Senát 21. října 2026 schválil novelu zákona o spotřebitelském úvěru, kterou Sněmovna přijala 11. září. U hypoték zavádí vyvratitelnou domněnku, že klient byl úvěruschopný, pokud splácel alespoň 18 měsíců od poskytnutí úvěru. Zákonu chybí podpis prezidenta, účinnost je stanovena na 1. února 2027 a domněnka se týká až nově sjednaných úvěrů. U dnešních hypoték novela mění pravidlo pro případ, kdy banka před koncem fixace včas nepošle informaci o nové sazbě.
Novela zatím nemá podpis prezidenta: podle stavu na psp.cz ke 23. říjnu 2026 ji Sněmovna schválila ve třetím čtení 11. září 2026 a Senát ji projednal 21. října 2026 a schválil. Dál ji čeká prezident republiky. Zprávy z 22. října, které mluví o schválení Sněmovnou, tak popisují starší krok; právě dokončené je schválení v Senátu.
Účinnost stanoví schválený text na 1. února 2027. Přechodná ustanovení říkají, že spotřebitelský úvěr sjednaný před tímto dnem se řídí zákonem ve znění platném před účinností novely. Domněnka se tedy podle textu týká hypoték sjednaných od 1. února 2027, ne těch, které splácíte dnes.
„Domněnka řeší spory o platnost smlouvy a na výši dluhu nic nemění. Splátky se dál platí tak, jak jsou sjednané, ať se kolem posouzení bonity někdy bude řešit cokoli,“
říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.
Zákon dnes ukládá poskytovateli úvěru posoudit, zda spotřebitel úvěr zvládne splácet. Pokud úvěr získá člověk, který na splácení nemá, podle Ministerstva financí nebude úvěrem vázán, nebude hradit úroky ani další poplatky a vrátí jen vypůjčenou jistinu. Banka tak může přijít o veškerý úrok.
Ministerstvo financí ale zmiňuje i praxi, kdy se někteří poradci snaží zpětně zneplatňovat už řádně splacené úvěry kvůli formálním chybám v posouzení úvěruschopnosti. Proti tomu míří nový § 87 odst. 2: má se za to, že spotřebitel byl úvěruschopný, pokud úvěr zcela splatil, nebo pokud u úvěru na bydlení splácel sjednané splátky alespoň 18 měsíců od jeho poskytnutí. Domněnka je vyvratitelná. Kdo ve sporu prokáže, že na splácení skutečně neměl, může se neplatnosti domáhat dál. Ministerstvo výslovně uvádí, že základní princip zákona zůstává zachován: úvěr nesmí dostat člověk, který ho objektivně nezvládne splácet.
Domněnka se v běžném životě projeví jen tehdy, když se o hypotéku vede spor. Na třech modelových situacích je vidět, koho chrání a kdy naopak nepomůže. Všechny počítají s hypotékou sjednanou po 1. únoru 2027 ve výši 4 000 000 Kč, se sazbou 5 % ročně a splatností 30 let (splátka zhruba 21 473 Kč, vlastní modelový výpočet).
Pan Novák splácí hypotéku tři roky bez jediného zpoždění. Za tu dobu bance zaplatí asi 773 000 Kč, z toho zhruba 587 000 Kč na úrocích. Pak ho osloví firma, která tvrdí, že banka při posouzení bonity udělala formální chybu, například nedoložila výpočet jeho výdajů. Kdyby soud smlouvu uznal za neplatnou, pan Novák by vracel jen vypůjčenou jistinu a o zaplacené úroky by se mohl s bankou soudit. Firma si za to obvykle řekne o podíl z vysouzené částky.
Po novele soud vychází z toho, že pan Novák úvěruschopný byl, protože splácel déle než 18 měsíců. Kdo chce tvrdit opak, musí prokázat, že na splátky ve skutečnosti neměl. U člověka, který tři roky platí ze svého příjmu, se to prokázat prakticky nedá. Samotná formální chyba banky na zneplatnění smlouvy přestane stačit.
Paní Dvořákové banka hypotéku poskytne, přestože z doložených příjmů a výdajů bylo patrné, že splátku dlouhodobě neutáhne. Po osmi měsících přestane splácet. Do té doby zaplatila asi 172 000 Kč, z toho zhruba 133 000 Kč úroků.
Tady domněnka vůbec nenastane, protože 18 měsíců neuplynulo a úvěr není splacený. Pokud soud zjistí, že banka bonitu řádně neposoudila, platí dosavadní ochrana: podle ministerstva financí klientka vrací jen vypůjčenou jistinu, a to v době přiměřené jejím možnostem, úroky ani poplatky platit nemusí. Právě pro tyto případy zákon ochranu zavedl a novela ji nemění.
Pan Svoboda splácí hypotéku dva roky včas, peníze na splátky si ale od začátku půjčuje u rodiny a na kreditní kartě. Domněnka formálně platí, protože 18 měsíců splácení uplynulo. Je ale vyvratitelná: pokud pan Svoboda doloží, že z vlastních příjmů na splátky nikdy neměl a banka to při řádném posouzení musela poznat, může se neplatnosti smlouvy domáhat i tak. Rozdíl proti dnešku je v tom, že dokazovat to musí on.
Logika pravidla je jednoduchá: kdo hypotéku rok a půl řádně splácí, zjevně ji splácet zvládá. Potíže, které přijdou později, například po ztrátě práce, obvykle nevznikly chybou banky při posouzení, ale změnou životní situace. Na ty zákon pamatuje jinými nástroji, jako je dohoda s bankou o odkladu nebo snížení splátek.
| Kdo | Co mu domněnka přináší |
| Klient, který řádně splácí | Pro něj se nic nemění. Méně ho budou lákat nabídky na zpětné „vymáhání úroků“, které stojí na formálních chybách a končí sporem. |
| Klient, který na úvěr od začátku neměl | Ochrana zůstává. Nejsilnější je v prvních 18 měsících, kdy domněnka nepůsobí vůbec, a i potom ji lze u soudu vyvrátit. |
| Banka | Větší právní jistota: po 18 měsících řádného splácení jí kvůli formální chybě v posouzení bonity nehrozí, že přijde o všechny úroky z hypotéky. |
Lhůta 18 měsíců běží ode dne poskytnutí úvěru, takže u hypotéky poskytnuté například v březnu 2027 by tato doba uplynula v září 2028. Je to krátký úsek: u hypotéky 4 000 000 Kč se sazbou 5 % ročně na 30 let (vlastní modelový výpočet, anuita) je splátka zhruba 21 473 Kč. Za 18 měsíců klient zaplatí asi 386 500 Kč, z toho jen přibližně 89 600 Kč jistiny a 296 900 Kč úroků; dluh klesne na zhruba 3 910 400 Kč.
Z toho plyne, že domněnka nic neříká o tom, jak se rodině daří dlouhodobě. Říká jen, že po delším řádném splácení soud nejprve vychází z toho, že klient byl na začátku úvěruschopný. Potíže, které přijdou později, třeba po ztrátě příjmu, nemění nic na povinnosti splácet a je dobré je řešit dohodou s bankou.
Refinancováním se původní hypotéka celá splatí. Podle doslovného znění § 87 odst. 2 písm. a) by se tak domněnka mohla uplatnit i u hypotéky refinancované dřív než po 18 měsících. Jak to vyloží soudy, zatím jisté není.
U hypotéky s fixací musí banka už dnes poslat informaci o nové sazbě nejpozději 3 měsíce před koncem fixace. Novela v § 102 odst. 3 doplňuje, co platí, když to nestihne: změna sazby bude účinná až po uplynutí 3 měsíců od poskytnutí této informace a od konce fixace do té doby se úvěr úročí repo sazbou ČNB platnou v den následující po konci fixace. Přechodná ustanovení výslovně uvádějí, že se pravidlo použije i na hypotéky s fixací sjednané před účinností novely, kromě těch, kterým fixace skončí do 3 měsíců od 1. února 2027, tedy přibližně do 1. května 2027.
U úvěrů sjednaných podle nového znění bude banka navíc povinna do 30 dnů od předání údajů o prodlení do databáze klientovi sdělit, o kterou databázi jde a jaká má práva (nový § 88 odst. 4).
Princip zůstává stejný: zákon dál zakazuje poskytnout úvěr člověku, který ho nezvládne splácet, a jádro novely míří na soukromoprávní důsledky chyby, ne na to, jak banka počítá příjmy a výdaje. Ani limity ČNB u hypoték, tedy LTV, DSTI a DTI, se v textu novely neobjevují. Banka tak při žádosti dál prověřuje příjmy, výdaje a registry, zkoumá způsobilost k úvěru a klient dokládá v zásadě totéž co dnes. U úvěrů sjednaných od účinnosti novela posuzování v několika bodech doplňuje (nový § 86 odst. 3 až 6): banka při něm nesmí použít citlivé osobní údaje, například o zdraví, ani informace ze sociálních sítí, u více dlužníků se posuzuje jejich souhrnná úvěruschopnost a při automatizovaném posouzení má klient právo na vysvětlení a na přezkum pracovníkem banky. Když banka úvěr zamítne kvůli výsledku z databáze, musí klientovi říct, o kterou databázi a jaké kategorie údajů šlo (§ 89).
Ozvat se bance dřív, než vznikne první prodlení. Banky obvykle nabízejí řešení, například dočasné snížení splátky, odklad nebo prodloužení splatnosti, ale konkrétní podmínky určuje smlouva a každá banka. Pomoci může také pojištění schopnosti splácet hypotéku, pokud ho klient sjednal a jeho příčina je pojištěna.
„Dokud je hypotéka splácená řádně, má klient s bankou nejvíc prostoru k jednání. Kdo vidí, že splátku nezvládne, ať neotálí a ozve se jako první,“
radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.
Když se splácení nedaří dlouhodobě, zbývá prodej nemovitosti, která hypotéku zajišťuje. Zástavou je právě nemovitost, a proto se vyplatí znát její realistickou cenu dřív, než ji prodáte pod tlakem.
Orientační cenu srovnatelných bytů a domů si projdete na cenové mapě Realingo, kde jsou nabídková data za 12 měsíců. Nenahrazuje odhad banky ani znalce, ale pomůže nastavit očekávání.
Ne. Novelu schválily Sněmovna a Senát, chybí podpis prezidenta a účinnost je stanovena na 1. února 2027.
Podle přechodných ustanovení schváleného textu se úvěr sjednaný před účinností novely řídí dosavadní úpravou, takže domněnka se vztahuje až na úvěry sjednané od 1. února 2027.
Ano. Pokud banka nepošle informaci o nové sazbě včas, tedy nejpozději 3 měsíce před koncem fixace, změna sazby začne platit až 3 měsíce po jejím poskytnutí a do té doby se úvěr úročí repo sazbou ČNB. Platí to i pro dnešní hypotéky, kromě těch, kterým fixace skončí do 3 měsíců od účinnosti novely.
Ne. Je to vyvratitelná domněnka. Pokud klient ve sporu prokáže, že úvěr splácet objektivně nemohl, ochrana podle ministerstva zůstává.
Princip zůstává stejný: úvěr nesmí dostat ten, kdo ho nezvládne splácet, a limity ČNB se nemění. U nových úvěrů novela doplňuje, že banka nesmí použít citlivé osobní údaje ani informace ze sociálních sítí a klient může žádat přezkum automatizovaného posouzení pracovníkem banky.
