Druhá hypotéka může pomoci s investicí do nemovitosti, rekonstrukcí i vyplacením spoluvlastnického podílu. Jaká jsou její pravidla a rizika?
Řada Čechů splácí jednu hypotéku, někteří si ale sjednají i druhou. Tu využívají například na pořízení druhého domova, výstavbu nemovitosti na pozemku financovaném hypotékou, koupi investiční nemovitosti, rozšíření stávajícího bydlení nebo k vyplacení spoluvlastnického podílu.
„Pokud jsou splněny podmínky, banky s poskytnutím druhé hypotéky nemívají problém. Klíčová je bonita žadatele, který musí být schopen splácet veškeré úvěry,“
doplňuje Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
Když mluvíme o druhé hypotéce, obvykle tím myslíme jednu ze dvou situací. První nastává ve chvíli, kdy už jednu hypotéku splácíte a vezmete si k ní další. V takovém případě splácíte současně dva úvěry zajištěné dvěma nemovitostmi.
Druhá varianta nastává, když už máte původní hypotéku splacenou a teprve poté si berete novou. V tomto článku se zaměříme především na první možnost, tedy situaci, kdy splácíte dvě hypotéky současně.
Příklady využití druhé hypotéky:
Podmínky pro získání druhé hypotéky na pořízení vlastního bydlení jsou prakticky stejné jako u té první. Banka však vždy pečlivě posoudí, zda na další úvěr dosáhnete. Klíčovým kritériem je bonita, tedy vaše celková schopnost splácet nejen nový, ale i stávající úvěr. Bonita žadatele se posuzuje podle výše a stability příjmů, ale také s ohledem na výdaje a stávající závazky.
Banka si prověří i vaši úvěrovou historii. Pokud jste měli v minulosti problémy se splácením, může být schválení druhé hypotéky obtížnější, případně zcela nemožné.
Pro získání druhé hypotéky jsou zpravidla vyžadovány také vlastní prostředky. Obvykle je potřeba mít naspořeno alespoň 20 % z hodnoty financované nemovitosti. Banky přitom sledují ukazatel LTV, který vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a hodnotou zajištění.
U každé hypotéky je nutné ručení nemovitostí. Jako zástava může sloužit jak financovaná, tak i jiná vhodná nemovitost – například byt nebo dům rodičů.
Klasická hypotéka je účelový úvěr, který slouží k financování nemovitosti určené k trvalému bydlení. Může jít o byt, rodinný dům nebo také o rekreační objekt, pokud jsou splněny příslušné podmínky. Narazit můžete i na pojem investiční hypotéka. Nejde o zvláštní typ úvěru, ale o označení hypotéky využívané pro nákup nemovitosti určené k vlastnímu užívání či pronájmu.
Česká národní banka nestanovuje pro druhé hypotéky na vlastní bydlení žádná zvláštní pravidla. Stejně jako u první hypotéky se banky musí řídit úvěrovými ukazateli, jejichž cílem je omezit nadměrné zadlužování domácností. V současnosti je pro banky závazná pouze horní hranice ukazatele LTV, tedy poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti.
Další dva ukazatele DTI a DSTI mají pouze formu doporučení, nikoli povinného limitu. V praxi však mohou banky jejich hranice zohlednit.
„Banky posuzují rizikovost každého žadatele o hypotéku individuálně. V případě druhé hypotéky mohou interně uplatňovat přísnější kritéria. I když limity úvěrových ukazatelů DTI a DSTI nejsou pro banky závazné, do určité míry k nim přihlížejí,“
doplňuje Miroslav Majer.
Druhou hypotéku lze získat i bez vlastních úspor. Bance můžete nabídnout do zástavy další nemovitosti, například váš byt nebo dům, případně nemovitosti rodičů nebo jiného blízkého člověka.
Další možností je kombinace hypotéky s jiným úvěrem. Nejvhodnější je spojení druhé hypotéky a stavebního spoření. Výhodou je možnost získání úvěru bez zajištění nemovitostí a nižší úroková sazba oproti jiným spotřebitelským úvěrům.
Hypotékou lze financovat i investiční nemovitost, například menší byt určený k dlouhodobému nebo krátkodobému pronájmu. U investiční hypotéky některé banky zohledňují i příjmy z nájmu, což může zvýšit vaši bonitu. Každá banka ale posuzuje tyto příjmy jinak. Proto se vyplatí vše konzultovat s nezávislým hypotečním specialistou, který vám pomůže najít řešení podle vaší situace.
Od 1. dubna 2026 platí pro takzvané investiční hypotéky přísnější limity oproti hypotékám na vlastní bydlení. ČNB za investiční hypotéku považuje úvěr splňující alespoň jednu z následujících podmínek:
Horní hranice ukazatele LTV je 70 %. Horní hranice ukazatele DTI je 7 (pozn.: poměr celkového zadlužení k ročním čistým příjmům). Pro banky mají limity pro investiční hypotéky povahu doporučení.
Někteří lidé si nejprve pořídí stavební pozemek na hypotéku a teprve později se rozhodnou začít stavět. V takové situaci je možné požádat o druhou hypotéku, která pokryje náklady na výstavbu.
Výběr banky je však omezený. Druhý úvěr musíte sjednat u stejné banky, která má pozemek v zástavě. Jiná banka by totiž nemohla nemovitost použít jako zajištění.
Alternativou k druhé hypotéce může být navýšení té stávající. V praxi ale nejde o skutečné navýšení. Vzniká nový úvěr, který se řídí aktuálními podmínkami banky, včetně posouzení bonity a výše úrokové sazby. Často se při této příležitosti původní úvěr zároveň refinancuje a oba úvěry se spojí do jednoho.
Správa dvou hypoték je náročnější a náklady bývají vyšší. Navýšení hypotéky nebo její refinancování může být jednodušší cestou, ale ne vždy je možné nebo výhodné. Před rozhodnutím proto porovnejte všechny dostupné možnosti.
Pokud splácíte hypotéku na nemovitost a potřebujete další prostředky na její rekonstrukci, můžete využít druhou hypotéku. Úvěr se v tomto případě sjednává u stejné banky, u které máte první hypotéku. Nemovitost pořízená na hypotéku totiž stále slouží jako zástava a banka k ní má sjednáno zástavní právo.
Pro získání hypotéky je nutné splnit dvě základní podmínky. První hypotéku musíte dlouhodobě řádně a včas splácet. Poskytnutý úvěr musí prokazatelně zvýšit hodnotu nemovitosti.
Banky požadují nový odhad nemovitosti, včetně její hodnoty po rekonstrukci, projekt nebo alespoň podrobný rozpočet stavby, doklady o pravidelných příjmech a soupis pravidelných výdajů domácnosti.
Manželé a nesezdané páry mají běžně jednu společnou hypotéku. Při rozvodu či rozchodu je nutná dohoda na vypořádání společného majetku i hypotéky.
Banky mohou tuto životní situaci řešit úpravou a navýšením stávající hypotéky, refinancováním nebo sjednáním druhé hypotéky.
Banky vždy posuzují bonitu žadatele. Ten musí mít dostatečný příjem na splácení hypotéky.
Úrokové sazby hypoték se v čase mění a ovlivňuje je řada faktorů. Patří mezi cena peněz na mezibankovním trhu, inflace, nastavení základních sazeb České národní banky nebo konkurenční nabídky jednotlivých bank.
„První a druhá hypotéka jsou obvykle sjednány v jiném období, takže mívají odlišné úrokové sazby. Ty mohou být nižší, ale i vyšší, podle aktuální situace na trhu. Výsledná sazba závisí na podmínkách banky, typu úvěru a vaší bonitě,“
říká Miroslav Majer.
Alternativou k druhé hypotéce je již zmíněné navýšení stávající hypotéky. Pokud to podmínky úvěru a vaše bonita umožňují, banka vám může schválit vyšší částku. Další možností je úvěr od stavební spořitelny. Ten lze využít i bez zajištění nemovitostí, pokud potřebujete nižší částku, obvykle v řádu statisíců. Výhodou bývá rychlejší vyřízení a méně náročná administrativa.
Pokud můžete získat výhodnější podmínky, lze hypotéku převést k jiné bance. Nejvhodnější je řešit refinancování na konci fixace, kdy vám banka nesmí účtovat sankční poplatky.
Je možné refinancování dvou hypoték najednou? Ano, pokud mají podobný termín fixace a banka to umožní, můžete obě hypotéky refinancovat současně. V některých případech je možné je i sloučit do jednoho úvěru. Výsledkem může být jednotná sazba, jednodušší správa i nižší náklady.
Mezi nejčastější chyby při sjednávání druhé hypotéky patří přecenění vlastní finanční situace, rychlé přijetí první nabídky a opomenutí možného růstu splátek. Mnoho žadatelů si neuvědomuje, jak výrazně může druhý úvěr zatížit rodinný rozpočet. Často se spokojí s první nabídkou, aniž by pečlivě porovnali úrokové sazby, poplatky či podmínky u různých bank. Třetím rizikem jsou vyšší splátky, které mohou nastat po skončení doby fixace. Bez dostatečné finanční rezervy může taková situace vést k vážným finančním problémům.
