Doba rekordně nízkých úroků a hesla “vlastní bydlení pro každého” je patrně pryč. Z důvodu přehřívání ekonomiky zpřísňuje Česká národní banka téměř dva roky pravidla hry. Nízké úroky u hypoték přiměly Čechy více myslet na zadní vrátka a byt kupoval téměř každý.
Nová pravidla přenáší na klienta větší zodpovědnost
Od 1. října letošního roku se zásadně změnily podmínky pro získání hypotéky. Celkové úvěrové zatížení nesmí u žadatele překročit 45 procent jeho čistého měsíčního výdělku (a to nejen splátka hypotéky, ale všech úvěrů v součtu) a současně výše zadlužení nesmí překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu. K tomu platí starší nařízení, které vyžaduje, aby měl klient z vlastních zdrojů minimálně 20 % z celkové ceny nemovitosti. Což šlo ještě donedávna vyřešit například dalším úvěrem. Nyní už takové jednání považuje ČNB za obcházení svých doporučení a banky by dofinancování neměly poskytovat. Při cenách nemovitostí především ve větších městech mají pak lidé problém na hypoteční úvěr dosáhnout. Podle odhadů půjde až o 20 % domácností, které úvěr nezískají. A to znamená, že pokud si budou chtít pořídit vlastní bydlení, budou muset plánovat s velkým časovým předstihem a spořit.
Zásadní je, že trh nedokáže pokrýt poptávku. Nemovitostí je nedostatek, ceny jsou nadhodnocené. V Praze přesáhla průměrná cena za metr čtvereční sto tisíc korun. Vedle toho rostou i ceny nájmů. Není tedy divu, že je pro většinu lidí výhodnější financovat své vlastní bydlení a vzít si hypotéku. Jak ale na to?
Spořit, plánovat a myslet u každé větší investice
Do jisté míry šla opatření, kterými ČNB dlouhodobě reguluje hypoteční trh, obejít. Pokud klient neměl našetřených potřebných 20 % z ceny nemovitosti, vzal si jiný úvěr. To však se změnami, které začaly platit od října, nepůjde. Východiskem jsou tři základní pravidla. Dlouhodobě šetřit, žádat o úvěr v páru a nemít žádné další dluhy.
Prvním krokem k pochopení, proč vlastně Česká národní banka přistupuje k tak razantním opatřením, je ochrana. Přehřívání ekonomiky může vést k hluboké finanční krizi. Nutnost ochlazení trhu s nemovitostmi tak s sebou jednoduše nese oběti. Tou hlavní je větší odpovědnost žadatelů, která obnáší například nutnost mít vyšší finanční rezervu.
Realita po říjnových změnách
Abyste dosáhli na úvěr, počítejte s tím, že musíte mít z vlastních zdrojů 24 % z hodnoty pořizované nemovitosti (4 % činí daň z pořízení nemovitosti). Obecně platí, že čím nižší vstupní kapitál, tím dražší hypotéka. A už právě tento bod znemožňuje většině domácností hypotéku získat. Je tedy nutné dlouhodobě plánovat a spořit. S dofinancováním dalším úvěrem už nelze počítat.
Z říjnového zpřísnění, kdy je stanovena maximální výše celkového dluhu žadatele vůči jeho příjmu, logicky vyplývá jediné – nezadlužovat se. Ať už se jedná o leasing, spotřebitelské úvěry, nebo třeba kontokorenty a kreditní karty (a to i ty, z nichž aktuálně úvěr ani nečerpáte). Ve chvíli, kdy hodláte řešit hypotéku, byste měli mít čistý štít.
A v neposlední řadě je na místě žádat o úvěr v páru. Posuzovat se pak budou příjmy obou žadatelů a šance na získání hypotéky se razantně zvýší.
Proč Centrální banka tak razantně zpřísňuje pravidla?
Česká národní banka dlouhodobě upozorňuje na rizika přehřívajícího se trhu s nemovitostmi. Změny a přísnější pravidla v poskytování hypoték má za cíl znemožnit získat úvěr rizikovějším klientům, kteří by se časem mohli dostat do potíží se splácením. Podle analytiků se říjnové opatření dotkne až pětiny žadatelů. Problém získat hypotéku budou mít především mladé rodiny a jednotlivci s nižšími příjmy.
Od všech dosavadních opatření se očekává také snížení objemu peněz, které jsou v oběhu na realitním trhu. To by podle analytiků mělo vést ke zpomalení růstu cen nemovitostí. Nemalá část zájemců o vlastní bydlení nákup totiž buď oddálí, nebo díky změnám úplně vzdá. Odborníci předpokládají, že vlivem posledních změn klesne počet uzavřených hypoték ve čtvrtém čtvrtletí letošního roku až o třetinu.
