Jak si zajistit bydlení a připravit na stěhování

Co si z článku odnést:

• Stěhování a hledání nového bydlení představuje pro mnoho lidí psychickou zátěž, která sice nebývá extrémní, ale dokáže narušit běžný rytmus a vyvolat únavu či napětí.
• Důvody ke změně bydlení jsou různé, od pořízení vlastního bytu přes přestěhování do jiného města až po rodinné změny.
• Při výběru nového domova je zásadní realisticky nastavený rozpočet a promyšlené preference, zejména lokalita, technický stav nemovitosti a její dispozice.
• Financování bydlení často vyžaduje úvěr, nejčastěji hypotéku nebo stavební spoření.
• Nabídky bydlení lze hledat přes realitní portály nebo s pomocí realitních kanceláří, které umí nabídnout i neveřejné nabídky.
• Samotný výběr nemovitosti probíhá porovnáváním nabídek podle ceny, polohy, velikosti a energetické náročnosti. Následně přichází na řadu osobní prohlídky.
• Při prohlídce je nutné kontrolovat technický stav budovy, právní stav nemovitosti a budoucí provozní náklady.
• Příprava stěhování by měla začít s dostatečným předstihem. Prvním krokem je třídění věcí, druhým jejich balení.
• Po přestěhování je nutné vyřídit změnu trvalého bydliště a aktualizovat údaje u úřadů a dalších institucí.

Hledání nového bydlení a stěhování je pro řadu Čechů stresující. Na škále sociální readaptace má změna bydliště hodnotu 20 bodů, což odpovídá menší až střední zátěži. Nejde o extrémní situaci, přesto narušuje každodenní rytmus, mění prostředí i vztahy a vyžaduje psychickou adaptaci. Napětí, únava či vyčerpání jsou proto zcela přirozené.

„Důvody stěhování jsou různé. Lidé se například rozhodnou vyměnit nájem za vlastní bydlení, stěhují se do jiného města, zařizují první společné bydlení s partnerem nebo potřebují více prostoru pro rozrůstající se rodinu. Stres spojený s hledáním nového bydlení i samotným stěhováním zmírní včasná příprava a jasný plán,“

uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.

Jak najít nové bydlení

Než začnete hledat nové bydlení, ujasněte si své požadavky. Při koupi nemovitosti je základem realistický rozpočet. Kromě kupní ceny bytu či domu je nutné započítat i vedlejší náklady, například provizi realitní kanceláři, výdaje za právní služby nebo případné úpravy.

Klíčovým faktorem je vždy lokalita. Vedle občanské vybavenosti se vyplatí prověřit i územní plán, který napoví, jak se okolí může změnit. Zajímejte se rovněž o míru kriminality, kvalitu ovzduší a hladinu hluku v daném místě. 

Důležité je také rozhodnutí mezi novostavbou a starší nemovitostí. Novostavby nevyžadují okamžité investice a jsou energeticky úspornější. Starší byty či domy mohou být levnější, často ale vyžadují další náklady na rekonstrukci. 

Každodenní komfort určuje dispozice, celková užitná plocha, podlaží i orientace na světové strany, která ovlivňuje množství denního světla. Zvažte, zda potřebujete garážové stání, vlastní parkovací místo nebo terasu. Zvyšují cenu, ale zásadně ovlivňují kvalitu bydlení.

Financování nemovitosti

Důležitým krokem je financování nemovitosti. Vzhledem k současným tržním cenám bytů i rodinných domů se většina zájemců o bydlení neobejde bez úvěru. K financování lze využít úvěr ze stavebního spoření nebo hypotéku.

Úvěr ze stavebního spoření je ideální například na financování rekonstrukce nebo družstevního bytu.

Řádný úvěr získáte po splnění podmínek: minimálně 2 roky spoření, naspoření stanoveného procenta cílové částky (obvykle 35–50 % dle spořitelny) a dosažení hodnotícího čísla.

Pokud nejsou splněny podmínky pro řádný úvěr, lze získat překlenovací úvěr. Do určité výše úvěru stavební spořitelny nevyžadují zajištění nemovitostí.

„Častější volbou při koupi bytu či domu je hypotéka, která umožňuje získat vyšší částku a nabízí delší dobu splatnosti. Žadatelé do 36 let mohou získat hypotéku až do 90 % odhadní hodnoty nemovitosti. U starších žadatelů je limit LTV 80 procent,“

doplňuje Vojtěch Komínek, online hypoteční specialista hyponamíru.cz.

Kde hledat nové bydlení

Při hledání bytu či domu ke koupi se vyplatí využít realitní inzertní weby s širokou nabídkou nemovitostí. Umožňují filtrovat nabídky podle lokality, typu nemovitosti, dispozice, užitné plochy, formy vlastnictví, stavu i dalších parametrů.

Možností je i spolupráce s realitní kanceláří. Kromě vlastního portfolia dokáže vyhledat nemovitost podle zadaných požadavků a zpřístupnit i neveřejné nebo dosud nezveřejněné nabídky.

Hledání bydlení přes Realingo

Realingo je moderní realitní vyhledávač. Oproti jiným inzertním webům pracuje s více zdroji. Portál realingo.cz vyhledává nemovitosti na významných českých realitních serverech a zobrazuje všechny nabídky k prodeji i pronájmu. 

Jak najít správnou nemovitost

Hledání vhodné nemovitosti vyžaduje čas a trpělivost. Projděte nabídky realitních serverů a kanceláří a sestavte si seznam nemovitostí, které odpovídají vašim požadavkům.

Porovnejte polohu nemovitosti, užitnou plochu bytu či domu, vnitřní dispozici, energetickou náročnost budovy a cenu. Výběr postupně zúžíte na několik finálních možností. U nich si domluvte osobní prohlídku s makléřem nebo majitelem.

Co zkontrolovat při prohlídce nemovitosti

Při prohlídce nemovitosti se zaměřte na její technický a právní stav. Zajímejte se také o provozní náklady bytu či domu, sousedské vztahy a okolní prostředí. Připravili jsme stručný přehled, na co se ptát při prohlídce bytu či domu. 

Technický stav nemovitosti

• Statika budovy: Sledujte trhliny v nosných zdech, stropech nebo základech, které mohou značit vážné statické problémy. 
• Střecha a sklep: U rodinných domů prověřte stav krovu a střešní krytiny. V bytových domech se zajímejte o stav společných prostor, sklepů i výtahu.
• Fasáda a zateplení: Moderní a kvalitně zrekonstruované domy jsou zatepleny, což výrazně snižuje výdaje za energie.
• Okna a izolace: Tepelně-izolační vlastnosti oken přímo ovlivňují spotřebu energií a výši měsíčních nákladů.
• Stav inženýrských sítí: Rozvody elektřiny, vody, odpadů i plynu patří k zásadním položkám. U starých bytů mohou být hliníkové elektrické rozvody na konci životnosti.
• Vytápění a vlhkost: Zajímejte se o typ topení (městské, vlastní kotel, WAW) a možnosti regulace teploty pomocí termostatu či hlavic. Funkčnost topení ovlivňuje komfort i náklady. Rizikem je vlhkost a plísně, typicky v rozích místností, za nábytkem nebo v okolí oken.

Pokud nedokážete sami posoudit technický stav bytu či domu, pozvěte si na prohlídku certifikovaného inspektora nemovitostí. Seznam naleznete na stránkách Asociace inspektorů nemovitostí. 

Právní stav nemovitosti

• Skutečný vlastník: Prověřte totožnost prodávajícího a jeho oprávnění s nemovitostí nakládat (např. v rámci společného jmění manželů). 
• Způsob nabytí: Zjistěte, jak současný majitel nemovitost získal (dědictví, dar, koupě), abyste vyloučili případné budoucí spory.
• Nesoulad s katastrem: Rozměry a dispozice nemovitosti musí odpovídat údajům zaznamenaným v listu vlastnictví. U rodinných domů nesmíte opomenout zkontrolovat přístavby či samostatné stavby na pozemku.
• Věcná břemena a služebnosti: Například právo dožití, průjezdu nebo správy sítí. Některá věcná břemena jsou překážkou pro získání bankovního financování. 
• Zástavní práva a exekuce: Zkontrolujte, kdo má zapsáno zástavní právo k nemovitosti. Více zástavních práv může být při bankovním financování problém. Ověřte, zda na nemovitost není vydán exekuční příkaz. 

Provozní náklady a správa

• Hospodaření SVJ/družstva: U bytů se zajímejte o výši nesplacených úvěrů SVJ nebo družstva a plánované investice (oprava střechy, fasády). Velké investice zvyšují platby do fondu oprav. 
• Měsíční poplatky: Vyžádejte si evidenční list s rozpisem záloh a příspěvků do fondu oprav. Tyto informace vám pomohou odhadnout výdaje spojené s provozem nemovitosti. 
• PENB štítek: Nechte si předložit průkaz energetické náročnosti, který vám napoví reálnou spotřebu energií. 

Na co si dát pozor při hledání bydlení

Koupě nemovitosti patří k největším životním investicím, a proto se nevyplácí jednat pod tlakem času. Každá nemovitost by měla projít osobní prohlídkou, ideálně i za účasti odborníka, pokud existují pochybnosti o jejím technickém stavu. Samozřejmostí je kontrola veškeré dokumentace.

„Kupovanou nemovitost si vždy osobně prohlédněte. Pokud si nejste jisti technickým stavem, požádejte o další detailnější prohlídku s odborníkem. Trvejte na předložení všech dokumentů k nemovitosti a důkladně si je projděte. Využijte asistenci makléře nebo právníka. Zásadní chybou je věřit ústním slibům o rychlém výmazu exekucí nebo věcných břemen na katastru. Nenechte se vmanipulovat do rychlého podpisu kupní či rezervační smlouvy. Pokud by se cokoliv později pokazilo, může to mít nepříjemné finanční dopady,“

upozorňuje Jiří Krejčí, CSO hyponamíru.cz.

Jak si naplánovat stěhování

Stěhování začněte plánovat s předstihem dvou až tří měsíců. Na začátku rozhodněte, zda ho zvládnete sami, nebo využijete služeb stěhovací firmy. V případě volby profesionálního stěhování stanovte termín a firmu si včas rezervujte. Připravte si checklist pro stěhování do nového bydlení.

Jak se připravit na stěhování? Přípravu na stěhování začněte tříděním věcí. Prodat, darovat či vyhodit můžete věci, které jste v posledních třech letech nepoužili. Vyřaďte i nábytek, který v novém domově nevyužijete. 

Zhruba měsíc před termínem stěhování začněte s balením. Postupuje se systematicky podle místností, od věcí denní potřeby po sezónní vybavení. Krabice je vhodné popisovat z boku, aby byl obsah čitelný i ve stohu. 

Nábytek se vyplatí pro snazší manipulaci rozložit. Drobné součásti uchovávejte u daného kusu nábytku. Elektronika a křehké věci si zaslouží speciální obaly, aby nedošlo k jejich poškození. Krabice se také vyplatí označit např. slovy křehké, sklo, nenaklánět apod. 

Den před stěhováním již musí být vše pečlivě zabaleno a připraveno k převozu. Pro snazší orientaci si můžete připravit soupis věcí. 

Co zařídit po stěhování

Změna bydliště vyžaduje několik administrativních kroků. Prvním z nich je ohlášení změny trvalého pobytu na obecním úřadě v místě nového bydliště. K přihlášení je potřeba občanský průkaz, vyplněný přihlašovací lístek a doklad opravňující užívání nemovitosti (výpis z katastru, nájemní smlouva). Úřad zapíše změnu do registru a vydá potvrzení, dosavadní občanský průkaz znehodnotí.

Následuje aktualizace údajů u klíčových institucí. Změnu je nutné nahlásit zdravotní pojišťovně a požádat o výměnu občanského průkazu. V případě vlastnictví vozidla se změna zapisuje do registru vozidel.

Dále je třeba upravit údaje u banky, pojišťovny, zaměstnavatele a dodavatelů energií či internetu. Praktickým krokem je také přesměrování pošty na novou adresu. Součástí změny bydliště mohou být i místní poplatky, například za komunální odpad nebo psa, případně parkovací oprávnění.