Glamping a financování: kompletní průvodce pro začátečníky

Co si z článku odnést:

• Čím dál více Čechů tráví alespoň několik dní v roce v přírodě, aniž by se chtěli vzdát pohodlí. Glamping, tedy komfortní ubytování v přírodním prostředí, je proto stále oblíbenější.
• Glamping si lidé pořizují pro vlastní užití i jako investici. Příjmy z krátkodobého pronájmu mohou v atraktivních lokalitách dosahovat stovek tisíc korun ročně.
• Pořizovací cena glampingové nemovitosti se pohybuje od stovek tisíc po miliony korun. Ovlivňuje ji typ stavby, její velikost, vybavení a hodnota pozemku.
• Nejlevnější jsou stany a jurty, dražší tiny housy či celé glamping resorty. Resorty vyžadují milionové investice a jsou vhodné pro zkušenější podnikatele.
• Při vstupu do glampingového podnikání je důležité zvážit, kde bude objekt umístěn, jaká je sezónnost poptávky, jak vysoké budou provozní náklady a zda stavba splňuje legislativní požadavky.
• Glamping nemá vlastní zákonnou úpravu. Stavební úřad posuzuje, zda je stavba dočasná nebo trvalá, její účel, napojení na sítě a soulad s územním plánem.
• Možnosti financování zahrnují vlastní zdroje, účelové a neúčelové úvěry, hypotéku, úvěr ze stavebního spoření nebo spolupráci s investorem.
• Při výpočtu návratnosti je třeba vzít v úvahu příjmy a náklady. Důležitá je také sezónnost, protože příjmy nejsou během roku stejné, a schopnost pokrýt slabší měsíce ovlivňuje stabilitu projektu.
• Příjmy z pronájmu je třeba správně zdanit. U fyzických osob se uplatňuje jiné zdanění než u firem, proto se vždy vyplatí konzultace se zkušeným daňovým poradcem.

Stále více Čechů hledá únik od každodenního stresu a alespoň několik dní v roce tráví v přírodě. Zároveň se však nechtějí vzdát pohodlí. Právě proto v posledních letech roste obliba glampingu, tedy komfortního ubytování zasazeného do přírodního prostředí. V České republice existuje řada lokalit, kde si lze pronajmout tiny house, tree house, srub, maringotku nebo teepee. 

„Glamping je zajímavou alternativou k tradičnímu chataření a chalupaření. Lidé si tyto nemovitosti pořizují jak pro vlastní užívání, tak jako investici. Příjmy z krátkodobého pronájmu mohou v atraktivních lokalitách dosahovat i několika set tisíc korun ročně. Některé typy nemovitostí využívaných ke glampingu lze financovat hypotékou,“ uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu Hyponamíru.cz.

Investice do glampingu

Počáteční investice do pořízení glampingové nemovitosti se pohybují od stovek tisíc až po miliony korun na jednotku. Závisí především na typu stavby, její velikosti a úrovni vybavení. Významnou položkou je rovněž pozemek, přičemž nejdražší jsou stavební parcely se zavedenou infrastrukturou.

Cenově nejdostupnější variantu představují stany a jurty, jejichž pořizovací cena se bez daně nejčastěji pohybuje v rozmezí 300 až 800 tisíc korun. Kvalitně vybavený tiny house lze pořídit za částku od jednoho milionu korun výše.

Ucelené glamping resorty vyžadují vstupní investice v řádu milionů korun a jsou typické spíše pro profesionální glamping podnikání.

Glamping podnikání

Při rozhodování o vstupu do glamping podnikání je nutné zvážit nejen výši počáteční investice, ale také její návratnost. Klíčovou roli hraje lokalita, atraktivita okolí a sezónnost poptávky, stejně jako provozní náklady objektu.

Důležité je rovněž ověřit legislativní podmínky, možnosti připojení k infrastruktuře a případná omezení daná územním plánem či místními vyhláškami, která mohou glamping investici zásadně ovlivnit.

Glamping legislativa a financování

Glamping není upraven samostatnou legislativou. Při plánování glampingového objektu je zásadní stavební zákon, územní plán a související předpisy. Stavební úřad přitom posuzuje, zda jde o stavbu dočasnou nebo trvalou, jaký je účel jejího užívání, a zda objekt splňuje stavební, hygienické a bezpečnostní normy.

U dočasných objektů, například stany nebo jurty bez základů, není nutné stavební povolení, ale záleží na jejich velikosti, umístění, napojení na sítě a souladu s územním plánem. 

Mobilní domy a maringotky na vlastním podvozku jsou obvykle evidovány jako vozidlo. Stavební povolení není potřeba, ale jejich umístění musí být v souladu s územním plánem. Trvalé napojení na sítě může z mobilního objektu z pohledu úřadu učinit stavbu.

Tiny house nebo obdobná stavba s pevnými základy vyžaduje stavební povolení.  Stavba musí být opět provedena v souladu s územním plánem. Pokud se nachází v chráněné oblasti, je zapotřebí i posouzení dopadu na životní prostředí.

Před stavbou glampingového objektu se vyplatí získat předběžnou informaci od stavebního úřadu, protože konkrétní posouzení je individuální.

Jak financovat glamping

Existuje několik možností financování glampingu. Kromě vlastních zdrojů se často využívají účelové i neúčelové úvěry. U větších projektů se také vyplatí zvážit spolupráci s investorem pro glampingový projekt.

„Pro fyzické osoby jsou nejvýhodnější klasické hypotéky. Tyto úvěry jsou poskytovány proti zástavě nemovitosti, přičemž banky preferují byty, rodinné domy a stavební pozemky. Při splnění podmínek banky lze do zástavy vložit i rekreační objekt. Alternativou ke klasické hypotéce je americká hypotéka, u které není nutné dokládat účel využití financí. Hypotéky obecně se nejlépe hodí k financování menších individuálních projektů,“ doplňuje Barbora Kolouchová, online hypoteční specialistka Hyponamíru.cz.

Kromě hypotéky je možné při splnění podmínek financování využít také úvěr ze stavebního spoření. Výhodou tohoto řešení je, že do určité částky není vyžadováno ručení nemovitostí.  

Větší projekty obvykle realizují podnikatelé. Financování glampingového resortu je v takovém případě náročnější. Zájemci o úvěr musí prokázat nejen dostatečnou bonitu, ale také připravit kvalitní podnikatelský plán a doložit řadu dokumentů.

Hypotéka na glamping

Hypotéky jsou primárně určeny k financování vlastního bydlení. Jako zástavu lze použít nemovitost určenou k bydlení nebo rekreaci na území České republiky, která stojí na vlastním pozemku, je zapsána v katastru nemovitostí a má přidělené číslo popisné nebo evidenční. Nejčastěji jde o byt v osobním vlastnictví, rodinný dům nebo stavební pozemek. V případě chat a chalup musí jít o nemovitost trvale obyvatelnou. 

Nemovitosti určené pro glamping jsou obdobou chat či chalup. Pokud je stavba pevně spojena se zemí a napojena na inženýrské sítě (alespoň na elektřinu), může být financována hypotečním úvěrem. Barbora Kolouchová k tomu dodává: „Nejdůležitějším aspektem je dnes to, zda bude místně příslušný stavební úřad ochoten stavbu povolit, což je zároveň jeden z požadavků banky při financování.“

Úvěr na glamping

Banky poskytují fyzickým osobám různé formy neúčelových spotřebitelských půjček. Oproti hypotékám mají tyto úvěry vyšší úrokovou sazbu, kratší dobu splatnosti a neumožňují odpočet zaplacených úroků z daní. Jsou proto vhodné spíše k financování menších glampingových staveb s krátkou dobou návratnosti. 

Firmy a živnostníci mohou k financování glampingu využít neúčelové podnikatelské úvěry. Jejich podmínky stanovují banky individuálně a u vyšších částek obvykle vyžadují také zajištění. Splátky úvěru mohou firmy uplatnit ve svém účetnictví.

Investor pro glamping projekt

U větších glampingových projektů stojí za zvážení vstup investora. Základem je detailně zpracovaný business plán, který počítá s náklady i s návratností investice při různých úrovních obsazenosti. Sami se můžete rozhodnout, zda zvolíte jednoho silného investora, nebo více menších partnerů.

Při výběru investora je vhodné zaměřit se zejména na jeho zkušenosti s realitními projekty. Zapojení více menších investorů lze řešit například prostřednictvím crowdfundingových platforem, které umožňují podílet se na financování projektu širšímu okruhu zájemců.

Návratnost investice do glampingu

Návratnost investice do glampingového projektu lze spočítat poměrně jednoduše. Od ročních příjmů, tedy ceny za noc vynásobené počtem obsazených dní, je třeba odečíst veškeré roční náklady. Výsledný hrubý zisk se následně vydělí výší počáteční investice. Výsledkem je orientační doba návratnosti v letech. Výpočet lze zpřesnit, pokud do něj započtete zaplacené daně.

Glamping rozpočet a náklady. Jak postupovat krok za krokem

• Nejprve je nutné sečíst vstupní náklady. Pořízení pozemku za 500 tisíc Kč, pořízení objektu za 1,5 milionu Kč a sauny za 250 tisíc Kč představují celkovou investici ve výši 2,25 milionu Kč.
• Následuje odhad příjmů. Při 50% obsazenosti, tedy zhruba 183 dnech v roce, a kombinaci všedních a víkendových cen vychází roční tržby přibližně na 549 tisíc Kč.
• Od této částky je třeba odečíst provozní náklady. Energie, marketing a údržba mohou v součtu činit zhruba 149 tisíc Kč ročně. Hrubý roční zisk je 400 tisíc Kč.
• Po vydělení celkové investice ročním hrubým ziskem vychází návratnost projektu přibližně na pět a půl roku.

Glamping cashflow a sezónnost

Při výpočtu předpokládané doby návratnosti je třeba zohlednit vývoj cashflow a sezónnost. Příjmy se během roku výrazně mění a většina tržeb připadá na hlavní sezonu, zejména na jaře a v létě. Mimo sezonu obsazenost klesá, zatímco fixní náklady zůstávají. Schopnost pokrýt slabší období a udržet plynulý tok peněz je proto klíčová pro dlouhodobě stabilní projekt.

Daně a DPH u glampingu

U komerčního pronájmu je třeba počítat s tím, že příjmy podléhají daním. U konkrétního projektu se proto vždy vyplatí konzultovat s daňovým poradcem nastavení daní, odpočitatelné náklady a případnou registraci k DPH. Jen tak lze zajistit, aby bylo vše v souladu se zákonem a zároveň daňově efektivní.