Dostupný nájemní byt je tedy možností hlavně pro domácnosti, které na hypotéku nemají vlastní zdroje nebo příjem, nebo pro lidi, kteří chtějí zůstat v místě práce a nechtějí se vázat na splátky na 30 let. Na celkové náklady na bydlení se přitom vyplatí dívat včetně energií a poplatků, které ve výpočtu výše nejsou.

Zdroje

• mmr.gov.cz: MMR investuje téměř 6 miliard korun do dostupného nájemního bydlení
• mmr.gov.cz: MMR zajistilo přes 8 miliard korun na dostupné nájemní bydlení
• sfpi.cz: Program Dostupné nájemní bydlení, příručka pro žadatele, vydání 2.7
• mf.gov.cz: NRB spustila program Dostupné nájemní bydlení