Hypoteční trh v roce 2026 roste hlavně díky vyšším úvěrům a refinancování

Co si z článku odnést

• Nové hypotéky bez refinancování dosáhly za první pololetí 2026 objemu 216 miliard korun.
• Celkový objem roste rychleji než počet úvěrů, protože domácnosti potřebují na bydlení vyšší částky.
• Údaj 294 miliard korun pracuje s širší metodikou, která pravděpodobně zahrnuje také refinancování.
• Průměrná sazba nových hypoték v červenci činila 4,53 %, přesto poptávka zůstává silná.
• Vysoký objem hypoték automaticky neznamená lepší dostupnost vlastního bydlení.

Hypoteční trh roste hlavně v korunách

Banky a stavební spořitelny poskytly během prvních 6 měsíců roku 2026 nové hypotéky bez refinancování za přibližně 216 miliard korun. Meziročně jde podle ČBA Hypomonitoru o nárůst zhruba o 66 miliard korun. Už samo toto číslo ukazuje, že hypoteční trh v roce 2026 oproti předchozímu roku citelně ožil.

V médiích se zároveň objevuje částka 294 miliard korun za první pololetí. Jenže tady je potřeba brzdit a číst data pozorně. Nejde o přímo srovnatelný údaj s objemem nových hypoték bez refinancování, protože pracuje s širší kategorií úvěrů, do níž mohou vstupovat refinancované nebo jinak vykazované úvěry. Rozdíl mezi oběma hodnotami tak nemusí znamenat rozpor ve statistikách, ale především odlišnou metodiku.

„Při hodnocení hypotečního trhu je důležité rozlišovat, zda mluvíme o novém financování bydlení, nebo o refinancování stávajících úvěrů. Celkový objem může růst velmi rychle, aniž by stejným tempem přibývali noví kupující nemovitostí,“

říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamiru.cz.

Vyšší průměrná hypotéka mění pohled na rekordy

Princip je jednoduchý. Celkový objem hypoték vzniká násobením počtu sjednaných úvěrů a jejich průměrné výše. Pokud počet klientů neroste tak rychle jako dříve, ale každý z nich si půjčí víc, celková částka může přesto mířit k rekordním hodnotám.

Právě tento mechanismus je pro současný trh zásadní. Ceny bytů a domů zůstávají vysoké a podle materiálů České národní banky dál rostou. Kupující proto potřebují vyšší financování, případně musejí dodat více vlastních peněz. Růst objemu hypoték tak může být vedle známky silné poptávky i důsledkem toho, že vlastní bydlení je jednoduše dražší.

Modelově stačí, aby se průměrná výše úvěru zvýšila například z 3,5 milionu na 4 miliony korun. I při stejném počtu poskytnutých hypoték by celkový objem trhu vzrostl přibližně o 14 %. Statistika by pak působila výrazně silněji, přestože by počet realizovaných nákupů zůstal beze změny.

Drahé bydlení zvyšuje zadlužení domácností

Vyšší hypotéka sama o sobě nepředstavuje problém, pokud jí odpovídají příjmy domácnosti, dostatečná rezerva i dlouhodobě udržitelná splátka. V praxi ale růst cen nemovitostí často předbíhá růst příjmů. Domácnosti pak financují větší část kupní ceny úvěrem a jejich citlivost na změnu sazeb nebo výpadek příjmů roste.

Právě proto nelze rekordní objem hypotečních úvěrů automaticky vykládat jako známku zlepšující se dostupnosti bydlení. Vyšší objemy mohou znamenat, že lidé získávají více úvěrů, ale zároveň se kvůli dražším nemovitostem zadlužují na vyšší částky.

„Růst cen nemovitostí se do hypoték promítá bezprostředně. Kupující často neřeší jen to, zda jim banka úvěr schválí, ale také to, zda jim po zaplacení splátky zůstane dostatečná finanční rezerva na běžný život i nečekané výdaje,“

upozorňuje Jiří Krejčí, CSO portálu hyponamíru.cz.

Refinancování zvyšuje čísla bez nové koupě

Dalším významným faktorem je refinancování. To znamená převedení stávající hypotéky k jiné bance nebo sjednání nových podmínek po skončení fixace. Refinancovaný úvěr se může promítnout do celkových statistik poskytnutých hypoték, aniž by vedl k nákupu dalšího bytu, domu nebo pozemku.

Na začátku roku 2026 se podíl refinancovaných úvěrů pohyboval kolem 23,4 % celkového objemu, zatímco průměr za předchozí rok činil přibližně 20,6 %. Tento údaj nelze automaticky vztahovat na celé první pololetí, přesto naznačuje, že refinancování hrálo na trhu výraznější roli než dříve.

Význam refinancování poroste i v souvislosti s refixacemi hypoték sjednaných v době mimořádně nízkých úrokových sazeb. Řada domácností bude v letech 2026 až 2028 přecházet na podmínky, které budou oproti původnímu financování méně výhodné. To ovlivní jejich měsíční rozpočty i celkovou aktivitu bank na hypotečním trhu. Pomoci může například refinancování hypotéky.

Sazby kolem 4,5 % poptávku nezastavily

Průměrná sazba nových hypoték v červenci 2026 podle ČBA Hypomonitoru klesla na 4,53 %. V průběhu roku se sazby pohybovaly zhruba v pásmu od 4,5 do 4,7 %, tedy stále výrazně výš než v éře mimořádně levných hypoték před rokem 2022.

Přesto banky zaznamenávají silnou aktivitu. Květen přinesl nové hypotéky bez refinancování za přibližně 38,1 miliardy korun, v červnu činil tento objem asi 36,5 miliardy korun. Červencová data pak podle ČBA potvrdila výrazné objemy i počty nových úvěrů.

Silná poptávka může souviset s odloženými nákupy z předchozích let, konkurenčním bojem bank i očekáváním, že ceny nemovitostí porostou dál. Pro část kupujících tak není rozhodující jen samotná sazba, ale i obava, že pozdější koupě bytu nebo domu by si vyžádala ještě vyšší úvěr.

Celoroční rekord zatím není jistý

První pololetí dává hypotečnímu trhu velmi silný základ, ale o celoročním rekordu zatím nelze mluvit jako o hotové věci. Výsledek druhé poloviny roku ovlivní vývoj úrokových sazeb, ceny rezidenčních nemovitostí, síla české ekonomiky i tradiční sezónnost trhu.

Současná data ukazují především rekordní ambice v objemu peněz, nikoli jednoznačný návrat k rekordním počtům nových hypoték. A v tom je celé jádro věci. Pro správné čtení dalších statistik bude rozhodující hlavně rozlišení mezi počtem úvěrů, jejich průměrnou výší a refinancováním.