Banky více sledují dlouhodobou udržitelnost příjmů a musí zohlednit nově doporučené limity u investičních hypoték. Letos přichází masivní vlna refinancování a růst sazeb.
Banky u každého zájemce o hypotéku pečlivě sledují bonitu. Jedním z klíčových parametrů je příjem. Ani vysoký a pravidelný příjem ovšem nemusí k získání hypotéky stačit. Na významu totiž získává jeho dlouhodobá udržitelnost. S rostoucím zapojením umělé inteligence a moderních technologií se očekává výrazná proměna pracovního trhu. Řada dnešních profesí zanikne a nahradí je zcela nové. Některé obory se naopak budou potýkat s rostoucím nedostatkem pracovníků.
„Hypoteční úvěr je finanční závazek na mnoho let. Proto banky mnohem komplexněji hodnotí příjmy žadatelů a jejich dlouhodobou stabilitu. Výhodu mají pracovníci v oborech, kde je lidský prvek nenahraditelný. Právě tyto skupiny zájemců o hypotéku jsou pro banky čím dál atraktivnější,“
uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamiru.cz.
Připravili jsme přehled toho, co zůstává neměnné a co se změnilo u hypoték v roce 2026.
Každá banka využívá vlastní interní metodiku pro posuzování žádostí o hypotéku. Obecně musí mít žadatel dostatečně vysoký a pravidelný příjem, přiměřenou úroveň dluhů a nesmí být v insolvenci ani exekuci.
Poskytovatelé hypoték se musí řídit limity úvěrových ukazatelů České národní banky (ČNB). S výjimkou takzvaných investičních hypoték je aktuálně závazný pouze ukazatel LTV. Výše úvěru k hodnotě zástavy nesmí u žadatelů do 36 let překročit 90 %, u starších žadatelů pak 80 %.
Limity ukazatelů DTI a DSTI nejsou pro banky závazné, ČNB však doporučuje jejich dodržování. U neinvestičních hypoték činí doporučená hranice ukazatele DTI 8násobek ročního příjmu. Doporučená horní hranice ukazatele DSTI je aktuálně 40 %
S výjimkou investičních případů se podmínky hypoték v roce 2026 z hlediska limitů ČNB nijak nemění.
Nejvýraznější změnou je zavedení limitů pro investiční hypotéky, které začnou platit od 1. dubna 2026. U těchto úvěrů doporučuje ČNB uplatňovat obezřetnější úroveň limitů.
Investiční hypotéka limity: LTV 70 % a DTI 7
Centrální banka tímto preventivním opatřením reaguje na rostoucí podíl hypoték na pořízení investiční nemovitosti. Tyto úvěry vykazují rizikovější profil než úvěry pořízené na financování vlastního bydlení.
Za investiční hypotéku se považuje úvěr poskytnutý za účelem pořízení obytné nemovitosti určené k pronájmu nebo úvěr poskytnutý za účelem pořízení třetí a další obytné nemovitosti.
„Posuzován je nejen počet nemovitostí, ale i jejich účel a způsob využití. Někteří lidé mohou například splácet hypotéku na byt a žádat o další úvěr na pořízení rodinného domu. Pokud si obě nemovitosti ponecháte a budete je využívat k vlastnímu bydlení, nejedná se o investiční hypotéku. Dvě nemovitosti mohou mít také lidé, kteří část týdne pracují například v Praze a po zbytek týdne na home office v jiném městě,“
uvádí Radek Eliáš, online hypoteční specialista hyponamíru.cz, který vysvětluje různé důvody využití dvou hypoték.
Tématu investičních hypoték se podrobně věnuje článek ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky.
Pro schválení hypotéky je nutné prokázat pravidelnost a dlouhodobost příjmu. S žádostí neuspějí zaměstnanci ve zkušební či výpovědní lhůtě. Překážkou na cestě k hypotéce je rovněž pracovní poměr sjednaný na dobu určitou. Do příjmů banky nezapočítávají ani různé krátkodobé brigády a spolupráce na dohody (DPP, DPČ).
Dlouhodobá udržitelnost příjmů závisí i na zvoleném oboru, a k tomu banky dnes přihlížejí mnohem více než v minulosti. Za velmi stabilní jsou obecně považovány odborné profese ve zdravotnictví, školství, státní správě, energetice, kritické infrastruktuře, IT, kybernetické bezpečnosti či zemědělství.
Hospodářský pokles nebo recese mají negativní dopad na zaměstnanost v oborech, jako jsou gastronomie, ubytovací služby či cestovní ruch. V nepříznivých fázích ekonomického cyklu jsou tyto profese v ohrožení.
Dlouhodobou udržitelnost příjmu zásadně ovlivňují i strukturální změny pracovního trhu. Moderní technologie a masivní využívání nástrojů umělé inteligence postupně nahrazují především rutinní činnosti.
AI dnes snadno zastane práci administrativního pracovníka, copywritera, juniorního grafika či programátora. Mezi ohrožené profese patří i pokladní, skladníci či operátoři výroby. Automatizace a robotizace totiž snižuje potřebu těchto zaměstnanců.
Banky při posuzování hypotéky pečlivě hodnotí i nemovitost určenou k zástavě. Pod tlakem evropské regulace získává na významu energetická třída financované nemovitosti. Moderní úsporné budovy mají ve srovnání se staršími nemovitostmi nižší provozní výdaje, což má pozitivní dopad na rodinný rozpočet. Moderní úsporné budovy mají zároveň vyšší hodnotu než starší nehospodárné objekty. Zájemci o starší nemovitosti musí počítat s dodatečnými investicemi do úsporných opatření.
Vyčkávat na pokles hypotečních sazeb se v roce 2026 nevyplatí, sazby již v průběhu února začínají růst a ten se očekává i nadále. Důvodů je hned několik. Cena peněz na mezibankovním trhu roste. U tříleté fixace se 10. března sazba dostala až na 4,13 %. Tento vývoj již banky nemohou při nastavování úrokových sazeb hypoték ignorovat.
ČNB drží základní dvoutýdenní repo sazbu od loňského května na 3,5 %. V první polovině tohoto roku analytici očekávají spíše stabilitu krátkodobých sazeb. Situaci ovšem může změnit prodlužující se válečný konflikt na Blízkém východě. Blokáda Hormuzského průplavu a útoky na těžební infrastrukturu ženou cenu vzhůru. Dražší energie se s odstupem času promítnou do inflace.
Letos banky čeká silná vlna refixací již sjednaných úvěrů na bydlení. Podle dat ČNB končí fixace u hypoték se zůstatkovou jistinou ve výši 460 miliard korun. Průměrná sazba těchto úvěrů je na úrovni 3,3 %. Největší podíl tvoří hypotéky zafixované v letech 2021 a 2023.
V únoru 2026 byla podle dat České bankovní asociace průměrná úroková sazba u interně refinancovaných hypoték na úrovni 4,41 % a u hypoték refinancovaných z jiné instituce činila 4,43 %.
Končí vám letos fixace hypotéky? Připravte se a získejte nejvýhodnější podmínky! Refinancování hypotéky 2026, podmínkám a postupu se podrobně věnuje článek Jak a kdy refinancovat hypotéku.
V současné době se do hry vracejí delší fixace.
„Češi nevěří brzkému návratu sazeb do pásma 2 až 3 %. Proto stále častěji volí fixaci na minimálně pět let, aby získali jistotu stabilní měsíční splátky. Navíc si lidé uvědomují, že růst tržních cen nemovitostí často převýší o něco vyšší měsíční splátku,“
popisuje aktuální situaci na hypotečním trhu Radek Eliáš.
Hypotéku řešte v dostatečném předstihu. Banka bude posuzovat vaše příjmy, úvěrovou historii i financovanou nemovitost.
Nejdříve si spočítejte vlastní zdroje, které můžete okamžitě využít na pořízení nemovitosti. Dále stanovte výši potřebné hypotéky.
Pokud splácíte jiné úvěry, ujistěte se, že platby odcházejí pravidelně a nemáte neuhrazený dluh. Bezdlužnost je klíčová u státních organizací (např. zdravotní pojišťovny, ČSSZ) i soukromých firem (telefonních operátorů, dodavatelů energií, dopravního podniku apod.).
Dalším velmi důležitým krokem je vyhledání vhodné banky. S tím vám pomohou nezávislí hypoteční specialisté. Kromě konkrétních nabídek od nich získáte například informace o tom, jak doložit příjem nebo jaké dokumenty připravit.
Jakmile si některou z nabídek vyberete, podáte žádost, dodáte bance požadované dokumenty a počkáte na schválení.
Získali jste peníze navíc a plánujete předčasně splatit část nebo celou hypotéku? V některých případech si mohou banky účtovat poplatek. V našem blogu se dozvíte, jak vysoký je poplatek za předčasné splacení hypotéky 2026.
Nejčastějším důvodem zamítnutí hypotéky v roce 2026 zůstává nedostatečná bonita. Nízký příjem lze řešit přizváním dalšího spolužadatele, nejčastěji partnera nebo rodiče.
Problémem bývá i nízký odhad ceny nemovitosti, kvůli kterému chybí povinných 10–20 % vlastních zdrojů. V takovém případě je jedním z možných řešení dozajištění úvěru jinou nemovitostí.
Banky jsou také velmi přísné u záznamů v registrech (SOLUS, BRKI). Nesplacené půjčky či jiné finanční závazky je nejdříve nutné vyrovnat. I po doplacení dluhu k okamžitému výmazu prohřešku nedojde. Obecně platí, že negativní záznamy v úvěrových registrech v ČR zůstávají v „paměti“ bank několik let po splacení závazku, typicky tři až čtyři roky.
