Uvažujete o nemovitosti na Slovensku a rádi byste ji financovali hypotékou od místní banky? Přečtěte si, jaké podmínky musíte splnit pro získání hypotéky u našich slovenských sousedů.
Češi a Slováci mají k sobě historicky velmi blízko a vazby mezi našimi národy jsou silné a trvají dodnes. Není neobvyklé, že nejedna rodina má své příbuzné u našich nejbližších sousedů. Není se proto čemu divit, že někteří Češi zvažují pořízení nemovitosti právě na Slovensku. K jejímu financování se tak přirozeně zajímají o možnosti využití slovenské hypotéky.
„Obě země jsou si v oblasti hypoteční legislativy a podmínek velmi podobné. Stejně jako v České republice, i na Slovensku je pro získání hypotéky nutné splnit podmínky stanovené bankou. Čeští občané se mohou ucházet jak o hypotéku na byt či rodinný dům, tak i například hypotéku na rekreační nemovitost v Tatrách,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.
Prvním krokem je výběr vhodné banky. Některé slovenské banky mají s poskytováním hypoték cizincům zkušenosti, mezi ně patří například Slovenská sporiteľňa, VÚB, ČSOB nebo Tatra banka.
Nabídky jednotlivých bank se mohou mírně lišit ve výši úrokových sazeb, poplatcích či podmínkách, proto se vyplatí získat nezávislé srovnání. K porovnání aktuálních nabídek můžete využít dostupné online srovnávače, které vám poskytnou rychlý přehled. Pokud preferujete individuální přístup a odborné poradenství, můžete se obrátit na nezávislého hypotečního specialistu.
Proces sjednání hypotéky je prakticky stejný jako v České republice. Banka si od vás vyžádá základní informace o vaší osobě i o financované nemovitosti. Již před podáním žádosti byste měli mít jasnou představu o tom, jak vysokou částku budete financovat z vlastních zdrojů a jakou část kupní ceny pokryje úvěr. Jakmile bance dodáte požadované dokumenty, provede skóring a stanoví vaši bonitu. Na základě těchto informací banka posoudí vaši žádost a následně poskytnutí úvěru schválí nebo zamítne.
Mezi obvykle požadované dokumenty patří doklad totožnosti (občanský průkaz nebo pas), potvrzení o příjmu ze České republiky či Slovenska, pracovní smlouvu, výpisy z bankovních účtů a samozřejmě také dokumenty týkající se financované nemovitosti (např. kupní smlouva, znalecký posudek).
Mezi základní podmínky pro získání hypotéky patří plnoletost, svéprávnost a bezproblémová finanční historie. Češi však musí splnit i několik specifických podmínek pro získání eurové hypotéky. První z nich se týká příjmů.
Banky u českých občanů pracujících v České republice nebo jiné zemi EU (s výjimkou Slovenska) akceptují pouze stabilní příjem ze zaměstnání. Pokud má žadatel o úvěr pouze příjmy z podnikání, pravděpodobně s žádostí o hypotéku neuspěje.
Online hypoteční specialista Filip Křivánek z Hyponamíru.cz vysvětluje důvody: „Příjmy z podnikání v jiné zemi než na Slovensku považují banky za příliš rizikové. Nemají kapacitu sledovat legislativní změny, strukturu výdajů ani daňovou spolehlivost zahraničních podnikatelů.“
Ideální je situace, kdy má český občan trvalý příjem ze Slovenska. Typickým příkladem je zaměstnání u slovenské společnosti, která mu vyplácí mzdu v eurech.
Důležité jsou také požadavky na ručení nemovitostí. Banky vyžadují, aby se nemovitost sloužící jako zástava nacházela na území Slovenska. Ručení nemovitostí v zahraničí není možné. Banky neuznají ani nemovitost v Česku. Důvodem je rozdílná legislativa a nemožnost efektivně vymáhat zástavní právo v zahraničí.
Banky posuzují každého žadatele individuálně a mohou prověřovat i jeho vazby na Slovensko.
Jaké jsou možnosti společné hypotéky česko-slovenského páru? O hypotéku mohou žádat společně i partneři různých národností. V takovém případě banky posuzují příjmy a bonitu obou žadatelů.
Požadavky na LTV (loan-to-value) u slovenských bank jsou podobné jako v České republice. Obvykle se pohybují do 80 % hodnoty nemovitosti. To znamená, že banka je ochotna financovat maximálně 80 % z její ceny, zatímco zbývajících minimálně 20 % musí žadatel uhradit z vlastních zdrojů.
Slovensko se již před lety vzdalo své národní měny a přešlo na euro. Úročení úvěrů se tak odvíjejí od sazeb Evropské centrální banky. „Úrokové sazby hypoték jsou obecně o něco nižší než v České republice. K dubnu 2025 se průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů na Slovensku pohybovala na úrovni 3,3 % ročně. V České republice byla průměrná sazba ve stejném období 4,68 %,“ doplňuje Marek Pavlík, CEO portálu HypotecniKalkulacka.cz.
A jaké jsou fixace úrokových sazeb na Slovensku versus ČR? Na Slovensku se doba fixace obvykle pohybuje od 1 do 10 let. Stejně jako v Česku jsou aktuálně nejžádanější kratší fixace, a to kvůli očekávanému poklesu sazeb.
Hypotéka od slovenské banky se vždy splácí v eurech, i když máte příjmy v korunách. Je třeba dávat pozor na to, aby splátka v eurech dorazila včas a v plné výši. Při zasílání peněz z české banky počítejte s časovou rezervou – je vhodné odeslat platbu s dostatečným předstihem. Zároveň je potřeba zohlednit měnové riziko při převodu z korun. Řešením může být zasílání splátek z eurového účtu nebo výhodná směna přes devizovou společnost.
S hypotékou na Slovensku mohou být spojeny různé poplatky, se kterými je dobré předem počítat. Patří mezi ně poplatek za poskytnutí úvěru, znalecký posudek nemovitosti a poplatek za vklad do katastru.
Povinné je také pojištění zastavené nemovitosti proti živlům. Některé banky mohou navíc vyžadovat zřízení běžného účtu nebo nabídnout slevu na úrokové sazbě při sjednání dalších finančních produktů.
Pro české zájemce o nemovitost na Slovensku může být sjednání tamní hypotéky lákavou volbou, přinášející specifické výhody i potenciální komplikace. Následující přehled zdůrazňuje hlavní pozitiva a negativa, která je třeba zvážit před finálním rozhodnutím.
Nejčastější chyby při žádosti o hypotéku na Slovensku se příliš neliší od těch, které Češi dělají i při žádosti doma. Patří mezi ně nedostatečná příprava, neúplné nebo neaktuální podklady k příjmům, podcenění vedlejších nákladů spojených s pořízením nemovitosti a přecenění vlastních finančních možností. Pro hladké vyřízení hypotéky se proto vyplatí znát podmínky konkrétní banky a mít připravené veškeré potřebné dokumenty.
Ne, české banky nepřevezmou zástavu slovenské nemovitosti, refinancování je možné pouze v rámci slovenských bank.
Postup je obdobný jako v Česku. Je potřeba kontaktovat banku, zjistit výši poplatku za předčasné splacení a podat žádost o doplacení úvěru.
Daň z nabytí nemovitosti se na Slovensku neplatí. Po koupi je však nutné podat daňové přiznání k dani z nemovitosti a následně tuto daň pravidelně odvádět podle slovenské legislativy.
Pojištění bydlení je povinné. Nemovitost v zástavě musí být pojištěna proti živelním rizikům, což je podmínkou čerpání úvěru.
