Kanceláře v Praze: Proč je dostupná nabídka omezená

Pražský kancelářský trh působí na první pohled stabilně. Ve skutečnosti ale firmám stěhování spíš komplikuje. Volné plochy sice v metropoli jsou, jenže často neleží v lokalitě, neodpovídají standardu ani cenové hladině, kterou nájemci hledají. Největší tlak tak dopadá na moderní kanceláře v centru a širším centru Prahy, kde vhodná nabídka mizí opravdu rychle.

Co si z článku odnést

• Celopražská neobsazenost kanceláří činila ve druhém čtvrtletí roku 2026 přibližně 5,8 %, v centrálních sublokalitách se však pohybovala jen kolem 0 až 3 %.
• Firmy stále častěji prodlužují stávající nájemní smlouvy, protože přestěhování do kvalitnějších prostor může být drahé nebo prakticky nemožné.
• Prime nájemné v centru Prahy se drží zhruba na úrovni 29 až 30 eur za m² měsíčně, u nejlepších budov může být i vyšší.
• Nové projekty automaticky neznamenají více volných kanceláří, protože podstatná část ploch je pronajata nebo určená konkrétním uživatelům ještě před dokončením.

Volné kanceláře v Praze nejsou totéž co dostupné kanceláře

Celková neobsazenost pražských kanceláří dosáhla podle dat CBRE za druhé čtvrtletí roku 2026 hodnoty 5,8 %. V přepočtu na kancelářský fond o velikosti zhruba 3,93 až 3,95 milionu m² jde na první pohled o výrazný objem. Jeden procentní bod neobsazenosti zde představuje přibližně 39 500 m² plochy. Jenže právě tady je háček: tento součet sám o sobě neříká, zda firma skutečně najde kancelář v preferované lokalitě, v požadované velikosti a v odpovídající kvalitě.

V Praze 1, Praze 2 a dalších žádaných centrálních sublokalitách se dostupnost kanceláří pohybuje přibližně mezi 0 a 3 %. Rozdíl oproti celopražskému průměru není rozporem v datech, ale odrazem odlišné situace v jednotlivých částech města. Zatímco na okraji Prahy mohou být volné prostory dostupnější, firmy často potřebují adresu blízko metra, kvalitní občanskou vybavenost, dobrou dostupnost pro zaměstnance a reprezentativní zázemí pro klienty.

„Při rozhodování o kanceláři dnes nestačí sledovat jen cenu za metr čtvereční. Firmy musí vyhodnotit také provozní náklady, délku závazku a to, zda jim dané prostory umožní fungovat efektivně i za několik let,“

říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Renegociace převažují, protože relokace je složitá

Napjatá nabídka se výrazně promítá do chování nájemců. V prvním čtvrtletí roku 2026 tvořily renegociace přibližně 57 % celkové poptávky, ve druhém čtvrtletí podle CBRE dokonce 69 %. Firmy tak častěji jednají o prodloužení smlouvy ve stávající budově, místo aby hledaly nové sídlo.

Vysoký podíl renegociací ukazuje, že prodloužení nájmu je pro mnoho společností méně rizikovou variantou než stěhování do omezené a dražší nabídky. To ale automaticky neznamená, že jsou všechny firmy se současnými kancelářemi spokojené. Část z nich by pracovní prostředí ráda modernizovala nebo změnila lokalitu, jenže vhodná alternativa zkrátka nemusí být právě na trhu.

Situaci navíc komplikuje hybridní způsob práce. Některé společnosti už nehledají větší kancelář, ale lépe navržený prostor s možností flexibilního uspořádání, dostatkem míst pro týmovou spolupráci a odpovídajícím technologickým zázemím. Starší budovy sice mohou mít volnou plochu, bez moderní vzduchotechniky, energeticky úsporného provozu nebo adaptabilní dispozice ale pro nájemce nepředstavují plnohodnotnou náhradu.

Novostavby zvyšují fond, nikoli vždy volnou nabídku

Pražský trh se nemůže rychle uvolnit ani prostřednictvím nové výstavby. V roce 2025 přibylo přibližně 26 600 m² kancelářských ploch, což patřilo k nejnižším objemům za poslední roky. V první polovině roku 2026 sice odstartovaly projekty Sequoia v Praze 4, Churchill III v Praze 2 nebo Dvory Vysočany v Praze 9, jejich dopad na okamžitou nabídku pro běžné zájemce však bude omezený.

Podle CBRE bylo ve druhém čtvrtletí roku 2026 přibližně 58 % kanceláří ve výstavbě předpronajato nebo určeno konkrétnímu uživateli. Svoboda & Williams u širšího souboru sledovaných projektů uvádí podíl kolem tří čtvrtin. Tato čísla nelze mechanicky srovnávat, protože vycházejí z odlišné metodiky, trend ale potvrzují stejný.

Nová kancelářská budova tedy ještě neznamená, že se na trh dostane dostatek volných prostor pro firmy, které začnou hledat sídlo až po jejím dokončení. Včasné plánování se stává konkurenční výhodou hlavně pro větší nájemce, kteří potřebují specifickou dispozici, vlastní technické řešení nebo prominentní adresu.

„Pražský trh se stále více rozděluje podle kvality budov a jejich umístění. Volná kancelář mimo hlavní dopravní uzly nemusí být pro nájemce, který potřebuje moderní a dobře dostupné sídlo, skutečnou alternativou,“

uvádí Jiří Krejčí, CSO portálu hyponamíru.cz

Prémiové nájmy zůstávají vysoko

Prime nájemné v centru Prahy se pohybuje přibližně mezi 29 a 30 eury za m² měsíčně. U mimořádně kvalitních projektů může tuto hranici i překonat. CBRE ve druhém čtvrtletí roku 2026 uvádí stabilitu prime nájmů, nelze tedy bez dalšího tvrdit, že všechny kancelářské nájmy plošně a nepřetržitě rostou.

Trh však zůstává pod růstovým tlakem, a to zejména u nových, nejlépe umístěných a technicky kvalitních budov. Rozhodující přitom není jen základní nájemné. Celkové náklady nájemce ovlivňují také servisní poplatky, energie, úpravy prostor, náklady na stěhování i případný výpadek provozu při relokaci.

ESG a energetika mění pohled na kvalitní kancelář

Moderní kancelář už dnes nedefinuje jen nová fasáda nebo kvalitní recepce. Nájemci stále více sledují energetickou náročnost, certifikace, bezpečnost, kvalitu vnitřního prostředí i možnost budovu přizpůsobit změnám v počtu zaměstnanců. Tyto parametry mají přímý dopad na provozní rozpočet i na schopnost firmy plnit vlastní ESG závazky.

Flexibilní kanceláře mohou situaci částečně zmírnit. V Praze zabírají zhruba 143 až 144 tisíc m² a jejich obsazenost se pohybuje kolem 70 %. Pro firmy, které čekají na dokončení nového sídla nebo řeší dočasný růst týmu, představují praktické řešení. Jejich provozní a cenový model ale nelze zaměňovat s dlouhodobým klasickým nájmem, takže samy o sobě nedostatek kvalitních kanceláří v klíčových lokalitách nevyřeší.