Za poslední dekádu nešlo na investici do nemovitosti prodělat. Podle dat Českého statistického úřadu vzrostly za tuto dobu nabídkové ceny bytů v Česku přibližně o 60 procent. V případě hlavního města to bylo dokonce o 80 procent. Ceny výrazně rostly také u rodinných domů a stavebních pozemků. Nejvyšší nárůst cen zaznamenaly především kvalitní nemovitosti ve větších městech a jejich blízkém okolí. V posledních letech vyhnala vysoká poptávka ceny nemovitostí v Česku na historická maxima a někteří analytici nyní doporučují vyčkat na pokles cen. Vyplatí se čekat?

TIP: Vyhlédli jste si nemovitost a rádi byste ji financovali pomocí hypotéky? V hypotečním bankovnictví hyponamiru.cz si můžete online z pohodlí domova porovnat aktuální nabídky jednotlivých bank. 

Srazí koronavirus ceny nemovitostí?

Poptávka po nemovitostech je z velké míry provázána s vývojem tuzemské ekonomiky. Pro letošní rok je jisté, že koronavirová opatření českou ekonomiku oproti předchozím letům výrazně zpomalí. Otázkou je, jak moc. Podle dubnového průzkumu ministerstva financí se letos tuzemská ekonomika propadne o 7,6 procenta. Pesimističtější odhady hovoří až o deseti procentech.

Výraznější pokles ekonomiky je vždy doprovázen růstem nezaměstnanosti. Hrozba ztráty zaměstnání a pravidelného příjmu vyvolává v lidech nejistotu, začínají spořit na horší časy a odkládají větší investice na příhodnější dobu. 

Pokles zájmu o investice do nemovitostí se může v následujících měsících negativně promítnou do prodejních cen bytů, domů i stavebních pozemků. Pokud k poklesu cen skutečně dojde, nebude se jednat o žádný dramatický propad o desítky procent. U kvalitních nemovitostí ve městech lze očekávat spíše krátkodobou cenovou stagnaci. Výraznější slevu mohou nabízet prodávající, kteří potřebují svoji nemovitost rychle zpeněžit.

Správná doba na investici do nemovitosti

Případný krátkodobý pokles cen nemovitostí bude ideální příležitostí pro výhodný nákup. Příznivé zůstanou i úrokové sazby hypoték, které jsou již dnes velmi nízké a do konce roku 2020 se zřejmě dočkáme dalšího mírného poklesu sazeb. Nemalou částku ušetří kupující také díky plánovanému zrušení čtyřprocentní daně z nabytí nemovitosti. U nemovitosti v hodnotě čtyři miliony korun se jedná o částku 160 tisíc korun.

Pořízení investiční nemovitosti

Pokles cen si určitě nenechají ujít ani zájemci o investiční nemovitosti. Jedná se především o byty ve velkých městech, které majitel nevyužívá k vlastnímu bydlení ale ke krátkodobému či dlouhodobému pronájmu. Po uvolnění koronavirových opatření se poptávka po pronájmech začne pomalu vracet zpět a požadované nájemné opět poroste. 

K nákupu investiční nemovitosti je možné využít i hypoteční úvěr. Zájemci o takzvanou investiční hypotéku ovšem musí počítat s tím, že bude banka vyžadovat více vlastních zdrojů (pozn. obvykle 30 až 40 %), zpravidla nabídne kratší dobu splatnosti a některé banky si také připočítají úrokovou přirážku. Víte, že díky pořízení investiční nemovitosti si můžete našetřit na důstojný důchod? Radíme, jak na to.

Než vám banka schválí hypotéku, musí nejdříve zodpovědně posoudit, že ji budete schopni dlouhodobě splácet. Připravte se tedy na to, že se hypoteční specialista bude zajímat o zdroj a výši vašeho příjmu. Při vyhodnocování žádosti o hypotéku jsou klíčové příjmy ze zaměstnání nebo podnikání. Mezi další příjmy, ke kterým banky přihlížejí, patří například rodičovský příspěvek, výživné na děti, výsluhová renta, invalidní důchod či příjmy z pronájmu nemovitostí. Pouze Raiffeisenbank zohledňuje také příjmy z dohod o provedení práce či pracovní činnosti. Jednotlivé banky mají vlastní pravidla pro posuzování příjmů a může se tedy stát, že jeden poskytovatel vám některý ze zmíněných příjmů uzná a jiný ho naopak nekompromisně odmítne. 

TIP: Uvažujete o nové hypotéce nebo refinancování té stávající? Hypoteční bankovnictví hyponamiru.cz vám ukáže aktuálně nejvýhodnější nabídky jednotlivých bank. Vybranou hypotéku si můžete navíc sjednat online z pohodlí vašeho domova nebo kanceláře. 

Kdo se zajímá o hypotéky bez dokládání příjmů?

O možnost získání nové hypotéky nebo refinancování té stávající bez dokládání příjmu se nejčastěji zajímají lidé, kteří nemohou doložit výši výdělku nebo je jich aktuální příjem příliš nízký. Konkrétně se může jednat například o zaměstnance, který nastoupil do svého prvního zaměstnání nebo zrovna změnil zaměstnavatele a běží mu zkušební lhůta. S doložením výše příjmu mohou mít problém také živnostníci, kteří provozují samostatně výdělečnou činnost kratší dobu než jeden rok a ještě nepodávali daňové přiznání. 

Využít lze zjednodušené dokládání příjmů

V současné době vám novou hypotéku bez jakéhokoliv prokazování příjmů žádná banka v Česku neposkytne. V případě ČSOB a Hypoteční banky lze využít takzvaný předschválený limit. Banka informuje vytipované bonitní klienty o možnosti okamžitého přidělení hypotéky až do určité výše. Vychází přitom z historických pohybů na účtu klienta. 

Pokud refinancujete stávající hypoteční úvěr, můžete využít takzvané zjednodušené dokládání příjmů. Bance stačí v tomto případě předložit pouze zjednodušené podklady k příjmu. I tato možnost má ovšem několik důležitých pravidel. Jednotlivé banky si opět nastavují konkrétní podmínky individuálně.  

Hypotéku při refinancování například nemůžete navyšovat vůbec nebo jen do omezené výše dané bankou. Nová výše splátky se musí také rovnat vaší dosavadní splátce nebo ji může převyšovat maximálně o dané procento. Dále se nesmí změnit dlužníci a musíte nadále ručit stejnou nemovitostí. Nezbytnou podmínkou je samozřejmě bezchybná splátková historie. 

Refinancování hypotéky bez dokládání příjmů

Refinancovat hypotéku bez dokládání příjmů umí na českém trhu primárně UniCredit Bank. Interní systém banky ovšem musí vyhodnotit, že je tento postup v daném případě možný. Zájemce o hypotéku musí splnit celou řadu přísných kritérií a refinancování hypotéky bez dokládání příjmů není rozhodně pro každého. 

Ostatní banky vyžadují při refinancování hypotéky předložit alespoň dokumenty prokazující příjem. Místo daňového přiznání nebo potvrzení o příjmu mohou stačit například jen výpisy z účtu. Banka pak už jen zkontroluje, zda částka přicházející na účet odpovídá výdělku uvedeném v žádosti o refinancování. 

Úroková sazba hypotéky vyjadřuje cenu zapůjčení peněz. Při nízkých sazbách mají lidé větší motivaci pořídit si vlastní nemovitost na úvěr a poptávka po bytech, rodinných domech, stavebních pozemcích i rekreačních nemovitostech roste. Na druhé straně vysoká poptávka tlačí vzhůru ceny většiny nabízených nemovitostí. Svědky tohoto vývoje jsme byli v uplynulých letech, kdy nízké sazby hypoték přiměly řadu Čechů investovat do vlastního bydlení.

TIP: Uvažujete o hypotéce? V hypotečním bankovnictví hyponamiru.cz si můžete z pohodlí domova porovnat aktuální nabídky hypoték jednotlivých bank. 

Hypotéky jsou už dnes velmi levné

Když centrální banka snižuje základní úrokové sazby v ekonomice, poskytovatelé hypoték se zpravidla s určitým časovým odstupem vydají stejným směrem. Tak tomu je i v letošním roce. Zatím naposledy snižovala Česká národní banka sazby v květnu – základní úroková sazba (takzvaná repo sazba) klesla o 0,75 procentního bodu na 0,25 procenta (pozn. letos snižovala ČNB sazby již třikrát). Na přelomu května a června přišly tuzemské banky s plošným zlevňováním hypoték. Úvěr s pětiletou fixací bylo možné získat za méně než dvě procenta ročně. Má to ale svá specifika – podmínkou je často pojištění úvěru, díky kterému není úroková sazba tak výhodná, jak se na první pohled může zdát. Pro zájemce o novou hypotéku nebo refinancování té stávající je pokles úrokových sazeb vždy příjemnou zprávou. 

Do záporných hodnot se sazby hypoték nedostanou 

Pokud bude letos Česká národní banka pokračovat ve snižování úrokových sazeb v ekonomice, můžeme se dočkat dalšího zlevnění již tak velmi levných hypoték. Nepůjde ale o žádný dramatický pokles. Někteří lidé dnes spekulují, že se mohou sazby hypoték dostat i do záporných hodnot. V praxi by to znamenalo, že banky platí lidem za to, že si od nich vezmou hypotéku. S touto nabídkou přišla v loňském roce jako první na světě dánská Jyske Bank, která platila dlužníkům 0,5 procenta ročně. I když by tento krok zájemci o hypotéku jistě uvítali, je u nás scénář negativních úrokových sazeb hypoték velmi nepravděpodobný.

Záporné úrokové sazby obrátí bankovní svět naruby

Záporné úrokové sazby by totiž obrátily celý bankovní trh naruby. Banky vydělávají, když půjčují peníze a inkasují za poskytnuté úvěry sjednané úroky. Na druhé straně platí za to, že si u nich lidé či firmy ukládají dočasně volné peníze například na spořicích či termínovaných účtech. Po zavedení negativních sazeb by klienti bank za uložení peněz naopak platili. V této situaci lze očekávat, že se lidé začnou chovat racionálně a místo střádání peněz v bance využijí jinou výnosnější alternativu. Například využijí volné peníze, přidají k nim extrémně levnou hypotéku a pořídí si nemovitost. 

Podle realitních makléřů si chaty a chalupy v Česku pořizují nejčastěji rodiny s dětmi, které mají zajištěné vlastní bydlení ve městě a chtějí trávit volné dny v přírodě. Rekreační nemovitosti k celoročnímu užívání vyhledává také starší generace, která plánuje prožít důchod mimo město. V posledních letech také roste poptávka po chatách a chalupách od lidí, kteří nechtějí nebo si nemohou dovolit drahé bydlení ve městech. Řada z těchto zájemců o vlastní rekreační nemovitost uvažuje o využití hypotéky. Už při výběru nemovitosti je ovšem potřeba dávat pozor, protože ne každou chatu či chalupu přijme banka do zástavy.

Hypoteční kalkulačka: Spočítejte si hypotéku na rekreační nemovitost online z pohodlí domova.

Nemovitost musí mít evidenční nebo popisné číslo

Stejně jako při nákupu bytu, rodinného domu či stavebního pozemku na hypotéku musíte i v případě pořízení chaty či chalupy nabídnout bance do zástavy vhodnou nemovitost. Aby mohla rekreační nemovitost sloužit jako zástava, musí být splněno několik podmínek. V první řadě musí mít kupovaný objekt přidělené evidenční nebo popisné číslo. Tuto informaci vám sdělí buď přímo prodávající či realitní makléř, nebo si ji můžete sami vyhledat na internetových stránkách katastru nemovitostí. Chaty mají obvykle pouze evidenční číslo. Chalupy, což jsou venkovská stavení, mají přiděleno číslo popisné. 

Stavba musí stát na vlastním pozemku

Hypotéku získáte pouze na rekreační objekt, který stojí na vlastním pozemku. Zejména chaty v rekreačních oblastech stojí velmi často na pozemcích v dlouhodobém pronájmu – například na pozemcích ve vlastnictví Lesů České republiky. 

Kromě pozemků, na kterých nemovitost stojí, se dopředu zajímejte i o vlastníka přístupové cesty. Pokud se k chalupě či chatě dostáváte přes cizí pozemky nebo lesy, vyžadují banky souhlasy jejich majitelů nebo sjednání břemene jízdy a chůze. Majitelé okolních pozemků nemusí na takový požadavek přistoupit. Pokud potřebné souhlasy či věcná břemena nezískáte, banka nemovitosti do zástavy nepřijme. 

Banky vyžadují přípojku elektřiny a zdroj vody 

Za hypotéku se nemůžete bance zaručit ani chatou či chalupou bez přípojky elektřiny a zdroje pitné vody. Pokud není ke stavbě přiveden veřejný vodovod, stačí mít vlastní studnu. Další podmínkou přijetí rekreační nemovitosti do zástavy je celoroční obyvatelnost objektu a charakter trvalého bydlení. Odhadce banky sleduje vybavenost dané stavby, tedy zda má chata či chalupa například zdroj vytápění, koupelnu či kuchyň. Pokud je rekreační nemovitost vybavena podobně jako například rodinný dům či byt, se získáním hypotéky nebudete mít problém. 

Banky vyžadují více vlastních prostředků

Tuzemské banky v případě financování rekreačních nemovitostí obvykle poskytují hypotéky maximálně do výše 70 procent jejich odhadované hodnoty. U chat a chalup ve výborném technickém stavu ve vyhledávaných lokalitách se můžete dostat i na 80 procent. Stejně jako u hypotéky na pořízení vlastního bydlení si v případě rekreačních nemovitostí můžete sami vybrat dobu splatnosti a fixace úrokové sazby. 

Když chata či chalupa nesplňuje podmínky banky pro přijetí do zástavy, není ještě nic ztraceno. Bance totiž můžete nabídnout i jinou vhodnou nemovitost v osobním vlastnictví, tedy například byt, rodinný dům či stavební pozemek. Stále ovšem platí, že i když se rekreačním objektem neručí a je pouze předmětem financování, stále musí splňovat charakter standardního bydlení, aby byla splněna účelovost hypotéky, tj. spojitost s bydlením. Právě na hypotéky na bydlení dávají banky totiž nejnižší možnou úrokovou sazbu.

Přijatá opatření proti šíření pandemie koronaviru paralyzovala mnoho českých firem i živnostníků. S výrazným poklesem tržeb počítá pro letošní rok řada z nich. Zaměstnavatelé hledají úspory na všech stranách a některé podniky se pravděpodobně nevyhnou nutné redukci pracovních pozic. Nejistota na pracovním trhu doprovázená rostoucí nezaměstnaností je varovným signálem pro banky, které mnohem více prověřují zájemce o hypotéku. 

TIP: Sjednejte si hypotéku z pohodlí domova či kanceláře pomocí online hypotečního bankovnictví hyponamiru.cz

Riziko nesplacení hypotéky roste

Jakmile banka schválí hypotéku, podstupuje riziko, že klient nebude svůj dluh splácet. Aby toto riziko snížila na minimum, velmi pečlivě vyhodnocuje bonitu každého zájemce o hypotéku, tedy schopnost řádně a včas splácet finanční závazky. V rámci takzvaného scoringu sleduje mimo jiné také druh vykonávané práce. U některých profesí je totiž nyní mnohem vyšší riziko rychlé ztráty zaměstnání. Pokud nemají lidé dostatečnou finanční rezervu, může vést delší nezaměstnanost k neschopnosti splácet.

Nejohroženější profese

Koronavirus zasáhl řadu oborů. Ze dne na den přišly o zákazníky a zdroj příjmu například cestovní kanceláře, letecké společnosti, autobusoví dopravci, ubytovací zařízení, restaurace, bary, umělci nebo organizátoři kulturních a společenských akcí. Pracovníkům v těchto oborech v lepším případě „pouze“ poklesly výdělky, v horším dostali výpověď a přišli o zaměstnání. 

Příklady nejvíce zasažených profesí:

• Číšníci a kuchaři
• Průvodci v oblasti cestovního ruchu a delegáti
• Řidiči dálkových autobusů
• Letušky
• Herci a zpěváci

Banky na dění okolo koronaviru velmi rychle zareagovaly. V současné době přísněji posuzují jednotlivé žádosti o hypotéku a také pečlivě vyhodnocují rizikovost jednotlivých profesí. Aktuálně existují seznamy profesí, u kterých banky hypotéku neschválí nebo zájemce podrobí podrobnějšímu přezkoumání.

Poskytovatelé hypoték u jednotlivých profesí sledují i to, zda bude perspektivní i v budoucnu. Žadatelé o hypotéku také předkládají bance čestné prohlášení, ve kterém uvádějí, jak se jich dotkla koronavirová situace. Pod drobnohledem jsou také firmy. Pokud se společnosti nedaří a plánuje velké propouštění, zájemce o hypotéku většinou neuspěje.    

Kdo s žádostí o hypotéku uspěje?

Při sjednávání hypotéky měli i před krizí velmi dobrou pozici pro vyjednávání s bankou například lékaři, právníci, policisté, hasiči či učitelé na vysokých školách. O práci se v následujících měsících nemusí obávat ani vysoce kvalifikovaní zaměstnanci, kteří pracují v některém z nepostradatelných oborů. Ve výhodě jsou obecně zaměstnanci ve státní správě, které oproti soukromému sektoru nezasáhne případná vlna propouštění v tak velké míře.

Pokud jste si sjednali novou hypotéku na financování vlastního bydlení nebo refinancujete váš stávající hypoteční úvěr, je téměř jisté, že je u ní uplatněna anuitní splátka. Většina českých bank totiž žádnou jinou možnost ani nenabízí. Po celou dobu zvolené fixace se celková výše měsíční splátky úvěru nemění. Výhodou anuitního splácení je, že na několik let dopředu víte, jakou částku vám hypotéka odčerpá z rodinného rozpočtu. 

Hypotéka s anuitní splátkou

Celková měsíční splátka hypotéky se skládá z jistiny a úroku. Vzájemný poměr těchto dvou složek se každý měsíc mění. Částka připadající na úroky je nejvyšší na začátku splácení hypotéky a v čase se postupně snižuje. Naopak částka připadající na splátku jistiny v čase roste. Konkrétní výši jistiny a úroku naleznete v úvěrové dokumentaci, kde jsou jednotlivé složky splátky podrobně rozepsány ve splátkovém kalendáři. 

Poznámka: Hypoteční úvěr ve výši 3 miliony korun, úroková sazba 2,19 %, splatnost 30 let

Změna měsíční splátky hypotéky po vypršení doby fixace

Pokud máte hypotéku například se splatností 30 let, bude ve splátkovém kalendáři rozepsána výše jistiny a úroku na celou tuto dobu. V praxi se ovšem výše úroku po vypršení doby fixace zpravidla změní. Aktuální úrokové sazby hypoték jednotlivých bank se totiž v čase mění a odvíjí se například od základních úrokových sazeb v ekonomice, zájmu o hypotéky či konkurence mezi jednotlivými poskytovateli hypotečních úvěrů. 

Po uplynutí doby fixace mohou být aktuální sazby hypoték oproti původně sjednané sazbě vyšší, nebo naopak nižší. Před začátkem dalšího fixačního období vám banka nabídne sazbu pro další fixační období. Pokud budete s navrženou úrokovou sazbou souhlasit, přepočítá banka výši měsíční splátky na další období. Jestliže vám konkurence nabídne výhodnější úrokovou sazbu nebo jiné výhody, vyplatí se hypotéku refinancovat. Vaše nová banka vytvoří splátkový kalendář tak, aby navazoval na částku, kde původní banka skončila. 

Progresivní splátka hypotéky

V současné době banky tento typ splácení hypotéky prakticky nenabízejí. Progresivní splátka měla v minulosti přilákat především mladší zájemce o hypotéku, kteří stáli na začátku své pracovní kariéry a počítali s budoucím růstem příjmů. V prvních letech byla výše splátky nižší a postupně se zvyšovala. Měsíční splátka hypotéky byla po celý rok stejná a každoročně se upravovala o takzvaný koeficient růstu. Stejně jako u klasické hypotéky s anuitní splátkou si mohli zájemci o hypotéku vybrat dobu fixace úrokové sazby (např. na 5, 10 nebo i 15 let). 

Degresivní splátka hypotéky

Ve standardní nabídce tuzemských bank dnes nenajdete ani hypotéky s degresivní splátkou. U této konstrukce výpočtu je splátka hypotéky nejvyšší v prvních letech splácení a v čase její výše postupně klesá. Stejně jako u progresivního splácení se výše splátky v průběhu roku nemění. Každý rok je měsíční splátka upravena o takzvaný koeficient poklesu. V případě degresivních i progresivních splátek bylo možné po uplynutí fixace přejít na anuitní způsob splácení.