Aktuální sazby hypoték: fixace na 1, 3 a 5 let. Kde hledat nejlepší nabídku a jak na ni dosáhnout

Co si z článku odnést

• Sazby se mezi jednotlivými bankami liší opravdu výrazně a rozdíl mezi levnější a dražší variantou může přesáhnout i 1 procentní bod. Zadruhé:
• I rozdíl 0,5 % je u hypotéky velmi citelný. U úvěru 3 miliony korun na 30 let může znamenat zhruba 900 Kč měsíčně navíc a celkově více než 320 tisíc korun za dobu splácení.
• Nejnižší sazba bývá obvykle podmíněná aktivním účtem, používáním karty, pojištěním nebo doložením energetické náročnosti nemovitosti. A nakonec platí, že nižší LTV i dobrá bonita žadatele zpravidla vedou k lepší nabídce.

Aktuální sazby hypoték v roce 2026

Při porovnání hypotečních sazeb je vidět, že banky dnes nenabízejí jednotné podmínky. U stejné fixace můžete v jedné bance získat sazbu kolem 4 %, zatímco jinde se dostanete přes 5 %. Proto nestačí podívat se na jednu instituci a podle ní se rozhodnout. Výběr hypotéky je dnes spíš o srovnání celého trhu než o loajalitě k jedné bance.

V tabulce níže jsme pro vás shrnuli aktuální sazby pro různé délky fixace u různých bank v ČR.

Jaké podmínky banky požadují pro nejnižší sazbu

Inzerovaná sazba bývá ve většině případů jen startovní bod. Banky ji často podmiňují tím, že si u nich založíte a aktivně využíváte běžný účet, budete pravidelně platit kartou, sjednáte si pojištění schopnosti splácet nebo pojištění zastavené nemovitosti. Někde hraje roli i výše příchozích plateb na účet, počet žadatelů, historie vztahu s bankou nebo energetická třída nemovitosti.

Air Bank zvýhodňuje refinancování i klienty, kteří plní podmínky věrnostního programu. Česká spořitelna započítává slevu za aktivní osobní účet a další zvýhodnění váže na pojištění schopnosti splácet. ČSOB a Hypoteční banka mají podmínky rozepsané velmi detailně: pracují se životním pojištěním, aktivním účtem, používáním aplikace, výší příjmu i energetickou třídou nemovitosti. Fio banka uvádí minimální sazby při nejnižší rizikové přirážce a využití všech slev. Komerční banka zvýhodňuje klienty s příjmem na účtu, sjednaným pojištěním i doloženým PENB.

mBank nabízí slevu klientům, kteří už u ní řádně splácejí jiný úvěrový produkt. Moneta vyžaduje určitý měsíční obrat na účtu a čerpání úvěru v dané lhůtě. Partners Banka kombinuje slevy za aktivní účet, platby kartou i energetický štítek. Raiffeisenbank podmínky individualizuje, ale zvýhodnění spojuje s pojištěním zastavené nemovitosti. UniCredit Bank váže sazbu na pojištění schopnosti splácet a u vyššího LTV sazbu zvyšuje.

Je proto dobré neřešit pouze samotné číslo v reklamě, ale i celkovou cenu hypotéky. Některé „slevy“ jsou totiž vykoupené dalšími placenými produkty, které zvyšují celkové náklady.

Jak se sazby hypoték vyvíjejí a co čekat dál

Hypoteční sazby se v roce 2026 spíše drží na podobných úrovních nebo mírně klesají. Pomáhá tomu vývoj mezibankovních sazeb i stabilnější prostředí základních úrokových sazeb. U některých bank se už objevují nabídky pod 4 %, což je úroveň, která na trhu delší dobu nebyla. Zároveň ale zaznívá očekávání, že současné dno už bylo pravděpodobně dosaženo a další výrazné zlevňování hypoték se nedá čekat. Ve hře je spíš stagnace, případně mírný růst.

To znamená, že čekání na „ještě lepší sazby“ nemusí být vždy správná strategie. Pokud se trh zásadně nezmění, rozdíly v budoucnu už nemusejí být tak výrazné, aby vykompenzovaly vyšší ceny nemovitostí nebo zhoršení vaší osobní situace.

Vyplatí se sjednat hypotéku hned, nebo raději počkat?

Na tuto otázku neexistuje jediná univerzální odpověď. Záleží na tom, v jaké jste fázi, zda už máte vybranou nemovitost, kolik máte vlastních prostředků a jak stabilní jsou vaše příjmy. Pro rychlejší sjednání hypotéky mluví několik argumentů: sazby jsou dnes v dlouhodobém pohledu už relativně příznivé, výraznější další pokles se neočekává, ceny nemovitostí dál rostou a v budoucnu se vaše bonita může zhoršit.

Naopak s odkladem může mít smysl počítat tehdy, když ještě nemáte dostatečné úspory, chybí vám finanční rezerva, nemáte vyřešené kvalitní životní pojištění nebo jste v nestabilní pracovní situaci. Typickým příkladem je čerstvá změna zaměstnání, začátek podnikání nebo období, kdy se váš příjem teprve ustaluje. I tady ale platí, že správné načasování je potřeba hodnotit individuálně.

Co je fixace hypotéky a jakou délku zvolit

Fixace je období, po které vám banka garantuje stejnou úrokovou sazbu. Po tuto dobu se tedy nemění ani výše splátky. Po skončení fixace dojde k nastavení nové sazby a vy můžete zhodnotit, zda zůstanete u své banky, nebo se poohlédnete jinde.

Jednoletá fixace

Krátká fixace bývá často spojena s nižší sazbou, protože banka na sebe nebere dlouhodobé úrokové riziko. Hodí se spíš v době, kdy se čeká rychlejší pokles sazeb, nebo když víte, že nemovitost budete brzy prodávat či hypotéku ve výročí doplatíte.

Tříletá fixace

Tříletá varianta představuje kompromis mezi jistotou a flexibilitou. V nejistém prostředí bývá často považována za nejrozumnější volbu, protože klientovi dává několik let klidu, ale zároveň ho neváže příliš dlouho. Ve zdrojovém článku je označena jako aktuálně nejdoporučovanější řešení.

Pětiletá fixace

Pětiletá fixace patří historicky k nejčastějším. Dává smysl tehdy, když považujete současnou sazbu za dobrou a chcete si ji zajistit na delší dobu bez nutnosti brzké refixace.

Dlouhé fixace

Na trhu se objevují i desetileté fixace, ty ale dávají smysl hlavně tehdy, když jsou sazby mimořádně nízké. V prostředí velmi levných peněz se vyplatí výhodnou cenu zajistit co nejdéle, dnes je však jejich atraktivita menší.

Co je LTV a proč ovlivňuje sazbu

LTV vyjadřuje poměr výše hypotéky k hodnotě zastavené nemovitosti. Jestliže si půjčujete 2 miliony korun na nemovitost v hodnotě 2,5 milionu, vaše LTV je 80 %. Pro banku platí jednoduchá logika: čím vyšší LTV, tím vyšší riziko. A čím vyšší riziko, tím horší úroková sazba.

Obecně dnes platí:

• do 80 % LTV bývají sazby nejvýhodnější,
• mezi 80 a 90 % LTV bývá sazba obvykle vyšší asi o 0,5 až 1 procentní bod,
• nad 90 % LTV jde o velmi individuální řešení, navíc dostupné jen pro omezený okruh žadatelů.

Výše LTV je důležitá i při budoucí refixaci. Pokud během let část dluhu splatíte a hodnota nemovitosti mezitím vzroste, vaše LTV se sníží. To může otevřít cestu k lepší sazbě při dalším jednání s bankou.

Bonita žadatele: proč na ní záleží

Bonita je zjednodušeně řečeno celkové posouzení toho, zda zvládnete hypotéku bezpečně splácet. Banka při schvalování neřeší jen váš příjem, ale i výdaje, další závazky, typ pracovního poměru, věk a platební historii. Klient s vyšší bonitou má větší šanci na schválení úvěru i na lepší sazbu.

Banka obvykle hodnotí hlavně:

• výši a pravidelnost příjmů,
• existující půjčky, leasingy nebo výživné,
• stabilitu zaměstnání či podnikání,
• věk žadatele,
• záznamy v registrech a celkovou platební disciplínu.

Pokud o hypotéku žádáte ve dvou, může se vám situace výrazně zlepšit. Společné posuzování příjmů často pomůže jak ke schválení, tak k lepším podmínkám.

Jak získat co nejlepší hypotéku

Nejvýhodnější hypotéka nevzniká náhodou. Ve většině případů je výsledkem dobré přípravy a správného porovnání trhu. Základem je oslovit více bank, ideálně s pomocí člověka, který zná jejich interní podmínky a ví, kam se s vaším profilem nejlépe hodíte.

Pomůže také:

• mít alespoň 20 % vlastních prostředků nebo přidat další nemovitost do zástavy,
• zlepšit si bonitu, tedy držet rozumné výdaje a minimum dalších dluhů,
• splnit podmínky pro slevy, pokud dávají ekonomický smysl,
• správně zvolit délku fixace,
• řešit budoucí refixaci s předstihem.

Jaké poplatky a náklady jsou s hypotékou spojené

Mnoho lidí při plánování hypotéky počítá hlavně s měsíční splátkou. Jenže celkové náklady jsou širší. Na začátku je potřeba myslet na odhad nemovitosti, poplatky spojené s vyřízením úvěru, zápis do katastru, případně další administrativní výdaje. Vedle toho je nutné mít vlastní zdroje a počítat také s pojištěním nemovitosti. Často se přidává i pojištění schopnosti splácet, případně samostatné životní pojištění.

Právě proto je vhodné nastavit si rozpočet s rezervou a nebrat hypotéku „na doraz“. Vstupní i průběžné náklady mohou být vyšší, než se na první pohled zdá.

Jak velký vliv má úroková sazba na měsíční splátku

Rozdíly v sazbách vypadají na papíře nenápadně, ale u vysokých částek jde o zásadní rozdíl. Vezměme si modelový příklad hypotéky 3 miliony korun na 30 let: při sazbě 4 % vychází měsíční splátka asi na 14 300 Kč, při 4,5 % zhruba na 15 200 Kč a při 5 % přibližně na 16 100 Kč. Rozdíl mezi 4 % a 5 % tak činí asi 1 800 Kč měsíčně, tedy více než 650 tisíc korun za celou dobu splácení.

To jasně ukazuje, proč se vyplatí i zdánlivě malé rozdíly řešit. Vyjednávání o sazbě, správně zvolené LTV nebo lepší bonita mohou mít na rodinný rozpočet velmi citelný dopad.

Kdy dává smysl převést hypotéku jinam

Pokud už hypotéku máte a banka vám při další fixaci nabídne výrazně horší sazbu než konkurence, je na místě uvažovat o refinancování. Převod hypotéky sice může znamenat určité náklady a administrativu, ale při větším rozdílu v sazbě se takový krok může rychle vyplatit.

Rozhodnutí by ale mělo vycházet z konkrétního propočtu. Smysl má porovnat nejen novou sazbu, ale i související náklady, zůstatek úvěru a délku, po kterou budete hypotéku ještě splácet.

Jak přistoupit k refixaci hypotéky

Fixace jednou skončí vždy. A právě refixace je okamžik, kdy můžete na hypotéce znovu získat lepší podmínky — nebo naopak zbytečně prodražit celé financování, pokud situaci necháte jen plynout. Banka vám sice před koncem fixace pošle návrh nové sazby, ale nejste povinni jej bez dalšího přijmout. Můžete vyjednávat, porovnat konkurenci a v případě potřeby úvěr převést jinam.

Největší chybou bývá pasivita. Některé banky počítají s tím, že klient nebude chtít nic řešit a přijme první nabídku. Kdo začne jednat včas a má přehled o trhu, bývá při refixaci ve výrazně lepší pozici.