Pronajímat nemovitost neznamená jen najít solidního nájemníka. Důležité je také správně zdanit příjmy z pronájmu. Ukážeme, jaká pravidla platí pro fyzické osoby i firmy.
S vlastnictvím nemovitosti se pojí daňové povinnosti. Pokud dům nebo byt využíváte k vlastnímu bydlení, jsou poměrně jednoduché. Jednou ročně zaplatíte daň z nemovitých věcí a tím vaše povinnosti končí. Situace se ale mění ve chvíli, kdy se rozhodnete nemovitost pronajímat.
„Nemovitost mohou pronajímat jak lidé, tak firmy. Z hlediska daní je to ale velký rozdíl. Liší se totiž to, jak příjmy zdaníte, jaké výdaje si můžete uplatnit nebo jak postupujete při odpisování nemovitosti. Zatímco lidem obvykle stačí vyřešit příjmy z pronájmu v rámci klasického daňového přiznání, firmy musí vést účetnictví,“ doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Příjmy z pronájmu nemovitosti musíte uvést v daňovém přiznání a zdanit. Nejdříve si ale ujasněte, zda jde o běžný dlouhodobý pronájem, nebo o poskytování ubytovacích služeb. Z pohledu daní i zákonů jde totiž o dvě naprosto odlišné situace.
Jaký je rozdíl mezi pronájmem a ubytovací službou? Při pronájmu nájemce v nemovitosti dlouhodobě bydlí. Ubytovací služba naopak slouží ke krátkodobému pobytu, například během dovolené nebo služební cesty. Kromě samotného ubytování obvykle zahrnuje i další služby, například úklid, výměnu ložního prádla a ručníků nebo stravování.
Pokud pronajímáte byt či dům dlouhodobě k bydlení, vaše příjmy spadají pod paragraf 9 zákona o daních z příjmů. Obrovskou výhodou je, že na pronájem nepotřebujete živnostenské oprávnění a neodvádíte sociální ani zdravotní pojištění. Státu odvedete daň pouze z čistého zisku po odečtení výdajů. Pokud máte kromě příjmů ze zaměstnání i příjmy z pronájmu (vyšší než 20 tisíc Kč za rok), nemůžete žádat zaměstnavatele o roční zúčtování a musíte si sami podat daňové přiznání.
Úplně jiná pravidla ale platí u krátkodobého ubytování přes platformy jako Airbnb nebo Booking. Úřady na vás v tomto případě nahlížejí jako na podnikatele. Příjmy musíte zdanit v rámci živnosti, což s sebou nese i povinnost odvádět sociální a zdravotní pojištění.
Základem pro výpočet daně je samotné čisté nájemné. Zálohy na energie a služby (například za vodu, teplo či úklid společných prostor) do příjmů nepatří, pokud je nájemníkovi jednou ročně řádně vyúčtujete.
Vratnou kauci při převzetí nedaníte. Jsou to stále peníze nájemníka, které mu po skončení smlouvy vrátíte. Do vašich zdanitelných příjmů by vstoupila až v momentě, kdy byste si ji nechali například jako úhradu za dlužné nájemné.
Pokud nemovitost spadá do společného jmění manželů (SJM), příjem z pronájmu zdaňuje pouze jeden z vás. Nemusíte tak peníze ani související výdaje složitě dělit napůl.
Jako pronajímatel si můžete vybrat, zda uplatníte výdajový paušál, nebo se vám vyplatí evidovat skutečné náklady. Zvolenou metodu pak musíte použít pro všechny své pronajímané nemovitosti v daném zdaňovacím období.
U klasického pronájmu nemovitosti podle paragrafu 9 si můžete z příjmů automaticky odečíst výdaje ve výši 30 % (maximálně však 600 000 Kč ročně). Výhodou paušálních výdajů u pronájmu nemovitosti je minimální papírování, kdy nemusíte sbírat žádné faktury a účtenky. Nevýhodou je, že už k paušálu nemůžete přidat žádné další reálné náklady, jako jsou úroky z hypotéky nebo odpisy.
Pokud se rozhodnete uplatňovat skutečné výdaje, počítejte s náročnější administrativou. Musíte totiž vést evidenci příjmů a výdajů z pronájmu.
Tato varianta se vám vyplatí, pokud byt splácíte hypotékou nebo jste investovali do jeho oprav. Do daňově uznatelných nákladů můžete zahrnout:
Pamatujte, že odepisovat můžete pouze samotnou stavbu, nikoliv pozemek, na kterém stojí. U běžných bytů a domů se hodnota stavby standardně rozkládá do 30 let.
Pozor na rozdíl mezi opravou a investicí: Zatímco běžné opravy (jako výmalbu nebo výměnu kapajícího kohoutku) si dáte do nákladů jednorázově, větší modernizace a rekonstrukce nad 80 000 Kč za rok se považují za technické zhodnocení nemovitosti. Tyto peníze pak do nákladů dostáváte postupně právě prostřednictvím ročních odpisů.
Příjmy z pronájmu se sčítají s vašimi ostatními příjmy (například se mzdou ze zaměstnání). Základní sazba daně činí 15 %. Pokud by vaše celkové příjmy za rok přesáhly stanovený limit (36násobek průměrné mzdy), částka nad tuto hranici se zdaní 23 %.
Před podáním daňového přiznání se při pronájmu nemovitosti vyplatí porovnat paušál s reálnými výdaji. Správná volba vám může ušetřit spoustu peněz.
Nemovitost určenou k pronájmu můžete financovat investiční hypotékou. Česká národní banka doporučuje poskytovatelům úvěrů dodržovat limity ukazatelů LTV a DTI.
Limit ukazatele LTV činí maximálně 70 %. Klient si tak může půjčit nejvýše 70 % hodnoty kupované nemovitosti. Zbývajících 30 % musí uhradit z vlastních prostředků.
Hodnota ukazatele DTI nesmí překročit 7. Celkové zadlužení žadatele včetně nově čerpaného úvěru tedy nesmí být vyšší než sedminásobek jeho čistého ročního příjmu.
„Formálně jde o doporučení, nikoli o právně závazné nařízení. Banky se však těmito pravidly v praxi řídí. Česká národní banka je totiž posuzuje z hlediska obezřetnosti, řízení rizik a finanční stability. Případnou odchylku od doporučení by poskytovatelé úvěrů museli velmi dobře obhájit.“
dodává Miroslav Majer.
Pokud nemovitost vlastní firma, například společnost s ručením omezeným, platí pro zdanění příjmů z pronájmu odlišná pravidla než u fyzické osoby. Firma musí vést účetnictví, nemůže využít výdajový paušál a její zisk podléhá dani z příjmů právnických osob.
Výhodou firemního vlastnictví může být širší možnost uplatnění skutečných nákladů spojených s provozem a správou nemovitosti.
Příjmy z nájemného se u firmy započítávají mezi její zdanitelné příjmy. Daň se ale neplatí z celé vybrané částky, nýbrž pouze z dosaženého zisku, tedy rozdílu mezi příjmy a uznatelnými náklady. Zisk právnických osob se daní sazbou 21 %.
Na rozdíl od fyzické osoby nemůže firma využít výdajový paušál. Musí proto evidovat skutečné náklady související s pronájmem nemovitostí. Co lze dát do nákladů například při pronájmu bytu?
Mezi výdaje při pronájmu nemovitosti, které mohou snížit základ daně, patří například:
Důležitou položkou jsou odpisy. Odepisovat lze pouze stavbu, nikoliv pozemek. U bytů a obytných domů se hodnota stavby standardně rozkládá do 30 let, u kancelářských nebo hotelových budov do 50 let.
U úvěru lze jako náklad uplatnit zaplacené úroky, nikoliv samotnou splátku jistiny.
Nemovitost pořízená firmou se stává součástí jejího obchodního majetku. Společnost musí vést podvojné účetnictví a evidovat veškeré příjmy i náklady související s pronájmem.
Správné vedení účetnictví je proto důležitou součástí správy nemovitosti ve firmě. Chyby v účetnictví mohou vést k problémům při kontrole ze strany finančního úřadu.
Pokud je firma plátcem DPH, záleží při pronájmu na tom, k jakému účelu nemovitost slouží.
Pronájem nemovitosti k bydlení je od DPH osvobozen. Firma proto z nájemného neodvádí DPH, zároveň ale nemá nárok na odpočet DPH u souvisejících nákladů, například při rekonstrukcích nebo opravách.
U komerčních prostor, například kanceláří nebo skladů, může firma za určitých podmínek nájemné zatížit 21% DPH. V takovém případě může současně uplatnit odpočet DPH u souvisejících výdajů.
U fyzické osoby se příjem z pronájmu po zdanění stává přímo jejím příjmem. U firmy je cesta ke konečnému vyplacení peněz majiteli složitější.
Nejprve firma zdaní svůj zisk sazbou 21 %. Pokud si majitel následně vyplatí zisk například formou dividendy, podléhá tato částka ještě 15% srážkové dani.
Vlastnictví nemovitosti prostřednictvím firmy může být výhodné zejména u větších investic, například při nákupu více nemovitostí nebo financování prostřednictvím podnikatelských úvěrů. Významnou roli mohou hrát odpisy a úroky, které snižují základ daně.
Firemní vlastnictví může dávat smysl také v případě, kdy majitel nechce zisk okamžitě vyplácet, ale plánuje ho dál využít pro další investice do nemovitostí.
