Převod hypotéky na jinou osobu či nemovitost

I když hypotéka představuje dlouhodobý závazek, neznamená to, že ji nemůžete v průběhu jejího splácení převést na jinou osobu či nemovitost. Důvody k převodu hypotéky bývají různé. Například při prodeji nemovitosti se můžete s kupujícím dohodnout, že stávající úvěr převezme a bude ho dále splácet. „S převzetím hypotéky se běžně setkáváme i v rámci vzájemného vypořádání majetku při rozvodu manželů či rozchodu partnerů. K převedení hypotéky dochází také v případě úmrtí, kdy na právoplatného dědice přechází povinnost úvěr splatit,“ doplňuje Veronika Hegrová z fintech startupu hyponamíru.

Jak převést hypotéku na jinou osobu

K převodu hypotéky na jinou osobu je vždy nutný souhlas banky, která úvěr poskytla. Při prodeji nemovitosti i s hypotékou se banka vždy zajímá o to, zda kupující splňuje podmínky pro získání úvěru a je schopen úvěr bez problémů splácet. Dobrou zprávou je, že při převodu hypotéky na jinou osobu se již znovu nevypracovává nový odhad zastavené nemovitosti. 

Veronika Hegrová k tomu dodává: „Banka nahlíží na navrhovanou osobu jako na běžného žadatele o hypotéku. Předložit je potřeba především doklady ověřující totožnost žadatele, dokumenty potvrzující zdroj a výši jeho příjmů a také výši všech stávajících finančních závazků. S požadovanými dokumenty vás seznámí hypoteční specialista. Pokud kupující splní podmínky banky, může být hypotéka převedena.“

Při převodu hypotéky na jinou osobu je nutné vyřešit i otázku finančního vyrovnání. Banka si od kupní ceny odečte aktuální výši nesplacené hypotéky a po provedení změny v katastru nemovitostí zašle zbývající část peněz na účet prodávajícího.

Prokazování schopnosti splácet hypotéku se nevyhnou ani ti, kteří se při rozvodu či rozchodu s partnerem rozhodnou převzít na sebe stávající společný úvěr. Pokud jsou splněny veškeré podmínky banky, upraví se úvěrová smlouva a dojde k převedení hypotéky.

K převodu hypotéky dochází i v případě úmrtí blízké osoby, která měla sjednaný úvěr. „Povinnost splatit úvěr přechází v tomto případě na zákonné dědice. V případě úmrtí je potřeba zajistit, aby z účtu odcházely splátky hypotéky po celou dobu trvání dědického řízení. Pro případ úmrtí se vyplatí sjednat spolu s hypotékou pojištění schopnosti splácet, přímo od banky nebo zvlášť od finančního poradce. Nesplacená část úvěru je v tomto případě zaplacena z pojištění,“ dodává Veronika Hegrová. 

Jak převést hypotéku na jinou nemovitost

Banky poskytují hypotéky pouze oproti zástavě nemovitosti. Do zástavy můžete vložit nejen kupovanou, ale také jinou vhodnou nemovitost. V případě potřeby můžete banku během splácení úvěru požádat o výměnu nemovitosti v zástavě. „Zástavou jiné než kupované nemovitosti si lze například zajistit finance na pořízení družstevního bytu, zahrady nebo jiné nemovitosti, které banka neakceptuje jako zástavu,“ doplňuje Veronika Hegrová. 

U nově zastavované nemovitosti si dopředu ověřte, zda je dokončena a řádně zkolaudována. Na nemovitosti rovněž nesmí váznout zástavní právo jiné osoby či instituce, nesmí k ní být zřízena věcná břemena (pozn. především věcná břemena dožití a užívání, nevadí věcná břemena ČEZu, RWE apod.), ani jinak omezen právní stav nemovitosti. 

Banku je nutné o výměnu nemovitosti v zástavě požádat. Žádost musí být podepsaná alespoň jedním z účastníků úvěrové smlouvy. „Banky dále vyžadují odhad nemovitosti nově vkládané do zástavy, obvykle ne starší než jeden rok. Potřeba je rovněž výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy (pozn. neplatí pro byty),“ uvádí Veronika Hegrová. 

Banka následně veškerou dokumentaci posoudí a v případě schválení vyzve majitele zastavované nemovitosti k podpisu zástavní smlouvy a návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Současně je podepsán dodatek k úvěrové smlouvě. Po podpisu těchto dokumentů vložíte zástavní právo na katastr nemovitostí. Po provedení změny předložíte bance list vlastnictví se zapsanou novou zástavou. Nová nemovitost v zástavě musí být pojištěna, proto si nezapomeňte sjednat pojištění nemovitosti.

Jakmile od vás banka získá list vlastnictví se zapsaným zástavním právem a pojistnou smlouvu k nové nemovitosti, dostanete od ní potvrzení o zániku zástavního práva k původní nemovitosti a návrh na výmaz, na jehož základě katastr nemovitostí zástavní právo zruší.

Posledním krokem je devinkulace pojistné smlouvy původní nemovitosti. Pojišťovna na základě potvrzení zruší vinkulaci pojištění ve prospěch banky. „Počítejte s tím, že výměna zástavy obvykle zabere 2 až 3 měsíce. Důvodem jsou především lhůty katastru nemovitostí pro zápis nového zástavního práva a doba potřebná k posouzení možnosti výměny nemovitosti bankou,“ dodává Veronika Hegrová.

Jak převést hypotéku do jiné banky

Stávající hypotéku můžete převést i do jiné banky. V tomto případě mluvíme o refinancování hypotéky. Vhodný okamžik k refinancování nastává tehdy, když vám konkurence nabídne výrazně nižší úrokovou sazbu nebo jiné výhodnější podmínky. Převodu hypotéky do jiné banky se podrobně věnuje článek Jak na správné refinancování hypotéky.