Protože víme, že život přináší mnohé situace, chápeme, že se může stát, že nebudete moci splácet svůj úvěr. I v takové chvíli jsme tu pro Vás, abychom Vám nastalé potíže pomohli vyřešit.

Nemohu splácet hypotéku

Hypotéka je úvěr, který člověk splácí řadu let. V takovém časovém horizontu tedy nelze předpokládat, zda nebudu dlouhodobě nemocný, nepřijdu o partnera, nebo neztratím práci.

Zkuste s námi refinancovat

Jak předejít ztrátě schopnosti splácet?

Klient by neměl jít na hraniční možnosti výšky úvěru a svých příjmů. V případě ponechání rezervy v měsíčních příjmech pak nehrozí úplná ztráta schopnosti splácet závazky.

I při čerpání úvěru by se měl klient snažit mít finanční rezervu. V případě výpadku příjmů Vám tato rezerva dobře poslouží.

Jak nastalou situaci řešit?

Především nás o své situaci informujte. Ať už neschopnost splácet způsobí nemoc, ztráta zaměstnání, rozvod nebo úmrtí partnera, nezoufejte, řešení najdeme. To však stojí především na otevřené komunikaci mezi Vámi a bankou.

Jaké mohou být důsledky, pokud nesplácím včas

Pokud včas neposíláte splátku, může se stát, že Vám poběží úroky z prodlení. Tyto úroky běží, i pokud splátku například rozdělíte. Nejlepší je se ihned spojit s hypotečním poradcem nebo bankéřem a řešit konkrétní nastalou situaci.

Jak mi banka pomůže?

Banka neschopnost splácet řeší odkladem splátek nebo prodloužením konečné doby splatnosti hypotéky. Postup závisí na Vaší předchozí platební historii a bezproblémové komunikaci s bankou. Ve většině případů je takové řešení oboustranně výhodné, protože klientovi pomůže ustálit finanční situaci a vrátit se k bezproblémovému splácení.

Jak svou situaci můžu řešit já sám?

Ať už se z jakéhokoli důvodu rozhodnete nemovitost prodat a z hypotéky se tak vyvázat, můžete tak učinit v případě, že dům nebo byt není právně zatížen (například exekucí nebo insolvenční řízení). Z peněz z prodeje můžete uhradit dluh (po úhradě banka zruší zástavní právo na nemovitost).

Pokud by se banka rozhodla přistoupit ke zpeněžení nemovitosti, pokryje těmito financemi klientův dluh. Taková řešení přichází na řadu jako poslední možnost, kdy klient nesplácí a na nemovitost je uvalena například exekuce. Podmínky takového postupu jsou pak vždycky individuální a podléhají soudnímu rozhodnutí.

Rozvod a hypotéka

Pokud jste v situaci, kdy se budete se svým protějškem rozvádět, je pro Vás pravděpodobně namáhavé soustředit se na řešení hypotéky. I v takové situaci jsme tu pro Vás.

V situaci, kdy se chce jeden z manželů z hypotéky vyvázat a druhý ji bude nadále splácet, bance doložíte následující podklady:

Vyvázání banka provede vyhotovením Dodatku ke smlouvě o úvěru.

Chci si nemovitost nechat a partnera vyplatit

Může nastat situace, kdy jeden z manželů bude chtít druhého vyplatit a na danou nemovitost si vezme hypotéku. V takovém případě je nutné předložit rozsudek o rozvodu s doložkou nabytí právní moci a Dohodu o vypořádání již zaniklého společného jmění manželů.

S případnými dalšími dotazy se můžete obrátit na naše hypoteční poradce.

Dědictví

Aby mohl jeden z dědiců vyplatit ostatní a získat tak nemovitost do svého vlastnictví, musí být dědické řízení řádně ukončené. Jako žadatel o úvěr bude muset předložit usnesení, na jehož základě se stává vlastníkem předmětné nemovitosti s povinností ostatní pozůstalé vyplatit.

Z čeho se daň platí

Dřívější název zněl daň z převodu nemovitosti. Od roku 2014 ji až dosud můžete znát pod názvem daň z nabytí nemovitých věcí. Platí se z úplatných převodů nemovitostí, což jednoduše znamená z prodeje nemovitostí nebo případně také ze směn. Ovšem netýká se dědictví a ani jí nejsou zatíženy dary. Sazba daně je 4 % a i nadále se počítá s tím, že v této podobě zůstane, zvyšovat se nebude. Vliv nemá na její výši ani eventuální příbuzenský vztah. Jak s daní zahýbá novela, chystaná na letošní listopad prozradí HYPOnaMÍRU na následujících řádcích.

Chystané změny

Ještě předtím, než bylo jasno, že do praxe přejdou níže jmenované změny, vzešel od zákonodárců návrh, aby byla celá daň kompletně zrušena. K tomu nakonec ale nedošlo, takže od 1. 11. 2016 začne platit novela zákona, která již vyšla ve Sbírce zákonů, přičemž o její prosazení se snažila už bývalá vláda pod vedením Petra Nečase. Ke změně však došlo až nyní. A v čem bude spočívat?

Hlavní novinkou je to, že zaplacení této daně bude již výlučně na kupujícím. Dosud platilo to, že si obě smluvní strany mohly zvolit, kdo se plátcem stane. Pokud se nedohodly jinak, standardně platilo, že platba daně zůstala na prodávajícím, nabyvatel neboli kupující pak plnil úlohu ručitele, na něhož tato povinnost přechází v momentě, kdy ji prodávající nesplnil. Institut ručitele se ovšem k prvnímu dni listopadu roku 2016 rovněž ruší.

Srovnejte si trh hypoték

V momentě, kdy se tedy úloha otočí a platba bude na kupujícím, ten má možnost řešit nastalou finanční zátěž tak, že si půjčí s hypotékou, nemá-li rovnou vlastní hotovost. A banky s podobným řešením dnes již poměrně samozřejmě počítají a jsou schopny poskytnutou sumu hypotečního úvěru o udanou částku navýšit. Vzhledem k tomu, že u hypotéky platí zástavní právo na nemovitost, jediným omezením pak je, aby měla dostatečnou hodnotu. Bez toho banka tento úkon provést nemůže.

Změna se dotkne také osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek. V budoucnu by tedy měly doznat osvobození pouze stavby a jednotky dokončené či užívané. Na rozestavěné se vztahovat osvobození nebude. Její předmět se rozšiřuje i o ty situace, kdy dojde ke smluvnímu prodloužení práva stavby. A novinka nezasáhne jen samotné nakupující a prodávající. Též by mělo jít o změnu systémovou, která má usnadnit správu této daně.

Do kdy ještě daň platit nebudete

Kdy přesně bude nutné daň zaplatit, to se bude odvíjet od jediné podmínky. Záleží na momentě, ve kterém došlo k podání návrhu s podepsanou smlouvou na katastr nemovitostí. Při sepsání smlouvy je na to potřeba proto pamatovat. Stihnout byste to měli do konce třetího měsíce od zapsání vkladu do katastru. Pokud v současnosti stihnete podat vklad na katastr ještě do konce října, týkají se vás dosavadní pravidla. Jestliže tento krok učiníte až po 1. listopadu, řídit už se musíte novou právní úpravou.

Kde se má daň zaplatit?

Coby místně příslušný pro vás platí ten finanční úřad, v jehož obvodu územní působnosti se nachází nemovitost.

Zvažujete-li výstavbu nízkoenergetického domu, či plánujete modernizaci dosavadního bydlení za účelem snížení energetické náročnosti, pak je tato hypotéka vhodná právě pro vás. Díky speciální státní podpoře programu “Zelená úsporám” můžete získat až několikatisícovou slevu. Z programu Nová zelená úsporám můžete financovat například tepelné čerpadlo, které vám ušetří náklady na energie.

Program “Zelená úsporám” vznikl jako snaha podpořit využívání obnovitelných zdrojů energie při stavbách, rekonstrukcích a modernizacích. Některé bankovní domy se rozhodly k projektu připojit a vytvořily speciální nabídky, které klienty zohledňující ekologicky šetrné prvky u výstavby zvýhodní.

V rámci programu Nová zelená úsporám lze získat na tepelné čerpadlo dotaci až do výše 80 tisíc korun. Pokud si dům současně zateplíte, můžete dosáhnou až na částku 100 tisíc korun. Existuje několik typů tepelných čerpadel. Setkat se můžete s označením voda – voda, země – voda nebo vzduch – voda. Tepelné čerpadlo z hlubinného vrtu (typ země-voda) vám v zimě poslouží k vytápění domu a v létě je možné tento systém využívat k ochlazování vzduchu. Funguje tedy také jako klimatizace. Kromě tepelného čerpadla lze získat i dotaci na ekologické a užitečné zelené střechy. Dotace je poskytována ve fixní výši 500 Kč/m2.“

Spočítejte si výši úroku IHNED

Bezplatné vyřízení formalit i navýšení rozpočtu

Zvýhodnění u zelené hypotéky se liší banka od banky. Některé bankovní domy nabízí například zdarma mimořádnou splátku do výše dotace nebo předčasné splacení ve výši dotace. Jiné banky lákají na bezplatné vyřízení administrativních formalit – podání zástavní smlouvy na katastr a uhrazení správního poplatku, bezplatný odhad nemovitosti, slevu na zhotovení energetického štítku nebo například slevu na pojištění stavby i domácnosti.

Zajímavý benefit nabízí například Hypoteční banka, která svým klientům u zelené hypotéky možnost čerpání až 20 procent prostředků nad výchozí rozpočet. Pokud byste peníze nakonec nevyčerpali, bance nic navíc nezaplatíte.

Co je zelená hypotéka?

Jedná se o hypotéku sloužící k financování nemovitostí, u jejichž stavby nebo rekonstrukce žádáte o  dotaci “Zelená úsporám”, kterou vyhlásil Státní fond životního prostředí. Dotace má za úkol podporovat projekty využívající zdroje obnovitelných zdrojů a úsporám energií. Týká se výstavby v pasivním energetickém standardu, případně využívání obnovitelných zdrojů energie na ohřev vody a vytápění. Využít ji lze také při modernizaci systémů vytápění rodinných nebo bytových domů. Vyplatí se tuto hypotéku využít? Přečtěte si článek na téma Zelená hypotéka na úsporné bydlení.

Při schvalování hypotéky se mohou vyskytnout mnohé problémy. Pokud jako klient projdete tzv. pre-scoringem v hypoteční kalkulačce a dodáte všechny patřičné podklady, zdaleka ještě nemusíte mít vyhráno. Pamatujte také na to, že financování je potřeba si zajistit dříve, než podepíšete s realitní kanceláří rezervační smlouvu  a složíte rezervační zálohu.

Největší překážkou při schvalování bývají následující faktory:

Věcné břemeno

Věcné břemeno užívání (případně dožití) pro fyzickou osobu. Takovou nemovitost nelze poskytnout do zástavy. Banka však může přistoupit na výjimku v případě vysokého věku dotyčné osoby.

Věcné břemeno lze zrušit – takový krok může provést prodávající vkladem na katastrálním úřadě.

Za hypotékou bez nočních můr

Věcné břemeno sítí

Jedná se o věcné břemeno provozovatelů energií a komunikací. Je nutné posoudit stupeň omezení, které s sebou pro budoucího uživatele takovéto věcné břemeno ponese. Posudek provádí odhadce nemovitostí.

Exekuce

Nemovitost s exekucí není možné dát do zástavy. Hypotéku na ně získat lze (do zástavy se musí poskytnout jiná nemovitost), ale banky takové nemovitosti nefinancují rády. 

Nemovitost vlastní více majitelů

Je nezbytné získat a opatřit si souhlas všech spolumajitelů nemovitosti s prodejem.

Dalšími problémy mohou být v případě, pokud je rozdílný majitel stavby a pozemku. V případě prodeje vždy musí nabídnout ke koupi nejdříve nemovitost nebo pozemek tomu druhému.

Čemu věnovat pozornost při rezervační smlouvě?

Kupujete nemovitost přes realitní kancelář? Potom byste měli dbát následujících rad.

Rezervační smlouva je právně závazný dokument, který se uzavírá na základě zájmu o koupi nemovitosti a specifikuje dobu, po kterou nelze uvedenou nemovitost nabízet dalším zájemcům. Součástí rezervační smlouvy jsou také ustanovení o rezervačním poplatku, který se buď poté započítá při úhradě kupní ceny, popřípadě může být využit pro sankční poplatek při nedodržení smlouvy.

Před uzavřením rezervační smlouvy vždy věnujte pozornost technickému i právnímu stavu nemovitosti. U prvního je možné využít služeb znalce, který technický stav zhodnotí (statika, rozvody, zateplení atd.)

Právní stav nemovitosti pak  doporučujeme nechat posoudit právníkem. Ten už odhalí, zda na předmětné nemovitosti nejsou uvaleny právní  překážky (viz výčet výše)

Pro sjednání hypotéky nemusíte na první schůzku v mnoha případech ani osobně chodit na pobočku. Většina bank má pro své zákazníky vytvořeny virtuální pobočky, kde základní nezbytnosti pro sjednání úvěru vyřídíte pohodlně z domova. Nezřídka Vám v prvních krocích vystačí hypoteční kalkulačka. K ruce navíc máte hypotečního poradce, který se Vám bude ochotně věnovat.

Co je potřeba ke sjednání hypotéky

Na první schůzce s hypotečním poradcem získáte všechny potřebné informace k hypotéce. Pomůže Vám zorientovat se v dokladech, které po Vás bude banka chtít. Celý proces sjednání hypotéky trvá zhruba měsíc. To však záleží na mnoha faktorech. Více v našem videu kde Miroslav Majer odpovídá na otázku Jak dlouho trvá sjednání hypotéky.

Za hypotékou bez papírování

Dokumenty, formality, doklady…

Hypotéka je specifický úvěr a doklady, které banka k vyřízení vyžaduje, se mohou mírně lišit. Potřebné informace získáte od hypotečního poradce.

Přichystat byste si měli ve většině případů dva doklady totožnosti, doklad o pravidelném příjmu, kupní smlouvu a výpis z katastru  nemovitostí (pokud si jej banka nevyžádá sama).

Jedním z prvních dokladů, které musíte podat k  žádosti o hypotéku, je odhad nemovitosti. Jeho vypracování odhadci trvá přibližně pět dní. Některé banky ale nabízí v rámci svých produktů bezplatné zhotovení odhadu a následné předložení  katastru. Některé bankovní domy navíc akceptují zjednodušený odhad, který lze zhotovit online – vyplněním elektronického formuláře a dodání aktuálních fotografií nemovitosti. Výhodou je časová úspora, neboť celý proces pak trvá přibližně 48 hodin. Takto zhotovený odhad však akceptovatelný jen u některých nemovitostí a ne všechny banky takovou možnost nabízí.

Vyhotovený odhad poté společně se všemi potřebnými dokumenty posuzuje schvalovatel. Samotný proces schvalování zabere přibližně týden. V tomto čase můžete být vyzváni například k doplnění chybějících podkladů.

Takto vypadá proces u koupě nemovitosti. Při refinancování hypoték se formality dají stihnout i za dva týdny. Většina bank akceptuje odhad původní (není-li starší pět až osm let). Banky navíc disponují přístupem k registrům, což proces značně urychluje, protože si mohou sami vyžádat vaši úvěrové historii.

Vyhotovení smlouvy

Na základě dodaných podkladů Vám bude vyhotoven návrh smlouvy o poskytnutí hypotéky. Nelekejte se většího objemu informací a dopřejte si čas si všechno důkladně pročíst. Je pochopitelné, že u tak důležitého životního kroku, jakým nákup nemovitosti bezpochyby je, strávíte nějaký čas procházením podmínek. Abyste čerpali úvěr co nejefektivněji, nebojte se v případě nejasností obrátit na svého bankovního poradce.

Podpis úvěrové dokumentace

Tímto končí proces formalit a dokládání dokumentů a přichází nejdůležitější část – při podpisu úvěrové smlouvy je třeba podepsat kupní smlouvu, začít aktivně čerpat prostředky a také splácet.

Čerpání úvěru

Splníte-li všechny podmínky uvedené v úvěrové smlouvě, můžete začít čerpat prostředky. Máme-li úvěr schválen a je podepsána úvěrová smlouva, jednou z hlavních podmínek je čerpání je potvrzení o vkladu zástavního práva banky k zastavované nemovitosti do katastru. Mnohé banky umožňují čerpání úvěru nebo jeho  části i na základě návrhu na zápis o vkladu zástavního práva. Peníze tak můžete čerpat podstatně dříve.

Čerpání hypotečního úvěru se provádí bezhotovostně. Při neúčelové hypotéce převodem na klientem zvolený účet, při účelové například odesláním kupní ceny na účet prodávajícího a formou proplácení dodavatelských faktur. Čerpání je buď jednorázové (koupě nemovitosti a neúčelový úvěr), nebo postupné (výstavba, rekonstrukce).

Papírování a zase papírování. Víte, co potřebujete k odhadu nemovitosti?

Jedním ze stěžejních dokumentů, který k žádosti o hypotéku předkládáte, je odhad nemovitosti. K jeho vyřízení potřebujete výpis z katastru nemovitostí (ne starší než tři měsíce), kopii katastrální mapy (ne starší než jeden rok), územní rozhodnutí, kupní smlouvu na pozemek s vyznačením vkladu do katastru nemovitostí (případně smlouvu o budoucí kupní smlouvě).

Víte, co znamená tzv. Pre-scoring?

Pre-scoring je takové předhodnocení klienta. Banka si tak lustruje klienty a žadatele o úvěr na základě jejich platební historie. Činí tak v bankovních registrech, které má za tímto účelem k dispozici napříč bankovními institucemi. Žadatel by měl mít proto na paměti, že sebemenší platební problémy (byť se může jednat pouze o pozdě zaplacenou fakturu za telefon), ho mohou při žádosti o hypotéku značně znevýhodnit. Bonita klienta totiž určuje, kolik a za jakých podmínek vám banka půjčí (a zda vůbec).

Samotné vyřízení hypotéky trvá obvykle dva až čtyři týdny. Ač se v každé reklamě sympatičtí “bankéři” tváří, že vám na dům půjčí téměř do hodiny, proces schválení hypotéky může být rozličně složitý. Mějte na paměti, že o tom, kolik a za jakých podmínek vám banka na nemovitost půjčí, bude rozhodovat celá vaše dosavadní platební minulost i drobné úvěry. Významnou roli pochopitelně hraje také bonita a účel půjčovaných peněz.

Podrobnosti o tom, jak dlouho trvá vyřízení hypotéky pro vás připravil Miroslav Majer, CEO hyponamíru.cz

Díky našemu online srovnávači hypoték můžete z pohodlí domova alespoň vyřídit jednu z nejdůležitějších věcí, a to vybrat samotnou hypotéku a konkrétní banku. V dalším kroku už budete kontaktování konkrétním pracovníkem, který vás krok po kroku bude navádět, abyste se v džungli formalit neztratili. Na vás už potom záleží, jak rychle dokážete patřičné doklady bance dodat (a také trochu na rychlosti pracovníků banky).

Hypotéky bez papírování a ztráty vašeho času

A jak funguje celý proces?

U koupě již postavené nemovitosti počítejte se čtyřmi týdny. Jeden týden podání žádosti a dodání podkladů bance. Druhý týden zabere vyhotovení odhadu, třetí schvalování a dokládání chybějících dokladů a čtvrtý případné schválení a podpis smlouvy.

Ke každé žádosti o hypotéku je třeba dodat odhad nemovitosti. V praxi to trvá přibližně pět dní (odhadce objekt navštíví, zkontroluje a vypracuje odhad). Některé banky dnes nabízí bezplatné zhotovení odhadu i jeho předložení katastru. Některé nabízí navíc zjednodušený online odhad. U toho stačí vyplnit elektronický formulář a dodat aktuální fotografie nemovitosti. Proces je pak zkrácen na 48 hodin. Je však možný jen u některých nemovitostí a ne všechny banky takovou možnost nabízí.

Vyhotovený odhad včetně všech dodaných podkladů následně posuzuje schvalovatel. Proces schvalování trvá přibližně týden, včetně eventuálního vyžádání dodatečných podkladů.

Při refinancování hypotéky bude proces obdobný, avšak formality se dají stihnout i za dva týdny. Odhad většina bank akceptuje původní (pokud jeho stáří nepřekračuje osm let). Také u dokládání podkladů bude postup jednodušší, protože banky mají přístup k registrům a tak i k vaší platební a úvěrové historii. A čitelný klient je pro banku vždy bonitnější.