Průzkum EKOSPOLu ukazuje zájem o nové byty, rozhodnou však finance

Co si z článku odnést

• Průzkum EKOSPOLu uvádí, že o nákupu nového bytu uvažuje 82,3 % respondentů.
• Podíl 26,2 % má označovat lidi, kteří plánují koupit byt do jednoho roku, není ale úplně jasné, k jaké skupině respondentů se tento údaj vztahuje.
• Investiční motivaci uvedlo 53,3 % respondentů, což nelze zaměňovat za skutečný podíl investorů mezi kupujícími.
• Reálnou poptávku ovlivňují hlavně ceny novostaveb, dostupnost hypoték a objem vlastních úspor kupujících.

Silný zájem o nové byty neznamená jistý nákup

Podle materiálů zveřejněných na začátku září 2026 se průzkumu zřejmě zúčastnilo 15 057 respondentů. Výsledky ukazují, že 82,3 % oslovených uvažuje o koupi nového bytu. To je bez debat silný signál, že novostavby zůstávají v hledáčku českých domácností i investorů, a to i přes vysoké ceny a dražší financování.

Samo „uvažování“ o koupi ale není totéž jako konkrétní rozhodnutí podepsat rezervační smlouvu nebo podat žádost o hypotéku. Mezi prvotní myšlenkou a skutečným nákupem stojí výše vlastních zdrojů, bonita žadatele, dostupnost vhodného bytu i ochota přijmout aktuální úrokovou sazbu. Jinými slovy: zájem je jedna věc, podpis smlouvy věc druhá. Výsledek proto nelze vykládat tak, že by si nový byt chtěla bezprostředně pořídit naprostá většina Čechů.

„Zájem o bydlení bývá vždy vyšší než počet skutečně uskutečněných nákupů. Rozhodující okamžik přichází ve chvíli, kdy domácnost porovná cenu vybraného bytu, své úspory a reálné možnosti hypotečního financování,“ říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Čtvrtina respondentů plánuje nákup během roku

Ještě důležitější než obecná deklarace zájmu je údaj o krátkodobém záměru. Průzkum uvádí, že 26,2 % respondentů plánuje pořídit nový byt během následujících dvanácti měsíců. Ve veřejně dostupných přepisech ale není dostatečně vysvětleno, zda jde o podíl všech oslovených, nebo jen o část těch, kteří o koupi už uvažují.

Právě tahle metodická nejasnost brání přesnějším závěrům. Tři často citované hodnoty – 82,3 %, 26,2 % a 53,3 % – nepředstavují vzájemně se vylučující skupiny. Nelze je sčítat ani z nich bez znalosti původního dotazníku dopočítávat, kolik lidí chce byt pro vlastní bydlení a kolik pro investici.

Výsledky je proto vhodné označovat jako průzkum EKOSPOLu, jehož úplná metodika nebyla ve veřejně dohledatelných materiálech podrobně popsána. Samotná velikost vzorku totiž k potvrzení reprezentativnosti nestačí. Rozhoduje i to, jak byli respondenti vybráni, zda byla data vážena a jak přesně zněly položené otázky. A tady je právě ten háček.

Investiční byt zůstává atraktivní myšlenkou

Více než polovina respondentů, konkrétně 53,3 %, má podle citovaných materiálů spojovat nákup nového bytu s investičním záměrem. To ukazuje, že nemovitost řada lidí stále vnímá jako způsob uložení kapitálu, potenciální zdroj nájemného nebo ochranu před znehodnocováním peněz.

Je však potřeba důsledně rozlišovat mezi investiční motivací a skutečným chováním trhu. Podíl 53,3 % neznamená, že více než polovina všech prodaných nových bytů připadá investorům. Vypovídá jen o tom, jak respondenti v daném průzkumu popsali svůj záměr. A tady často přichází zlom: mnozí zájemci mohou od koupě ustoupit ve chvíli, kdy zjistí celkové náklady na financování, výši nutných vlastních prostředků nebo reálný výnos z pronájmu.

„Investiční nákup dává smysl jen tehdy, pokud kupující nehodnotí byt pouze podle očekávaného růstu ceny. Musí počítat také s financováním, provozními náklady, obdobím bez nájemníka i s vlastní finanční rezervou,“ uvádí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Pražské novostavby potvrzují odolnou poptávku

Tržní data z Prahy ukazují, že poptávka po nových bytech nezmizela ani v prostředí drahého bydlení. Trigema uvedla, že se v prvním čtvrtletí roku 2026 v Praze prodalo přibližně 1 800 nových bytů. Ve druhém čtvrtletí pak podle jejích podkladů prodeje dál zrychlovaly a průměrná prodejní cena nových bytů se pohybovala okolo 182 845 Kč za metr čtvereční.

Pražská čísla ale nelze automaticky vztahovat na celé Česko. Metropole má specifickou kombinaci vysoké kupní síly, omezené nabídky a dlouhodobého zájmu domácích i investičních kupujících. Vedle toho je potřeba odlišovat prodejní neboli transakční ceny od cen nabídkových, se kterými pracují některé developerské přehledy. Nabídková cena totiž nemusí odpovídat částce, za kterou se byt skutečně prodá.

Hypotéky rozhodnou, kolik zájemců promění plán ve vlastnictví

Klíčovým filtrem poptávky zůstává financování. ČBA Hypomonitor uváděl za červenec 2026 objem nových hypoték přibližně 30,8 miliardy korun a průměrnou sazbu kolem 4,5 %. Hypoteční trh tak zůstával aktivní, přesto úrokové náklady dál výrazně ovlivňovaly maximální dostupnou výši úvěru. Vývoj sazeb podrobně zachycuje také srpnový Hypoindex 2026.

U investičních nákupů navíc od 1. dubna 2026 platí doporučení České národní banky pro přísnější posuzování úvěrů. ČNB doporučila u investičních hypoték limit LTV 70 % a DTI 7. V praxi to znamená, že investor by měl mít vyšší podíl vlastních peněz a jeho celkové zadlužení by mělo odpovídat doporučeným hranicím. Nejde přitom o univerzální zákonný zákaz ani o stejné nastavení pro hypotéky na vlastní bydlení.

Právě kombinace omezené nabídky novostaveb, rostoucích cen a stále poměrně drahých úvěrů ukáže, zda se deklarovaný zájem promění v reálné nákupy. Poptávková nálada sice zůstává silná, skutečný trh ale budou dál určovat hlavně finanční možnosti kupujících a dostupnost kvalitních bytů v lokalitách, kde chtějí bydlet nebo investovat.