Banky u žadatelů o hypotéku posuzují výši a stabilitu příjmů. Zjistěte, jak nahlížejí na důchody, příjmy podnikatelů a jaké doklady k hypotéce si musí OSVČ připravit.
Zájemci o hypotéku musí bance prokázat dostatečnou bonitu. Jedním z klíčových parametrů při jejím posuzování je výše a stabilita výdělků. Ty zpravidla pocházejí ze zaměstnání nebo podnikání. Vedle hlavního zdroje však mohou žadatelé disponovat i dalšími pravidelnými příjmy, například starobními či invalidními důchody nebo přivýdělkem z vedlejší samostatné výdělečné činnosti.
„Banky se při posuzování příjmů řídí vlastní interní metodikou. Za nejdůležitější považují stabilní příjmy ze zaměstnání nebo podnikání. U dalších zdrojů mohou uznat pouze jejich část, případně je neuznat vůbec. Banky typicky nepočítají například s nemocenskými dávkami či ošetřovným,“
uvádí Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Pobírání důchodu není překážkou pro získání hypotéky. Samotný starobní, invalidní, vdovský, vdovecký či sirotčí důchod však zpravidla nestačí. Výše těchto státem vyplácených dávek je obvykle pro získání úvěru příliš nízká. Důchod jako příjem pro hypotéku je nutné doplnit dalším stabilním příjmem.
Zdroj: Statistika ČSSZ, data k 31. 12. 2025
Hypotéku na důchod lze získat, potvrzuje Jan Pavlík, online hypoteční specialista hyponamíru.cz. Zároveň však upozorňuje na důležité okolnosti:
„Ne všechny banky jako příjem akceptují starobní, invalidní či vdovský důchod, v praxi jde spíše o jednotky institucí. Je tedy nutné vybrat a oslovit správnou banku. Žadatel navíc musí splnit standardní požadavky banky, zejména zajistit dostatečnou hodnotu zástavy a mít bezproblémovou úvěrovou historii bez negativních záznamů v registrech dlužníků.“
Banky mají věkový limit hypotéky, do kdy musí být úvěr splacen. Většina českých bank dnes umožňuje splácet hypotéku do 70 let věku. Žadatelé v důchodovém věku mají na splacení úvěru velmi krátkou dobu.
Pro nárok na starobní důchod je nutné mít splněnou podmínku potřebné doby důchodového pojištění (tzn. odpracovaných let) a dosáhnout stanoveného důchodového věku.
Doba důchodového pojištění pro nárok na řádný starobní důchod je aktuálně 35 let. V případě předčasného důchodu je zapotřebí minimálně 40 let.
Důchodový věk je u každého individuální a vypočítá se na základě roku narození a u žen navíc podle počtu vychovaných dětí. V roce 2026 dosáhnou řádného důchodového věku osoby narozené v letech 1961 až 1965. Věk těchto žadatelů o hypotéku se dnes pohybuje mezi 61 a 65 lety.
Věk a hypotéka je zásadní otázkou při plánování koupě nemovitosti v pozdějším věku. Na splácení hypotéky po 60. roce věku zbývá jen omezený čas a je třeba pečlivě zvážit výši úvěru a jeho podmínky.
Zájemci, kteří stále podnikají, mohou využít variantu hypotéky pro podnikatele v důchodu, která zohledňuje příjem z podnikání i v důchodovém věku a umožňuje tak splácení úvěru i v penzi.
Pro prokázání příjmu ze starobního důchodu banka požaduje především aktuální potvrzení o jeho výši. K tomu je vhodné doložit také výpisy z bankovního účtu za poslední jeden až tři měsíce, které potvrzují pravidelné připisování plateb. Některé banky mohou navíc požadovat i původní rozhodnutí o přiznání důchodu, tzv. důchodový výměr.
V Česku mají nárok na invalidní důchod lidé, kteří z důvodu dlouhodobě zhoršeného zdravotního stavu nemohou vykonávat práci naplno nebo vůbec. Invalidní důchody se rozlišují podle závažnosti postižení do tří stupňů:
Získání hypotéky při invaliditě je možné. Při invaliditě prvního a druhého stupně mohou lidé alespoň částečně pracovat a kombinaci příjmů ze zaměstnání či podnikání banky obvykle akceptují.
Invalidní důchod a schválení hypotéky bude záviset na celkové výši a stabilitě příjmů, míře stávajícího zadlužení a dalších kritériích posuzovaných bankou.
U invalidního důchodu banka vyžaduje především rozhodnutí o přiznání důchodu (pozn. pro ověření stupně invalidity) a aktuální potvrzení o jeho výši.
„Zásadním faktorem pro banku je, zda je důchod přiznán trvale. Pokud je omezen termínem další lékařské prohlídky, banka jej do příjmů pro dlouhodobou hypotéku nezapočítá.“
dodává k tomu Jan Pavlík.
Vdova nebo vdovec má nárok na vdovský či vdovecký důchod po zemřelém manželovi, manželce, partnerovi nebo registrovaném partnerovi.
Nárok vzniká, pokud zesnulý pobíral starobní nebo invalidní důchod, nebo pokud ještě důchod nepobíral, ale splnil potřebnou dobu pojištění. Tu není třeba prokázat, pokud manžel či partner zemřel v důsledku pracovního úrazu. Další podmínkou je, že manželství či registrované partnerství existovalo k datu úmrtí zesnulého.
Vdovský nebo vdovecký důchod je standardně vyplácen po dobu jednoho roku od úmrtí manžela či manželky. Po uplynutí této doby pokračuje výplata pouze tehdy, pokud pozůstalý splní specifické podmínky:
Při žádosti o hypotéku banky mohou uznat vdovský či vdovecký důchod jako doplňkový příjem k hlavnímu výdělku.
„Pokud jej pobíráte pouze v základní roční lhůtě, banka k němu kvůli dočasnosti nepřihlédne. Pokud však splňujete podmínky pro jeho prodloužení, může jej banka brát jako další stabilní příjem. Klíčovým dokladem pro posouzení je aktuální výměr důchodu, kterým bance prokážete výši částky a trvání nároku,“
doplňuje Jan Pavlík.
Na sirotčí důchod má nárok nezaopatřené dítě v případě úmrtí rodiče, osvojitele nebo osoby, která měla dítě v péči nahrazující péči rodičů. Důchod se vyplácí po dobu, kdy je dítě nezaopatřené, nejdéle však do 26 let věku, pokud se soustavně připravuje na budoucí povolání studiem.
Pokud o hypotéku žádá rodič sirotka, banky sirotčí důchod vyplácený na děti započítávají do celkových rodinných příjmů, což zvyšuje bonitu.
O hypotéku běžně žádají i OSVČ, které mohou mít podnikání jako hlavní či vedlejší činnost. V případě hlavní činnosti je příjem z podnikání pro banku stěžejní. U vedlejší činnosti se k příjmům ze zaměstnání může připočítat i příjem z podnikání, což zvyšuje celkovou bonitu žadatele.
OSVČ si může zvolit jeden ze tří způsobů uplatňování nákladů: výdaje procentem (výdajový paušál), režim paušální daně nebo skutečné výdaje (daňová evidence). Výběr zásadně ovlivňuje nejen výši daní, ale i způsob, jakým banka vypočítává čistý příjem.
Banky při posuzování příjmů u hypotéky OSVČ nepostupují jednotně. Proto se vyplatí oslovit nezávislého hypotečního specialistu, který zná pravidla bank pro hypotéku OSVČ. Pomůže vám vybrat nejvhodnějšího poskytovatele a probrat podmínky hypotéky OSVČ.
Banky u OSVČ posuzují výši příjmů po zaplacení daní a povinných odvodů. Důležitá je přitom i stabilita těchto příjmů. Každá banka postupuje při posuzování příjmů u hypotéky odlišně, což může vést k výrazným rozdílům v bonitě.
Tento způsob je u OSVČ nejoblíbenější pro svou jednoduchost. Podnikatelé evidují pouze své příjmy a od nich odečítají pevně stanovené procento výdajů podle typu činnosti. U řemeslných činností činí paušál 80 %, u volné živnosti 60 % a u svobodných povolání 40 %.
„Pokud uplatňujete výdajový paušál, banky ho dokážou interně ponížit, proto mohou být vaše příjmy pro banku vyšší, než vyplývá z daňového přiznání. Alternativně některé banky posuzují příjmy přímo z obratu a započítají procento z obratu jako čistý roční příjem. To se hodí, pokud máte vysoké obraty, ale nižší deklarovaný zisk,“
doplňuje Jan Pavlík.
Nejjednodušší režim pro OSVČ, kdy platíte jednu pevnou měsíční částku podle výše příjmu. Ta zahrnuje daň z příjmu i sociální a zdravotní pojištění. Při paušální dani nepodáváte daňové přiznání, proto banky příjem dopočítávají z vašeho obratu na bankovním účtu.
„Bance dokládáte výpisy z podnikatelského účtu, obvykle za poslední tři až dvanáct měsíců. Dále předkládáte potvrzení o zaplacení paušální daně a čestné prohlášení o příjmech. Z těchto dokumentů banka vypočítá váš skutečný čistý příjem a posoudí bonitu.“
dodává k tomu Jan Pavlík.
V tomto režimu OSVČ uplatňují reálné náklady na základě účetních dokladů, jako jsou faktury za materiál, nájem, provoz vozidla či telefon. Takový postup se vyplatí zejména tehdy, pokud skutečné výdaje převyšují ty paušální.
Banka při posuzování bonity vychází z čistého zisku uvedeného v daňovém přiznání. Je však třeba varovat před přílišnou optimalizací. Pokud je zisk na papíře minimální, ke schválení hypotéky pravděpodobně nedojde.
Aby nedošlo k zamítnutí hypotéky OSVČ, je třeba se dopředu připravit. Zvýšení bonity vyžaduje především strategickou úpravu daňového přiznání alespoň rok před podáním žádosti. Klíčem k úspěchu je vědomé omezení daňové optimalizace a vykázání vyššího základu daně, což sice zvýší daňovou povinnost, ale zajistí potřebný papírový zisk pro banku. Bonitu lze dále posílit doplacením stávajících úvěrů nebo přizváním spolužadatele s trvalým příjmem.
