Koupě rekreační nemovitosti na pronájem může přinášet zajímavý příjem, o výsledku ale rozhoduje celoroční obsazenost, provozní náklady, lokalita i způsob financování.
Mezi investicemi do nemovitostí mají chaty a chalupy specifické postavení. Rekreační nemovitost může část roku využívat majitel a ve volných termínech ji pronajímat hostům. Příjmy z pronájmu mohou pokrýt provozní výdaje objektu a zároveň majiteli přinést peníze navíc.
„Před koupí rekreační nemovitosti na pronájem je důležité správně vyhodnotit ekonomiku daného objektu. Zajímejte se o obvyklé ceny za pronájem ve vybrané lokalitě, reálnou obsazenost i náklady na provoz a správu nemovitosti. Tyto informace vám pomohou určit očekávaný výnos z investice,“
uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Sezónnost krátkodobého pronájmu zásadně ovlivňuje celkový výnos. Horské oblasti mohou kombinovat zimní lyžování s letní turistikou a cyklistikou. U lokalit zaměřených hlavně na koupání se naopak velká část příjmů může soustředit do několika letních týdnů.
Ani známé turistické místo však dobrou investici nezaručuje. U horské chalupy nebo investičního apartmánu na horách rozhoduje vzdálenost od sjezdovky či skibusu, možnost příjezdu v zimním období a parkování. U chaty nebo apartmánu u vody jako investice je důležitá vzdálenost od koupání, cyklotras a služeb.
„Před koupí porovnejte obdobné pronajímané objekty ve stejné lokalitě. Sledujte jejich kapacitu, vybavení, minimální délku pobytu a ceny v hlavní, vedlejší i mimosezoně. Při srovnání cen ale počítejte s tím, že nabídková cena za noc nemusí odpovídat ceně, za kterou se pobyt skutečně prodá,“
doplňuje Jiří Krejčí, CSO hyponamíru.cz.
Chata nebo apartmán mohou oslovit menší rodiny, zatímco chalupa s větší kapacitou může oslovit i početnější skupiny hostů. Větší objekt však znamená vyšší výdaje na vytápění, úklid a údržbu. Výnos rekreační nemovitosti ovlivňuje kromě polohy také její dispozice, technický stav a úroveň vybavení.
Apartmán jako investice bývá provozně jednodušší. U některých developerských projektů lze pronájem a správu přenechat provozovateli resortu. Investor však musí započítat odměnu za správu a další servisní poplatky a prověřit podmínky, za nichž lze investiční apartmán pronajímat.
U starší chaty či chalupy je třeba k pořizovací ceně připočítat případnou rekonstrukci. Před koupí prověřte zejména střechu, vlhkost, rozvody, vytápění, vodu, odpady a energetickou náročnost. U nového developerského projektu tato konkrétní rizika staršího objektu zpravidla odpadají, o výsledku investice ale rozhoduje vyšší kupní cena, servisní náklady a podmínky správy.
V posledních letech zažívá boom také netradiční ubytování v přírodě. V Česku lze najít řadu glampingových objektů, například domy na stromech, tiny houses, jurty, maringotky či teepee.
Nejširší nabídku rekreačních nemovitostí k pronájmu nabízejí realitní portály. Jedním z nich je Realingo. Funguje jako realitní vyhledávač, který prochází nabídky na významných českých realitních serverech a soustřeďuje je na jednom místě. Zájemce tak nemusí procházet jednotlivé portály zvlášť a může porovnávat podobné nemovitosti i jejich nabídkové ceny. Výsledky Realingo zobrazuje také přímo na mapě, což usnadňuje hledání v konkrétní lokalitě.
Před koupí rekreační nemovitosti si připravte jednoduchý checklist. Zahrňte do něj maximální výši investice, lokalitu, technický stav a dispozici nemovitosti, plánované náklady na rekonstrukci a vybavení, očekávanou obsazenost, roční příjmy z pronájmu, provozní výdaje a očekávaný výnos. Díky tomu můžete jednotlivé nabídky porovnávat podle stejných kritérií a rychleji vyřadit ty, které ekonomicky nevycházejí.
U rekreačních nemovitostí je běžnější krátkodobý pronájem. Vlastník může měnit cenu podle sezony, musí však počítat s komunikací s hosty, úklidem, praním prádla, předáváním objektu, správou rezervací a řešením závad.
Správa rekreační nemovitosti na pronájem může probíhat vlastními silami nebo prostřednictvím externí firmy. Ve druhém případě klesá časová náročnost pro majitele, odměna správci však zvyšuje náklady na krátkodobý pronájem.
„Dlouhodobý pronájem je možný u objektů určených k celoročnímu bydlení a v místech, kde po něm existuje poptávka. Výhodou jsou nižší náklady na správu a pravidelný příjem. Nevýhodou je, že majitel nemůže nemovitost průběžně využívat pro vlastní rekreaci.“
dále dodává Jiří Krejčí.
Výnos z pronájmu rekreační nemovitosti se u jednotlivých objektů liší. Reprezentativní veřejná statistika, která by ukazovala běžný čistý výnos z pronájmu tohoto typu nemovitosti, není k dispozici. Pokud developer, realitní kancelář nebo správce uvádí konkrétní procento, je nutné zjistit, s jakou cenou za noc, obsazeností a rozsahem nákladů počítá.
Výpočet začíná ročními tržbami:
Roční tržby = průměrná skutečně dosažená cena za noc × počet prodaných nocí
Od roční tržby odečtěte energie, úklid, provize, výdaje za správu, pojištění, běžnou údržbu a rezervu na opravy a obnovu vybavení. Do celkové investice zahrňte kupní cenu, rekonstrukci, vybavení a další náklady nutné ke zprovoznění.
Provozní výnos = roční provozní výsledek / celková investice × 100
Při celkové investici 6 milionů Kč, průměrné ceně 4 000 Kč za noc, variabilních nákladech 900 Kč za prodanou noc a fixních provozních nákladech 60 000 Kč ročně může výsledek vypadat například takto:
Nižší obsazenost – 60 prodaných nocí:
Střední obsazenost – 120 prodaných nocí:
Vysoká obsazenost – 180 prodaných nocí:
Variabilní náklady mohou zahrnovat například úklid, prádlo, část energií a provize. Mezi fixní provozní náklady patří například pojištění, internet, daň z nemovitých věcí a základní údržba.
Vedle realistického scénáře spočítejte i horší variantu s nižší cenou a obsazeností. Stanovit můžete také bod zvratu, tedy kolik nocí je potřeba pronajmout, aby příjmy pokryly provozní náklady.
Doba návratnosti udává, za kolik let se investorovi vrátí peníze vložené do nemovitosti z jejího čistého ročního výnosu. Výpočet se liší podle toho, zda je koupě financována pouze z vlastních prostředků nebo také úvěrem.
Pokud investor zaplatí celou nemovitost z vlastních zdrojů, vychází se z celkové vložené částky. V našem příkladu činí investice 6 milionů Kč a při střední obsazenosti je roční provozní výnos před zdaněním 312 tisíc Kč.
Doba návratnosti = 6 000 000 / 312 000 = přibližně 19,2 roku
Při nezměněných příjmech a nákladech by se tedy vložených 6 milionů korun vrátilo přibližně za 19 let.
Jiný výpočet je potřeba při financování hypotékou. Pokud investor vloží 3 miliony Kč z vlastních prostředků a dalších 3 miliony Kč financuje hypotékou s úrokovou sazbou 5 % a splatností 25 let, činí roční splátky přibližně 210 tisíc Kč. Z provozního výsledku 312 tisíc Kč tak po zaplacení splátek zbude přibližně 102 tisíc Kč ročně.
Doba návratnosti vlastních prostředků = 3 000 000 / 102 000 = přibližně 29,4 roku
Tento jednoduchý výpočet ale nezohledňuje, že část splátky hypotéky tvoří jistina, která snižuje dluh investora a zvyšuje jeho vlastní kapitál v nemovitosti. Proto je vhodný hlavně pro posouzení peněžního cash flow, nikoli jako úplný ukazatel ekonomické návratnosti investice. Nezahrnuje ani zdanění, případný růst nebo pokles ceny nemovitosti a časovou hodnotu peněz.
Rekreační nemovitost lze financovat hypotékou, pokud ji banka přijme jako zástavu. Chalupa či chata musí být evidovaná v katastru nemovitostí, zpravidla s číslem popisným nebo evidenčním.
„Banky zároveň požadují, aby šlo o stavbu pevně spojenou se zemí, napojenou na základní infrastrukturu a celoročně obyvatelnou. Musí mít například WC, kuchyň, koupelnu a zdroj vytápění. Důležitá je rovněž přístupová cesta. Nestačí, že se k chatě fakticky jezdí přes sousední pozemek. Banka také požaduje právně zajištěný přístup, například vlastnictvím cesty nebo věcným břemenem. U chat bývá problémem také stavba na pronajatém pozemku. Podmínky financování investičních rekreačních nemovitostí se u jednotlivých bank liší,“
uvádí Miroslava Straková, online hypoteční specialistka hyponamíru.cz.
Od dubna 2026 doporučuje ČNB poskytovatelům investičních hypoték dodržovat přísnější limity. Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti by neměl překročit 70 %. Ukazatel DTI, tedy poměr celkového zadlužení k čistému ročnímu příjmu žadatele, by neměl být vyšší než 7.
Pokud má pronajímání nemovitosti charakter ubytovací služby, jedná se o příjmy ze samostatné činnosti podle § 7 zákona o daních z příjmů, nikoli o příjmy z nájmu podle § 9. Finanční správa tento režim výslovně vztahuje také na chaty a chalupy nabízené ke krátkodobému ubytování.
Pro poskytování ubytovacích služeb je potřeba živnostenské oprávnění. Provozovatel má jako OSVČ také povinnosti vůči zdravotní pojišťovně a České správě sociálního zabezpečení. Výše a způsob placení pojistného závisí mimo jiné na tom, zda jde o hlavní nebo vedlejší činnost.
U DPH záleží na konkrétní situaci. Pokud neplátce využívá placené služby zahraniční rezervační platformy, například Airbnb, vzniká mu kvůli přijetí této služby povinnost registrovat se jako identifikovaná osoba a odvést z ní DPH v Česku.
Pokud obec zavedla poplatek z pobytu, musí jej poskytovatel ubytování vybírat a odvádět podle pravidel stanovených obecní vyhláškou.
Před koupí rekreační nemovitosti na pronájem zkontrolujte list vlastnictví, zástavy a věcná břemena, právně zajištěný přístup, stavební dokumentaci, přípojky a skutečný technický stav objektu.
Zvláštní pozornost věnujte povolenému způsobu užívání. Stavbu pro rodinnou rekreaci nelze užívat jako stavbu ubytovacího zařízení. Před koupí je proto potřeba ověřit, zda plánovaný způsob provozu odpovídá povolenému užívání konkrétní stavby a zda nebude nutná jeho změna.
Rekreační nemovitost jako investice dává smysl tehdy, pokud její pořizovací cena odpovídá příjmům, kterých může při realistické obsazenosti dosahovat během celého roku. Rozhodující není několik nejdražších týdnů sezony, ale výsledek po započtení provozu, oprav, rezerv a financování. Teprve tento propočet ukáže skutečný výnos z pronájmu a návratnost investice.
