I když hypotéka představuje dlouhodobý závazek, neznamená to, že ji nemůžete v průběhu jejího splácení převést na jinou osobu či nemovitost. Důvody k převodu hypotéky bývají různé. Například při prodeji nemovitosti se můžete s kupujícím dohodnout, že stávající úvěr převezme a bude ho dále splácet. „S převzetím hypotéky se běžně setkáváme i v rámci vzájemného vypořádání majetku při rozvodu manželů či rozchodu partnerů. K převedení hypotéky dochází také v případě úmrtí, kdy na právoplatného dědice přechází povinnost úvěr splatit,“ doplňuje Veronika Hegrová z fintech startupu hyponamíru.
Jak převést hypotéku na jinou osobu
K převodu hypotéky na jinou osobu je vždy nutný souhlas banky, která úvěr poskytla. Při prodeji nemovitosti i s hypotékou se banka vždy zajímá o to, zda kupující splňuje podmínky pro získání úvěru a je schopen úvěr bez problémů splácet. Dobrou zprávou je, že při převodu hypotéky na jinou osobu se již znovu nevypracovává nový odhad zastavené nemovitosti.
Veronika Hegrová k tomu dodává: „Banka nahlíží na navrhovanou osobu jako na běžného žadatele o hypotéku. Předložit je potřeba především doklady ověřující totožnost žadatele, dokumenty potvrzující zdroj a výši jeho příjmů a také výši všech stávajících finančních závazků. S požadovanými dokumenty vás seznámí hypoteční specialista. Pokud kupující splní podmínky banky, může být hypotéka převedena.“
Při převodu hypotéky na jinou osobu je nutné vyřešit i otázku finančního vyrovnání. Banka si od kupní ceny odečte aktuální výši nesplacené hypotéky a po provedení změny v katastru nemovitostí zašle zbývající část peněz na účet prodávajícího.
Prokazování schopnosti splácet hypotéku se nevyhnou ani ti, kteří se při rozvodu či rozchodu s partnerem rozhodnou převzít na sebe stávající společný úvěr. Pokud jsou splněny veškeré podmínky banky, upraví se úvěrová smlouva a dojde k převedení hypotéky.
K převodu hypotéky dochází i v případě úmrtí blízké osoby, která měla sjednaný úvěr. „Povinnost splatit úvěr přechází v tomto případě na zákonné dědice. V případě úmrtí je potřeba zajistit, aby z účtu odcházely splátky hypotéky po celou dobu trvání dědického řízení. Pro případ úmrtí se vyplatí sjednat spolu s hypotékou pojištění schopnosti splácet, přímo od banky nebo zvlášť od finančního poradce. Nesplacená část úvěru je v tomto případě zaplacena z pojištění,“ dodává Veronika Hegrová.
Koupě nemovitosti i se stávající hypotékou se vyplatí tehdy, je-li úroková sazby přebírané hypotéky oproti nově sjednanému úvěru výhodnější. Důležité je zohlednit i další parametry hypotéky, jako je například celková výše úvěru, doba splatnosti nebo sjednaná doba fixace.
Jak převést hypotéku na jinou nemovitost
Banky poskytují hypotéky pouze oproti zástavě nemovitosti. Do zástavy můžete vložit nejen kupovanou, ale také jinou vhodnou nemovitost. V případě potřeby můžete banku během splácení úvěru požádat o výměnu nemovitosti v zástavě. „Zástavou jiné než kupované nemovitosti si lze například zajistit finance na pořízení družstevního bytu, zahrady nebo jiné nemovitosti, které banka neakceptuje jako zástavu,“ doplňuje Veronika Hegrová.
U nově zastavované nemovitosti si dopředu ověřte, zda je dokončena a řádně zkolaudována. Na nemovitosti rovněž nesmí váznout zástavní právo jiné osoby či instituce, nesmí k ní být zřízena věcná břemena (pozn. především věcná břemena dožití a užívání, nevadí věcná břemena ČEZu, RWE apod.), ani jinak omezen právní stav nemovitosti.
Nenechte si ujít novinky z hypotečního a realitního trhu – pro kupující i profesionály.
Banku je nutné o výměnu nemovitosti v zástavě požádat. Žádost musí být podepsaná alespoň jedním z účastníků úvěrové smlouvy. „Banky dále vyžadují odhad nemovitosti nově vkládané do zástavy, obvykle ne starší než jeden rok. Potřeba je rovněž výpis z katastru nemovitostí a snímek z katastrální mapy (pozn. neplatí pro byty),“ uvádí Veronika Hegrová.
Banka následně veškerou dokumentaci posoudí a v případě schválení vyzve majitele zastavované nemovitosti k podpisu zástavní smlouvy a návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Současně je podepsán dodatek k úvěrové smlouvě. Po podpisu těchto dokumentů vložíte zástavní právo na katastr nemovitostí. Po provedení změny předložíte bance list vlastnictví se zapsanou novou zástavou. Nová nemovitost v zástavě musí být pojištěna, proto si nezapomeňte sjednat pojištění nemovitosti.
| ☝️ Hypotéka si vyžaduje zástavu nemovitosti | ? Lze požádat o výměnu nemovitosti v zástavě |
| ❌ Na nemovitost nesmí být zřízena věcná břemena | ? Je požadován nový odhad nemovitosti |
| ? Je nutný výpis z katastru nemovitostí | ? Předložení bance listu vlastnictví |
| ➕ Sjednání pojištění nemovitosti | ✒️ Podpis dodatku k úvěrové smlouvě |
Jakmile od vás banka získá list vlastnictví se zapsaným zástavním právem a pojistnou smlouvu k nové nemovitosti, dostanete od ní potvrzení o zániku zástavního práva k původní nemovitosti a návrh na výmaz, na jehož základě katastr nemovitostí zástavní právo zruší.
Posledním krokem je devinkulace pojistné smlouvy původní nemovitosti. Pojišťovna na základě potvrzení zruší vinkulaci pojištění ve prospěch banky. „Počítejte s tím, že výměna zástavy obvykle zabere 2 až 3 měsíce. Důvodem jsou především lhůty katastru nemovitostí pro zápis nového zástavního práva a doba potřebná k posouzení možnosti výměny nemovitosti bankou,“ dodává Veronika Hegrová.
Jak převést hypotéku do jiné banky
Stávající hypotéku můžete převést i do jiné banky. V tomto případě mluvíme o refinancování hypotéky. Vhodný okamžik k refinancování nastává tehdy, když vám konkurence nabídne výrazně nižší úrokovou sazbu nebo jiné výhodnější podmínky. Převodu hypotéky do jiné banky se podrobně věnuje článek Jak na správné refinancování hypotéky.
