Koupě bytu od developera začíná často ještě před samotnou stavbou. Rozhodující není jen cena, ale také smluvní podmínky, způsob financování a rizika spojená s průběhem výstavby.
Vlastní bydlení lidé získávají různě. Část z nich nemovitost zdědí po prarodičích nebo dostane darem od rodičů. Ostatní ji musí koupit. Pořídit si mohou dokončenou nemovitost od developera nebo prvního majitele, vstoupit do developerského projektu ve fázi přípravy, případně koupit starší nemovitost a podle potřeby ji rekonstruovat. U rodinných domů připadá v úvahu také vlastní výstavba.
„Pořízení vlastní nemovitosti je finančně stále náročnější a většina Čechů se bez hypotéky neobejde. Větší developeři běžně nabízejí pomoc s financováním, kdy úzce spolupracují s bankami či zprostředkovateli. Při výběru hypotéky se vždy vyplatí nezávisle srovnat více nabídek. Nejde pouze o výši úrokové sazby, podstatné jsou i další podmínky,“
uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Developerský projekt je komplexní investiční záměr zaměřený na výstavbu nových nemovitostí nebo rozsáhlou rekonstrukci stávajících objektů. Vzniklé byty či rodinné domy se následně prodávají nebo pronajímají. Celý proces, od výběru vhodného pozemku přes zajištění projektové dokumentace a stavebních povolení až po výstavbu a prodej hotových jednotek, kompletně zastřešuje developer.
Za velkými developerskými projekty v Česku stojí například společnosti Central Group, Sekyra Group, Trigema, Finep CZ či Skanska Residential.
Novostavba od developera nabízí moderní bydlení s nízkými provozními náklady. Během výstavby lze často zvolit obklady, podlahy, dveře nebo další prvky interiéru podle vlastních představ. Výhodou jsou také nižší náklady na údržbu domu a možnost získat zvýhodněnou hypotéku na energeticky úsporné bydlení.
Starší byty mají výhodu v tom, že se často nacházejí v atraktivních lokalitách, kde už nová developerská výstavba není možná. Do již stojící nemovitosti se navíc můžete nastěhovat bez čekání na dokončení stavby. Nevýhodou bývá nutnost rekonstrukce, vyšší energetická náročnost a riziko skrytých vad, jejichž odstranění může výrazně prodražit celou koupi.
Nemovitost od developera lze koupit v různých fázích. První možností je takzvaná koupě nemovitosti z papíru, kdy se kupující rozhoduje podle vizualizací a projektových podkladů ještě před zahájením výstavby.
Pokud už výstavba začala, jedná se o developerský projekt ve výstavbě. Při nákupu bytu od developera před dokončením může kupující využít klientské změny u developerského projektu.
Poslední možností je koupě zkolaudované nemovitosti v dokončeném developerském projektu. Nabídka bytů a domů je ovšem v této fázi již omezenější a vyšší mohou být i pořizovací ceny než při koupi před zahájením výstavby.
Při rozhodování o podobě vlastního bydlení je důležité zvážit výhody a nevýhody koupě bytu od developera. Níže najdete přehled hlavních argumentů pro a proti.
Koupě bytu nebo rodinného domu v developerském projektu se nejčastěji financuje hypotékou. U dokončené a zkolaudované nemovitosti banka po schválení úvěru uvolní peníze jednorázově. U rozestavěných projektů je uvolňuje postupně podle dokončených etap výstavby.
„U projektů před započetím výstavby se při žádosti o úvěr vychází z projektu a odhadu nemovitosti po dokončení. Banky obvykle vyžadují, aby kupující nejprve část financoval z vlastních zdrojů. Jde například o rezervační zálohu nebo první část kupní ceny. Teprve poté banka postupně uvolňuje jednotlivé tranše. Harmonogram čerpání je uveden v budoucí kupní smlouvě, která musí být schválena financující bankou,“
uvádí Miroslava Straková, online hypoteční specialistka hyponamíru.cz.
Hypotéku lze čerpat také jednorázově, například při úhradě celé kupní ceny po kolaudaci stavby. Ve většině případů si však developer za tuto možnost účtuje příplatek, který může dosahovat až 15 % z kupní ceny.
Koupě bytu od developera nemusí být bez rizika. Problémy mohou nastat se smlouvou, financováním nebo s průběhem výstavby.
Smlouvy často více chrání developera než kupujícího. Sankce za pozdní platbu bývají vysoké, zatímco za zpoždění výstavby odpovídá developer jen omezeně. Smlouva může umožnit i několikaprocentní odchylku podlahové plochy nebo znevýhodňovat kupujícího při vracení rezervačního poplatku.
Finanční zázemí developera je dobré prověřit. Mnohé projekty realizují účelové společnosti, které po jejich dokončení zaniknou. Reklamace skrytých vad pak může být složitější. Rizikem je také krach developera během výstavby.
Průběh výstavby nemusí odpovídat původním plánům. Dokončení se může opozdit a hotový byt se může lišit od vizualizací. Ani novostavby nejsou bez vad, proto se vyplatí pečlivě zkontrolovat byt při předání a nenechat se připravit o možnost reklamace.
Koupě bytu v developerském projektu může být zajímavou investicí, zejména pokud jej pořídíte před zahájením stavby.
Výhodou je především zajištění ceny. Při koupi ve fázi přípravy projektu bývá cena stanovena již ve smlouvě, takže kupující se nemusí obávat dalšího růstu cen během výstavby.
Dalším faktorem je růst hodnoty nemovitosti v průběhu výstavby. Od rezervace bytu do jeho dokončení obvykle uplyne až 30 měsíců. Pokud ceny nemovitostí dál rostou, může mít byt při převzetí vyšší tržní hodnotu než v době nákupu.
Na českém trhu dlouhodobě rostou především ceny novostaveb. K jejich růstu přispívají vyšší náklady na výstavbu, nové požadavky na energetickou úspornost i složitější povolovací procesy.
Kvalitní novostavby si navíc obvykle udržují hodnotu a bývají dobře prodejné i v období, kdy se realitní trh zpomalí.
Jak prověřit developera před koupí bytu? Zaměřte se na jeho historii, dokončené projekty a finanční stabilitu společnosti.
Na co si dát pozor u developerského projektu? Základem je důkladně prověřit lokalitu a platný územní plán. Jen tak zjistíte, zda v okolí v budoucnu nehrozí výstavba, která by mohla zhoršit kvalitu bydlení.
Důležitou roli hrají také smlouvy s developerem. Měly by být vyvážené a jasně stanovit termín dokončení, sankce za zpoždění i způsob úschovy kupní ceny. Součástí smlouvy by měla být přesná technická specifikace bytu a jeho standardů.
Zkontrolujte také, zda splátkový kalendář ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní odpovídá podmínkám čerpání hypotéky.
Ani novostavby nejsou bez chyb. Vady mohou být zjevné, které kupující odhalí při převzetí bytu, nebo skryté, jež se projeví až později.
Mezi nejčastější problémy patří poškozená okna a povrchy, nekvalitní malby, křivé stěny a podlahy, špatně provedené obklady, nefunkční instalace nebo problémy s izolacemi a zatékáním. Drobné praskliny v omítkách mohou být v prvních měsících běžným důsledkem vysychání stavby.
Při převzetí bytu je vhodné využít nezávislého stavebního inspektora. Všechny zjištěné vady nechte zapsat do předávacího protokolu včetně termínu jejich odstranění. Zjevné vady řešte při předání, na skryté vady se vztahuje zákonná lhůta pro reklamace.
