Jak dosáhnout na hypotéku bez úspor?

Co si z článku odnést:

• Vysoké ceny nemovitostí a přísnější požadavky bank na vlastní úspory komplikují pořízení bydlení, hlavně pro mladé a první kupující.
• Banky už neposkytují 100% hypotéky. Část ceny musí zájemce pokrýt z vlastních prostředků nebo jiných zdrojů.
• Chybějící finance lze zajistit prostřednictvím úvěru ze stavebního spoření, spotřebitelského úvěru nebo půjčky od blízkých.
• Úvěry ze stavebního spoření mají nižší úroky a delší splatnost než spotřebitelské úvěry, které bývají dražší.
• Na řádný úvěr ze stavebního spoření je třeba spořit alespoň dva roky, naspořit část cílové částky a splnit hodnotící kritéria.
• Nesplňuje-li žadatel podmínky pro řádný úvěr, může využít překlenovací úvěr jako dočasné řešení.
• Zajištění hypotéky další nemovitostí může zvýšit hodnotu zástavy a usnadnit schválení úvěru. Je však třeba zvážit možný dopad na rodinné vztahy.
• Nebankovní úvěry mohou být drahé a rizikové. Klíčové je pečlivě prostudovat smluvní podmínky a sazebník poplatků.

Růst cen nemovitostí v posledních letech výrazně proměnil realitní trh a omezil možnosti, jak si pořídit vlastní bydlení. Zájemci o hypotéku dnes čelí nejen vyšším cenám domů a bytů, ale také rostoucím požadavkům na výši vlastních úspor, které musejí při žádosti o úvěr doložit.

Tato situace je obzvlášť složitá pro mladé nebo první kupující. Ti často nemohou využít například prostředky z prodeje předchozí nemovitosti a musejí hledat jiné způsoby, jak potřebné finance zajistit. Dostupnost hypoték bez vlastních úspor je čím dál větší problém, který si žádá alternativní řešení.

Možnosti hypotéky bez vlastních úspor

Banka dnes neposkytne 100% hypotéku a část peněz je proto nutné doplnit z vlastních úspor. Pokud je nemáte k dispozici, nabízí se několik řešení. Můžete využít úvěr ze stavebního spoření nebo klasický spotřebitelský úvěr. Další možností je půjčka od přátel či rodiny, případně můžete bance nabídnout jako zajištění ještě jinou nemovitost. Každé z těchto řešení má své výhody i nevýhody.

„Nejvýhodnější bývá zpravidla půjčka v rámci rodiny, protože se nezapočítává do bonity. Výhodné jsou také úvěry ze stavebního spoření. Pro čerpání řádného úvěru je však nutné spořit minimálně dva roky a mít naspořeno určité procento z cílové částky. Pokud podmínky pro čerpání řádného úvěru nesplňujete, můžete využít překlenovací úvěr,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Teď se podrobněji podíváme na jednotlivé možnosti dofinancování hypotéky, pokud nemáte dostatek vlastních úspor.

Stavební spoření vs. spotřebitelský úvěr

Ze stavebního spoření lze získat řádný nebo překlenovací úvěr. U řádného úvěru se úroková sazba pohybuje okolo 3,5 procenta, u překlenovacího přibližně 4,5 procenta. Spotřebitelské úvěry jsou výrazně dražší, počítejte s úrokem od 8 procent. Výhodou úvěru ze stavebního spoření je delší doba splácení, a tím i nižší měsíční splátka. Není výjimkou splatnost až 20 let. Naopak u spotřebitelského úvěru bývá doba splácení kratší, obvykle do 12 let.

Stavební spoření jako nástroj financování bydlení

Stavební spoření se vyplatí především ve chvíli, kdy potřebujete financovat například menší rekonstrukci. Výhodou je, že se obejdete bez zastavení nemovitosti a ručitele. Pro čerpání úvěru ze stavebního spoření platí tato pravidla – je třeba spořit minimálně dva roky, před čerpáním naspořit minimální hodnotu cílové částky (každá spořitelna má své limity, většinou se jedná o 40 – 50 % hodnoty cílové částky) a dosáhnout hodnoty tzv. hodnotícího čísla (opět má každá spořitelna individuálně). Výhodou je, že úrok při takovém úvěru je fixní a garantovaný po celou dobu splácení úvěru. Další plus je možnost bezplatného předčasného splacení.

Překlenovací úvěr

V případě, že nesplníte podmínky úvěru ze stavebního spoření, je tu ještě druhá možnost, a to tzv. překlenovací úvěr, neboli meziúvěr. Překlenovací proto, že slouží jako úvěr do doby, než splníte podmínky pro čerpání úvěru řádného. Úrok je zde nicméně vyšší a ani předčasné splacení nebývá většinou bez sankcí. A jaký je v praxi rozdíl mezi řádným a překlenovacím úvěrem? U řádného úvěru můžete čerpat rozdíl mezi naspořenými penězi a cílovou částkou, zatímco u překlenovacího si půjčujete částku celou. To znamená, že dál spoříte a zároveň splácíte úroky překlenovacího úvěru. Dlužná částka se tak nesnižuje, začínáte ji splácet až ve chvíli, kdy prakticky dosahujete na úvěr řádný.

Ručení více nemovitostmi

Na požadovanou výši hypotéky je možné dosáhnout i tak, že bance nabídnete do zástavy další nemovitost. Bance tedy ručíte jak pořizovanou, tak další vhodnou nemovitostí. Protože vzroste hodnota zástavy, můžete od banky získat dostatek peněz na pořízení vyhlédnuté nemovitosti.

Miroslav Majer dále dodává: „Tento postup mohou využít například rodiny, které již mají vlastní byt a plánují pořízení rodinného domu. Kdo nemá další nemovitost do zástavy, může požádat o pomoc například rodiče či příbuzné, kteří mají vlastní nemovitost. V tomto případě bude banka požadovat jejich souhlas se zástavou. Po splacení dostatečné části hypotéky je možné druhou nemovitost ze zástavy vyvázat.“

Zástavu nemovitosti rodičů nebo jiných příbuzných důkladně zvažte. Případné nesplácení hypotéky a hrozba prodeje nemovitosti v zástavě totiž může nevratně narušit rodinné vztahy.

Nebankovní půjčka

Jako další možnost se nabízí využití nebankovní půjčky. V případě nebankovních poskytovatelů úvěrů se mějte na pozoru. Na prvním místě se zajímejte o to, zda má daná finanční společnost potřebnou licenci ČNB pro poskytování spotřebitelských úvěrů. Některé nebankovní společnosti mohou požadovat, abyste uzavřeli smlouvu jako podnikatel (OSVČ), nikoliv jako fyzická osoba. V tomto případě počítejte s tím, že nejste chráněni zákonem o spotřebitelském úvěru.

Velmi důležité je sledovat i veškeré podmínky uvedené ve smlouvě. Půjčky od takzvaných nebankovek jsou obvykle oproti tradičním bankám méně výhodné. Počítejte tedy s výrazně vyšší úrokovou sazbou a také kratší dobou splatnosti úvěru.

Půjčka od příbuzných

Při hledání potřebných financí na pořízení nemovitosti mnozí využívají půjčky od rodiny a příbuzných. Nejčastěji lidé hledají peníze ve vlastní rodině. Výhodou je, že rodiče a prarodiče většinou nepožadují žádný úrok a půjčku tedy získáte velmi výhodně. Pro udržení dobrých vztahů se vždy dopředu domluvte na splátkovém kalendáři. Domluvte se také na tom, jak budete postupovat v případě, kdy nebudete mít peníze na včasné uhrazení pravidelné splátky.

100% hypotéka aneb hypotéka bez akontace

Před sjednáním 100% hypotéky řádně zvažte možná rizika. Hypotéku totiž budete splácet minimálně dvě desetiletí a vaše finanční situace se může výrazně měnit. Například přírůstek do rodiny, ztráta zaměstnání, zranění nebo jiné vážné zdravotní komplikace mají vždy negativní dopad do rodinného rozpočtu. Počítat je potřeba i s inflací. Například skokové zdražení cen energií, potravin, pohonných hmot může výrazně zatížit rodinný rozpočet.

Před podpisem úvěrové smlouvy si řádně spočítejte, zda budete schopni hypotéku bezpečně splácet. Po dobu splácení hypotéky se také vyplatí držet dostatečnou finanční rezervu, která alespoň po dobu šesti měsíců pokryje jak úhradu splátek úvěru, tak běžných rodinných výdajů. Důležité je myslet i na vhodné životní pojištění.