Hypotéky v květnu zůstávají nad pěti procenty: proč sazby neklesají

Průměrná sazba hypoték na začátku května vzrostla na 5,19 procenta a dál se drží nad psychologickou hranicí pěti procent. Podle aktuálních dat nejde o dramatický meziměsíční posun, spíš o další signál, že levnější financování bydlení se zatím na scénu nevrací. Hypoteční trh teď ovlivňují hlavně finanční trhy, dražší dlouhodobé peníze pro banky a také zvýšená nejistota ve světě.

Co si z článku odnést

• Průměrná nabídková sazba hypoték podle Swiss Life Hypoindexu v květnu stoupla o 0,01 procentního bodu na 5,19 procenta.
• Jde o nejvyšší hodnotu od prosince 2024 a trh se po dubnovém skoku drží zpět nad pětiprocentní hranicí.
• Na cenu hypoték mají nyní větší vliv úrokové swapy a situace na finančních trzích než samotné kroky České národní banky.
• Výrazně se rozevřely nůžky mezi kratšími a delšími fixacemi: tříletá fixace je kolem 4,90 procenta, desetiletá už na 5,74 procenta.
• U modelové hypotéky 3,5 milionu korun na 25 let znamená posun sazeb proti březnu nárůst splátky zhruba o 600 korun měsíčně.
• Rychlý pokles hypotečních sazeb se podle dostupných údajů nyní nejeví jako pravděpodobný, reálnější je stagnace s menšími výkyvy.

Květnový Hypoindex potvrzuje návrat k dražším hypotékám

Swiss Life Hypoindex ukázal, že průměrná sazba hypoték na začátku května dosáhla 5,19 procenta, což představuje meziměsíční nárůst o 0,01 procentního bodu. Na první pohled jde o zanedbatelnou změnu, důležitější je ale širší obrázek. Trh se po dubnovém skoku znovu usadil nad pětiprocentní hranicí a zatím není vidět nic, co by ho v krátkém horizontu tlačilo níž.

Metodika indexu vychází z nabídkových sazeb na začátku každého měsíce a odráží aktuální průměrnou sazbu hypotečního úvěru pro 80 procent hodnoty nemovitosti. Právě tenhle pohled dobře ukazuje, v jakém prostředí se dnes pohybují lidé, kteří řeší financování vlastního bydlení. Hypotéky sice nezdražují skokově každý měsíc, ale ani nezlevňují tempem, v jaké část trhu ještě nedávno doufala.

„Květnová data potvrzují, že trh s hypotékami zůstává citlivý hlavně na cenu peněz na finančních trzích. Pro klienty je dnes klíčové nespoléhat na rychlý obrat, ale počítat s tím, že sazby mohou delší dobu zůstat kolem pěti procent,“

říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamiru.cz.

Proč hypotéky neklesají rychleji

Podle analytika Swiss Life Select Jiřího Sýkory trh dál svazují geopolitická rizika, cena ropy, inflační očekávání a vyšší úrokové swapy. Právě tahle kombinace vysvětluje, proč se levnější hypotéky nevracejí navzdory očekávání části veřejnosti. Bez uklidnění situace ve světě podle aktuálního vývoje nelze čekat rychlý návrat k výrazně nižším sazbám.

Vedoucí produktového oddělení společnosti Tom Kadeřábek zároveň připomněl, že banky tradičně snižují sazby pomaleji, než je zvyšují. Jakmile se otevře prostor pro zdražení, banky ho podle něj často využijí rychle. I to pomáhá vysvětlit, proč hypoteční trh reaguje na růst nákladů svižněji než na jejich případné uvolnění.

Hlavním faktorem přitom momentálně nejsou kroky České národní banky, ale vývoj na finančních trzích, zejména úrokové swapy. Právě ty určují cenu dlouhodobých peněz pro banky a mají přímý dopad na nastavování hypotečních sazeb. Pokud se swapové sazby drží vysoko, prostor pro zlevňování hypoték zůstává velmi omezený. To je důvod, proč se od samotného rozhodnutí centrální banky nedá čekat automatický obrat, jak ukazuje i článek ČNB rozhoduje o sazbách: změna se neočekává.

Dlouhé fixace zdražují výrazně víc než kratší

Jedním z nejviditelnějších trendů posledních měsíců je prohlubující se rozdíl mezi krátkými a dlouhými fixacemi. Zatímco ještě před rokem činil rozdíl přibližně 35 bazických bodů, nyní už dosahuje 84 bodů. Pro žadatele o hypotéku je to důležitá informace, protože volba délky fixace má na výslednou cenu úvěru stále větší dopad.

Aktuálně se u tříleté fixace pohybuje sazba kolem 4,90 procenta, zatímco desetiletá fixace vystoupala na 5,74 procenta. Dlouhá jistota splátky je tak dnes vykoupena výrazně vyšší sazbou než dřív. Pro řadu domácností to znamená složitější rozhodování mezi stabilitou a nižší okamžitou splátkou.

„Rozdíl mezi kratší a delší fixací je dnes natolik výrazný, že by klienti měli pečlivě zvažovat nejen výši sazby, ale i svůj časový horizont a toleranci k budoucím změnám splátek. Univerzální správná volba v této situaci neexistuje,“

uvádí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamiru.cz.

Vyšší sazby dopadají přímo na měsíční rozpočty domácností

Růst hypotečních sazeb se rychle promítá do peněženek žadatelů. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let vzrostla měsíční splátka z březnových 20.240 korun na přibližně 20.858 korun. Rozdíl zhruba 600 korun měsíčně může během celého fixačního období znamenat navýšení nákladů o desítky tisíc korun.

V praxi to znamená jediné: i zdánlivě malý posun v sazbách může mít při dlouhodobém financování citelný dopad. A právě proto domácnosti sledují vývoj Hypoindexu tak pozorně. U vysokých úvěrů a dlouhých splatností se i malé změny rychle překlápějí do konkrétní rozpočtové zátěže, což dobře vysvětluje i průvodce Výpočet splátek hypotéky: Jak na to krok za krokem.

V minulých týdnech se stalo: Ceny bytů v Česku rostou rychleji než průměr Evropské unie

Do trhu promlouvají i změny u investičních nemovitostí

Do hypotečního trhu podle dostupných informací začínají vstupovat také regulatorní a tržní změny, zejména přísnější přístup k financování investičních nemovitostí. Opatrnější posuzování úvěrů na byty a domy určené k pronájmu může mírně ochladit investiční poptávku. To samo o sobě sice nemusí znamenat rychlý pohyb sazeb, ukazuje to ale, že trh řeší víc než jen základní cenu úvěrů.

• Tříletá fixace se pohybuje kolem 4,90 procenta.
• Desetiletá fixace vystoupala na 5,74 procenta.
• Rozdíl mezi krátkými a dlouhými fixacemi dosáhl 84 bazických bodů.

Tom Kadeřábek zároveň upozornil i na politickou rovinu debaty. Připomněl, že půl roku po volbách jsou hypoteční sazby přibližně o půl procentního bodu výše, přestože předvolební komunikace pracovala s tématem levnějších hypoték. Jeho vyjádření ukazuje, že vláda má na cenu hypoték jen velmi omezený, prakticky nulový přímý vliv, protože rozhodující jsou především tržní podmínky, inflace a cena peněz.

Podle aktuálních dat se hypoteční sazby pravděpodobně budou dál držet v pásmu kolem pěti procent. Rychlý pokles teď nevypadá pravděpodobně. Mnohem reálnější variantou zůstává stagnace s mírnými výkyvy podle vývoje inflace, ekonomiky a očekávání na trzích.

S tématem souvisí: ČNB doporučuje přísnější limity pro investiční hypotéky

Zdroj: ČTK