Novostavby zdražily o 3,5 %, starší byty a domy o 10 %: dopad na splátku

Co si z článku odnést

• Podle indexů ČSÚ z 29. září 2026 zdražila nová obydlí ve 2. čtvrtletí meziročně o 3,5 %, starší o 10,0 % (celkem o 8,6 %). Index zahrnuje byty i rodinné domy včetně pozemků.
• Při modelovém bytu za 6 milionů Kč a hypotéce na 80 % hodnoty vychází starší byt po zdražení o 10 % na splátku 30 012 Kč, novostavba po zdražení o 3,5 % na 28 239 Kč.
• Zvýšení sazby z 4,89 % na 5,51 % přidá k téže splátce 1 838 Kč měsíčně, tedy víc než zdražení novostavby o 3,5 %.
• Nová obydlí ČSÚ sleduje prakticky jen v Praze a okolí, mezičtvrtletní pokles jejich cen je proto podle analytika KB silně ovlivněný pražskými transakcemi a je třeba ho číst opatrně.

Co ukazují indexy ČSÚ za druhé čtvrtletí 2026

Český statistický úřad vydal 29. září 2026 indexy cen bytových nemovitostí za 2. čtvrtletí. Z jeho řetězených indexů (základ 2010 = 100) vychází, že celkový index nákupů obydlí dosáhl 277,1 bodu proti 255,2 před rokem, tedy plus 8,6 %. Index podle metodiky ČSÚ zahrnuje byty i rodinné domy včetně souvisejících pozemků. Nová obydlí mají v celkovém indexu váhu jen 16 %, starší 84 %, a ceny novostaveb úřad sleduje prakticky jen v Praze a jejím okolí.

Změny v procentech jsme dopočítali z indexů ČSÚ bez sezónního očištění. Komerční banka ve své analýze z 30. září uvádí jiná mezičtvrtletní čísla, protože je odhaduje po sezónním očištění: ceny nových obydlí podle jejího odhadu klesly o 1,7 %, ceny starších vzrostly o 2,2 % a celkový index o 1,4 %, což je nejméně od 1. čtvrtletí 2024. Směr je stejný, velikost poklesu novostaveb se liší. Analytik KB Kevin Tran Nguyen upozorňuje, že pokles je disproporčně ovlivněný pražskými transakcemi, a e15 doplňuje, že u novostaveb hraje roli načasování a lokace větších developerských projektů.

„Trh se nechová jednotně, a kdo kupuje na hypotéku, by se proto neměl řídit jedním titulkem o zpomalení. Rozhoduje celková částka, tedy cena bytu, sazba i délka splácení,“

říká Miroslav Majer, CEO portálu hyponamíru.cz.

Index měří změnu, ne výši cen. Hodnoty 278,7 u nových a 277,2 u starších obydlí neříkají, že jsou stejně drahé. Kolik starší byt stojí v korunách, jsme rozebrali v článku o tom, že medián starších bytů je 4,3 milionu korun.

Kolik stojí byt za 6 milionů při sazbě 5,51 %

Vezměme byt, který před rokem stál 6 milionů Kč. Kdyby zdražil přesně podle indexu, stál by dnes jako novostavba 6,21 milionu a jako starší byt 6,6 milionu Kč. Hypotéku jsme počítali na 80 % hodnoty (limit LTV 80 %), na 30 let a se sazbou 5,51 %, což je průměrná nabídková sazba podle zářijového Swiss Life Hypoindexu. Konkrétní banka může nabídnout jinou sazbu.

Starší byt vychází o 1 773 Kč měsíčně dráž než novostavba a kupující k němu potřebuje o 78 000 Kč víc vlastních peněz. Oproti ceně z doby před rokem je to 2 728 Kč měsíčně a 120 000 Kč navíc. Novostavba přidala 955 Kč měsíčně a 42 000 Kč na záloze.

K tomu přistupují sazby. Podle Hypoindexu byla průměrná nabídková sazba v březnu 2026 na minimu 4,89 %, v září 5,51 %. U téže hypotéky 4,8 milionu Kč na 30 let to znamená splátku 25 446 Kč proti 27 284 Kč. Zdražení sazby o 0,62 procentního bodu tak ve splátce přidá 1 838 Kč, víc než zdražení novostavby o 3,5 %. Jak banky sazby v září měnily, ukazuje přehled hypoték v září 2026.

Co z toho plyne při výběru mezi novostavbou a starším bytem

Komerční banka čeká další ochlazení trhu, k němuž podle ní přispějí vyšší hypoteční sazby, slabší úvěrová aktivita, nízká dostupnost bydlení a pomalejší růst mezd. Tříletý i pětiletý korunový swap, jehož vývoj se podle KB promítá do hypotečních sazeb, vzrostl od začátku března o více než 140 bazických bodů. Průměrná realizovaná sazba úvěrů na bydlení byla v červenci 4,94 %, tedy znatelně pod zářijovou nabídkovou sazbou 5,51 %. Realizované sazby podle KB tržní vývoj zachycují jen se zpožděním, protože odrážejí dříve sjednané smlouvy.

„Index je statistický průměr a váš byt se do něj nemusí trefit. U novostavby se vyplatí vyjednávat o ceně i o harmonogramu plateb a u staršího bytu mít kromě vlastních zdrojů na hypotéku i rezervu na opravy,“

radí Jiří Krejčí, CSO společnosti hyponamíru.cz.

Pro kupujícího z toho plynou dvě věci. Pokles indexu novostaveb je průměr, u konkrétního bytu nemusí cena klesnout, a proto je dobré porovnat nabídku s podobnými byty v okolí a zeptat se developera na slevu nebo na podmínky splátkového kalendáře. U starších bytů a domů index roste dál o desetinu ročně a sazby zároveň stoupají. Čekání na zlevnění tedy data za 2. čtvrtletí u tohoto segmentu nepodporují.

Před podpisem rezervační smlouvy si spočítejte splátku i pro sazbu o půl procentního bodu vyšší, než dnes nabízí banka. U hypotéky 4,8 milionu Kč na 30 let to při sazbě 6,01 % znamená 28 809 Kč místo 27 284 Kč, tedy o 1 525 Kč měsíčně víc. Rozdíl pak ukáže, jestli by vás vyšší sazba po konci doby fixace dostala za hranici pohodlné splátky.

Zdroje

• csu.gov.cz: Indexy cen bytových nemovitostí, 2. čtvrtletí 2026
• Kurzy.cz (Komerční banka): Monitor cen nemovitostí, analýza KB z 30. 9. 2026
• e15.cz: Zdražování bytů zpomaluje, přesto zůstává inflačním strašákem
• hypoindex.cz: Swiss Life Hypoindex, září 2026