Hypotéka na bydlení

Co si z článku odnést

• V roce 2025 je rozdíl mezi nájmem a hypotékou na stejnou nemovitost nájmu, i když se rozdíly zmenšují. Vlastní bydlení přináší dlouhodobou stabilitu a jistotu.
• Hypotékou lze financovat byty v osobním vlastnictví, novostavby i družstevní byty. Každý typ má specifické podmínky a nároky na dokumentaci.
• Vlastní nemovitost je nejen investicí do budoucnosti, ale také daňově výhodným a životně stabilním rozhodnutím, zejména pro rodiny.
• K žádosti o hypotéku budete potřebovat například doklady totožnosti, potvrzení o příjmu, informace o nemovitosti a výpisy z účtu.

Hypotéka, nebo nájemné?

Rozhodnutí mezi vlastním bydlením a nájmem závisí nejen na ceně nemovitosti a měsíční splátce, ale i na osobních preferencích, finanční stabilitě a ochotě převzít dlouhodobý závazek. V roce 2025 se situace oproti minulým letům mírně zlepšila: úrokové sazby hypotečních úvěrů postupně klesají a dostávají se pod hranici 5 %. To hypotékám opět navrací atraktivitu.

Například v Praze se v říjnu 2025 tržní nájemné za byt 2+1 o velikosti 60 m² pohybuje v průměru kolem 27 000 Kč, zatímco měsíční splátka hypotéky na vlastní bydlení na stejnou nemovitost při 80% LTV a úrokové sazbě 4,6 % činí zhruba 37 500 Kč (při splatnosti 30 let). Nájemné bydlení tedy vychází levněji, ale vlastní nemovitost nadále přináší důležitou hodnotu v podobě jistoty, možného zhodnocení a nezávislosti na majiteli.

Zároveň je třeba zmínit, že vlastník nese i větší odpovědnost za stav nemovitosti, pojištění, fond oprav a běžnou úpravu. U nájemního bydlení tyto náklady často zůstanou na straně majitele. Na druhou stranu, nájem nenabízí takovou dlouhodobou jistotu jako vlastní bydlení střecha nad hlavou. Zejména rodiny s dětmi více oceňují stabilitu a možnost rozhodovat o svém bydlení bez omezení ze strany pronajímatele.

„Zatímco v letech 2022 až 2023 panovala na trhu hypoteční stagnace, od poloviny roku 2024 sledujeme zřetelný obrat. Klienti se opět vracejí k pořizování vlastního bydlení, často ve spolupráci s odborným poradcem, kteří jim pomáhají orientovat se v nabídce bank i v legislativních změnách.,

říká Miroslav Majer, CEO společnosti hyponamíru.

Výhody pořízení vlastního bydlení na hypotéku

• Investujete peníze do vlastního bydlení
• Nemovitost můžete sami užívat nebo pronajímat
• Tržní cena nemovitosti v čase roste
• O vnitřních úpravách či opravách nemovitosti si rozhodujete sami (tzn. nemusíte se domlouvat s majitelem nemovitosti)
• Zaplacené úroky z hypotéky si můžete částečně odečíst z daní

Příklad: Měsíční splátky hypotéky versus nájemné v pražském bytě o velikosti 2+1

Poznámka: hypotéka ve výši 7, 36 milionu korun, doba splatnosti 30 let, úroková sazba č,ž %, hypotéka při sjednání online na portálu hyponamiru.cz

Hypotéka na byt v osobním vlastnictví

Většina prodávaných bytů je v osobním vlastnictví. Tento typ nemovitosti je nejjednodušší na financování. Pokud byt není zatížen právní vadou a kupující splňuje podmínky bonity, lze hypotéku sjednat velmi rychle. Moderní online portály, jako je hyponamiru.cz, nabízí možnost předschválení úvěru do 24 hodin.

„Díky vývoji digitálních služeb dnes můžete žádost o hypotéku vyřídil kompletně online. Banky se přizpůsobují trhu a konkurence vede k rychlejšímu zpracování, lepším nabídkám i větší flexibilitě,“

říká Miroslav Majer z hyponamíru.

Hypotéka na byt ve výstavbě

Při pořizování bytu ve výstavbě je klíčové mít jasno v harmonogramu čerpání a plnění podmínek ze strany developera. Hypotéka se v tomto případě čerpá po částech dle plnění etap stavby, nebo po kolaudaci. Banky při schvalování berou v úvuahu rizika spojená s projektem, jako je doba dokončení, energetická náročnost nebo případná změna tržní ceny.

Výhodou je, že si můžete zajistit financování za aktuálních podmínek i pro projekt, který bude dokončen až za několik měsíců. Nevýhodou naopak mohou být zpoždění výstavby a s tím související náklady, které žadatel musí překlenout z vlastních zdrojů.

Hypotéka na družstevní byt

Financování družstevního bytu se liší podle toho, zda je možné byt převést do osobního vlastnictví. Pokud ne, lze využít předhypoteční úvěr, nebo zastavit jinou nemovitost. Po převodu do osobního vlastnictví lze refinancovat klasickou hypotékou. V roce 2025 banky důkladněji zkoumají právní poměry družstev i plánované termíny převodů.

Zájem o družstevní byty roste zejména v lokalitách, kde jsou ceny nemovitostí vysoko a družstevní forma nabízí alternativu k vlastnictví. Přestože je postup složitější, české banky dnes mají zkušenosti a nabídky pro tento typ financování.

Jaké dokumenty budete k žádosti o hypotéku na bydlení potřebovat?

• Doklad totožnosti (OP, pas)
• Potvrzení o příjmu (u OSVČ daňové přiznání)
• Informace o nemovitosti (odhad, kupní smlouva, LV)
• Výpis z účtu za poslední 3 měsíce
• Případně doklad o vlastní nemovitosti pro zástavu
• Smlouva o smlouvě budoucí (u novostaveb)
• Složená rezervační záloha (doklad)

Chcete-li ušetřit čas i peníze, doporučujeme využít online srovnání hypoték na bydlení. Získáte tak nejen lepší přehled, ale často i výhodnější sazbu než při individuální žádosti. Ačkoliv se hypotéka může zdát složitá, s pomocí zkušeného poradce a dobře vybrané banky se jedná o proveditelný a často i přínosný krok k finanční jistotě v budoucnosti.

Hypotéka dnes není jen cesta k vlastnímu bydlení, ale také nástroj k budování dlouhodobé hodnoty. Pokud je dobře nastavena a reflektuje vaši aktuální životní i finanční situaci, stává se silným pilířem vaší budoucnosti.

Jak vyřídit hypotéku na bydlení krok za krokem

Základem úspěchu je detailní příprava. Než začnete řešit samotné podmínky pro získání hypotéky na bydlení, měli byste mít jasno v tom, jakou nemovitost hledáte a kolik vlastních prostředků máte k dispozici. Výhodná hypotéka na vlastní bydlení totiž vyžaduje nejen dobrou bonitu, ale také přehled o nabídkách bank a schopnost reagovat na aktuální podmínky trhu.

Samotné vyřízení začíná žádostí, následuje posouzení příjmů, schválení úvěru, ocenění nemovitosti a následně podpis úvěrové smlouvy. Dnes je možné velkou část těchto kroků zvládnout online a díky službám srovnání hypoték na bydlení také mnohem efektivněji. Rozhodně se vyplatí neomezit se jen na jednu banku – rozdíly v podmínkách bývají výrazné.

Nejčastější dotazy k hypotéce na bydlení v roce 2025

Stále více žadatelů se zajímá, jak si pořídit vlastní bydlení na hypotéku, pokud jsou mladí nebo bez dlouhé úvěrové historie. Banky aktuálně nabízejí zvýhodněné programy pro klienty do 36 let – tzv. hypotéka pro mladé na první bydlení. Ty často zahrnují vyšší LTV, nižší sazby nebo snazší schvalovací proces.

Dalším častým dotazem bývá výpočet hypotéky na bydlení. Ten lze jednoduše provést v online kalkulačkách, kde si nastavíte výši úvěru, dobu splatnosti a úrokovou sazbu. Výsledek vám napoví, zda je dané financování bydlení reálné vzhledem k vašemu rozpočtu. Užitečné je také zjistit si orientačně, která je v danou chvíli nejlepší banka pro hypotéku na bydlení, protože podmínky se často mění a rozdíly mohou činit i desítky tisíc korun během několika let.